What Is 买方贷款（Purchase-Money Mortgage）?
当卖方"回持"融资时，他们就是在创建一笔买方贷款。你买房子，不是全额向银行借钱，而是卖方接受首付加上余额的分期付款凭证。你每月向卖方还款（或按双方协商的条款）。这是一种卖方回持融资（Seller Carryback）和创意融资（Creative Financing）。PMM常见于银行不愿放贷的交易——困境房产、特殊物业、或买方不满足银行条件。卖方实质上充当银行角色。条款完全可谈：利率、期限、气球贷款（Balloon Payment）以及是否有提前还款罚金。
买方贷款（Purchase-Money Mortgage，简称PMM）是由卖方作为交易的一部分提供的抵押贷款。买方向卖方而非银行还款，卖方持有本票（Promissory Note）和信托契据（Deed of Trust）作为担保。
At a Glance
- 本质： 卖方作为购买交易的一部分提供的抵押贷款
- 别名： 卖方回持融资、卖方融资
- 担保： 本票 + 信托契据
- 典型场景： 买方无法获得银行贷款；卖方想做分期销售
- 灵活性： 条款由双方完全协商
How It Works
基本结构
你同意以$250,000购买一套房产。卖方接受$50,000首付，并回持$200,000的买方贷款。你签署本票（还款承诺）和信托契据（房产上的留置权）。你向卖方还款。贷款还清后，卖方解除信托契据。
卖方为什么愿意这样做
- 分期销售： 把资本利得分散到多年，可能降低税负
- 更高售价： 提供融资的卖方通常能拿到溢价
- 更快成交： 吸引无法获得银行贷款的买家
- 稳定收入： 月供替代一次性现金
- 遗产规划： 继承人可能更希望收到持续付款
买方为什么使用它
- 不需要银行审批： 信用、收入或房产问题都不重要
- 灵活条款： 可协商利率、气球贷款、或只付利息期
- 速度快： 没有银行审贷延迟
- 银行贷款不可用时的创意融资方案
核心文件
- 本票： 金额、利率、期限、还款计划、违约条款、加速条款
- 信托契据： 以房产留置权担保贷款；违约时可止赎
- 购买合同： 反映融资条款
务必请律师起草或审查。卖方融资有陷阱——如果卖方原有银行贷款带有到期加速条款（Due-on-Sale）、气球贷款到期时间、以及双方的税务影响。
Real-World Example
王芳在堪萨斯城找到了银行不愿碰的四户公寓。
王芳看中堪萨斯城一套四户公寓（Fourplex），挂牌$320,000，需要$40,000维修。银行不愿贷——延迟维护太多。卖方是一位继承这套房的老人，不想在卖之前花大力气翻修。
双方协商：$60,000首付，$260,000买方贷款，利率6%，20年期。月供$1,863。第5年有气球贷款：王芳必须再融资或一次性偿还剩余约$235,000。没有提前还款罚金——如果她提前再融资可以随时还清。
王芳2周内过户。用6个月翻修，四个单元全部出租，总月租$3,200。到了第5年，她用商业贷款（Commercial Loan）7%再融资，偿还卖方。卖方收到了5年月供加一笔尾款；王芳获得了一套银行融资买不到的房产。
Pros & Cons
- 银行说不的交易也能做
- 条款可协商——利率、气球贷款、提前还款
- 比银行贷款过户更快
- 创意融资扩展你的选择
- 卖方可能接受比银行更低的首付
- 卖方可能要求气球贷款——你必须再融资或卖房
- 卖方原有银行贷款可能有到期加速条款——卖方的银行可能要求提前还贷
- 比银行贷款的监管保护更少
- 卖方可能去世或转让本票——你会面对新的收款人
Watch Out
到期加速条款（Due-on-Sale）。 如果卖方还有银行贷款，他们的银行在房产转让时可以要求提前还贷。卖方需要在过户时还清自己的贷款——或者你是以Subject-To方式接手（不同的结构）。确认卖方无贷款或已获银行同意。
气球贷款到期时间。 很多买方贷款在5-7年有气球贷款。在到期前规划好再融资（Refinance）或出售。不要假设一定能再融资——市场和你的情况都会变。
本票转让。 卖方可以把本票卖给其他投资者。你的还款义务不变，只是打款到新地址。新持票人可能在你需要修改条款时不太灵活。
产权和留置权优先级。 确保信托契据已正确登记，且没有可能危及卖方担保的在先留置权。
Ask an Investor
The Takeaway
买方贷款是卖方回持融资——卖方变成你的贷款方。它能打开银行不愿碰的交易大门，给你协商的空间。如果有气球贷款，提前做好规划，并确保有合规的法律文件。在正确使用的情况下，这是强大的创意融资工具。