為什麼重要
計算方式如下：用建築的成本基礎（購買價格減去土地價值）除以27.5（住宅出租）或39（商業地產），即為每年可扣除的金額。土地始終排除在外，因為土地不會磨損，只有建築改良物才能折舊。有一點讓許多投資人感到困惑：即使你從未申報折舊，國稅局仍會按「允許或可允許」的金額減少你的調整基礎。跳過扣除無法免除折舊回收稅，反而讓你在沒有獲得任何好處的情況下承擔稅務。累積折舊在出售時依第1250條回收規定徵稅，稅率最高25%——這是一項可預期、可規劃的成本，而非意外。
速覽
- 住宅出租物業：27.5年回收期——每年扣除相同金額
- 商業及非住宅物業：MACRS規定的39年回收期
- 土地排除在外：只有建築改良物可以折舊——土地不會磨損，無法折舊
- 年度扣除公式：(購買價格 − 土地價值) ÷ 27.5（或39）
- 出售時的折舊回收：不動產上累積的直線折舊屬於第1250條回收，出售時按最高25%稅率徵稅
年度折舊 = (購買價格 − 土地價值) ÷ 回收期
運作原理
操作步驟。 購入出租物業後，透過縣政府房屋稅評估的比例分配購買價格——將評估中的改良物比例乘以購買價格，得出可折舊基礎。將該建築價值除以27.5（住宅）或39（商業），即為年度扣除額。第一年和最後一年按比例計算：半月慣例將購置視為發生在當月15日，因此8月成交可獲得當年4.5個月的折舊。該扣除項記入附表E，逐美元減少應稅出租收入。
土地分配的重要性往往被低估。 土地不會損耗，因此國稅局不允許對其折舊——只有建築結構才符合資格。購置時合理劃分土地與建築的比例，效果會在27.5年內持續累積。對於一套售價383,000美元的雙拼住宅，按80%建築/20%土地劃分，可折舊基礎為306,400美元；按70/30劃分則降至268,100美元——相差38,300美元，折合整個回收期內約26,900美元的損失扣除額。縣政府房屋稅評估比例是公認的起點；專業不動產估價報告可支持不同的劃分立場。
與加速折舊（Accelerated Depreciation）及成本分攤的關係。 直線折舊適用於建築主體——牆壁、屋頂、地基以及作為建築系統的空調設備。成本分攤研究識別出個人財產（地毯、家電、燈具）及土地改良項目（停車場、景觀綠化、圍籬），這些資產符合MACRS下5年、7年或15年的較短回收期，可疊加使用加速折舊和獎勵折舊。分攤出的組件加速折舊，建築主體繼續按直線法提列。成本分攤研究不改變建築結構適用27.5/39年的規定，而是在此基礎上增加一層加速層。
實戰案例
李麥克在北卡羅來納州羅利以383,000美元購入一棟雙拼住宅。縣政府房屋稅評估將土地價值定為76,600美元，改良物價值為306,400美元——恰好為80%建築。可折舊基礎為306,400 ÷ 27.5 = 每年11,142美元。他在8月成交，因此半月慣例給予第一年4.5個月的折舊：4,178美元。從第二年起，每年扣除11,142美元。
到第十年結束時，累計已申報103,696美元的折舊。當他以487,000美元出售時，國稅局將這103,696美元的累積直線折舊依第1250條回收規定徵稅，稅率最高25%——約25,924美元的額外稅款，無論出售是否產生資本利得均須繳納。李麥克在盡職調查階段就已將此納入退出試算，折舊回收稅沒有讓他措手不及。這是一筆可預期的成本，不是懲罰。
優劣分析
注意事項
無論是否申報，折舊都會減少你的基礎。 如果你跳過了數年的折舊申報，國稅局仍會按「允許或可允許」的金額減少你的調整基礎。出售時，折舊回收基於該減少後的基礎計算，與實際申報無關——意味著你在沒有獲得扣除好處的情況下仍需繳納回收稅。解決方法是申請表格3115（會計方法變更），可在一年內補回所有未申報的折舊。
土地分配不是隨意為之。 縣政府評估比例是國稅局期望的起點。在沒有證據支持的情況下大幅偏離——例如縣政府顯示75%建築，卻申報92%——可能引發審查。不動產估價報告可支持不同的劃分立場。在購置時記錄方法論依據。
第1250條回收稅獨立於資本利得稅，須分開計算。 許多投資人將物業出售建模為單一的資本利得計算，忽略了回收稅層面。實際稅務計算包含兩個部分：(1) 第1250條對累積直線折舊的回收，稅率最高25%；(2) 超出原始成本基礎的增值部分按長期資本利得稅率徵稅。持有10年、累計折舊103,000美元的物業，僅回收稅就約為25,750美元——在任何資本利得計算之外。在分析退出時，務必將兩項都納入模型。
投資者問答
一句話總結
直線折舊是每位出租物業投資人的基準起點——住宅27.5年，商業39年，每年相同金額。它不是工具箱裡最激進的稅務策略（那是成本分攤結合獎勵折舊），但它可靠，且在基礎調整方面具有強制性效力。出售時25%的回收稅是享受這一好處的代價——但長期持有中，年度扣除的時間價值幾乎總是占優，尤其是透過1031置換將回收稅遞延至下一筆交易時。