为什么重要
包含式抵押贷款适用于哪些场景？主要用于买方无法通过传统渠道获得贷款，或卖方持有低利率抵押贷款、具有套利价值的情况。卖方实质上充当贷款方，以较高利率向买方提供包含贷款，同时继续向原始贷款机构偿还较低利率的旧贷款，从中赚取利差收益。
速览
- 卖方保留原始抵押贷款——交割时不予偿清
- 买方每月直接向卖方单笔还款
- 卖方将原始抵押贷款的月供转付给原始贷款机构
- 卖方赚取旧贷款利率与新贷款利率之间的利差
- 绝大多数传统抵押贷款含有加速还款条款（due-on-sale clause），若贷款机构发现产权转让可能要求立即偿清全部余额
- 常见于创意房地产投资策略和卖方融资交易
- 在使用信托契约（deed of trust）的州也称为全包信托契约（AITD）
- 需要严谨的法律架构，通常以本票（promissory note）加抵押贷款或信托契约的形式记录
运作原理
整个机制建立在一个核心事实上：原始抵押贷款在交割后继续存在。卖方不偿清现有贷款，而是向买方签发一张新本票，金额为成交价减去首付款，利率通常高于原始贷款。
还款流程如下：
买方每月按包含贷款的余额和约定利率向卖方还款。卖方收款后，拨出一部分转付给原始贷款机构，保留剩余利差。这笔利差是卖方充当融资中介并承担相关风险的补偿。
具体数字示例：
- 原始贷款：剩余余额 $189,000，利率 3.75%，月供本息合计约 $1,062
- 包含贷款：余额 $254,000，利率 6.5%，月供本息合计约 $1,606
- 卖方月利差收入：约 $544 毛利
卖方的实际投资回报率高于 6.5%，因为其实质上仅以自有权益（$254,000 减 $189,000 = $65,000）为本金，却对全部包含贷款余额收取利息，杠杆效应显著放大了收益。
加速还款条款风险（due-on-sale clause）：
这是整个结构的核心法律风险。1989 年以后发放的几乎所有传统抵押贷款均含有加速条款——一旦产权发生转让，贷款机构有权要求立即偿清全部余额。包含式抵押贷款将房产产权转移给买方，在技术层面触发该条款。若原始贷款机构察觉，可启动加速程序，要求立即还款。擅长卖方融资业务的律师是此类交易的最低门槛，而非可选项。
实战案例
陈大卫（David Chen）在加州弗雷斯诺持有一套出租房，购于 2020 年，剩余贷款余额为 $193,000，利率 3.5%，当前市值约 $305,000。两位潜在买家相继放弃，原因都是银行以债务收入比超标为由拒绝了他们的贷款申请。
一位地产律师建议他采用包含式抵押贷款（Wrap-Around Mortgage）。大卫同意以 $305,000 出售，买方支付 $29,000 首付。他向买方出具一张 $276,000 的包含本票，利率定为 6.0%——买方接受，因为当地银行给出的利率是 7.9%。
大卫每月向原始贷款机构偿还 $868，买方每月向大卫还款 $1,655。大卫每月净得利差 $787，折合年收入约 $9,444，同时原始贷款继续按期摊还本金。
大卫委托持牌第三方贷款服务公司处理资金流转：收取买方月供、自动转付原始贷款机构、向大卫汇付利差，并留存完整记录。这也保护了买方——若大卫出现还款问题，服务公司会立即启动应急程序。
大卫清楚加速还款条款的风险。律师审阅了原始合同并确认其中含有标准加速条款。他接受这一风险，换取的是交易成功落地、稳定的月度收入，以及将资本利得税分摊至多个纳税年度的分期出售税务处理。
优劣分析
- 保留低利率原始贷款，使原本无法达成的交易对双方均具可行性
- 为卖方创造通过利率利差获得的被动收入来源
- 买方在无法获得传统融资或传统融资成本过高时仍可完成购房
- 结构灵活——气球还款、纯利息期、自定义摊还计划均可协商
- 分期出售税务处理可将卖方资本利得税分摊至收款期内逐年确认
- 原始抵押贷款中的加速还款条款对交易双方均构成真实法律和财务风险
- 结构复杂，需律师介入、产权协调，通常还需第三方贷款服务机构——交割费用和法律费用相应较高
- 买方完全依赖卖方向原始贷款机构转付款项；若卖方违约或挪用资金，买方权益面临风险
- 卖方以权益部分为本金赚取利差，同时对原始贷款机构承担完整还款义务，若买方违约则两头受损
- 并非在所有州均合法或可行——部分州要求特定披露或直接禁止此类结构
注意事项
加速还款条款被触发。 若原始贷款机构发现产权在未偿清贷款的情况下转让，可立即要求偿还全部余额。一笔 $200,000 的贷款，30 天内收到全额还款通知且无法保证再融资。签约前必须书面确认并充分理解这一风险。
卖方对原始贷款违约。 买方与原始贷款机构之间没有直接法律关系。若卖方停止转付款项——无论出于财务困难、疏忽还是恶意——房产将在买方毫不知情的情况下进入逾期状态，直到收到法拍通知才会察觉。务必委托持牌第三方贷款服务公司，并在合同中载明：若卖方发生逾期，买方有权直接向原始贷款机构还款。
产权登记问题。 包含贷款应与其他抵押贷款一样，作为留置权登记于房产产权上。部分交易为规避加速条款而不进行公开登记——这使买方对房产没有任何记录在案的担保权益，面临灾难性损失风险。任何包含式抵押贷款交易均须完成完整的产权调查，并完成留置权登记。
投资者问答
一句话总结
包含式抵押贷款（Wrap-Around Mortgage）是一种合法且在特定情境下颇具效力的卖方融资工具——尤其当低利率原始贷款具有套利价值，或买方无法通过传统渠道融资时。加速还款条款的风险是真实存在的，双方在推进前均需咨询有经验的房地产律师。若能借助第三方服务和正式留置权登记构建妥善结构，包含式抵押贷款可以促成原本难以落地的交易，并在利率上行环境中为卖方创造持续收益。