为什么重要
卖方融资意味着卖方充当贷款人角色。你支付首付，然后按月（或约定周期）向卖方还款，直到贷款还清。当你无法获得常规抵押贷款审批或想要更快完成交易时特别有用。条款可以谈判——利率、还款期限，以及最后是否有气球式尾款。在你全额还清之前，卖方在房产上保留留置权。
速览
- 本质： 卖方借钱给你买他们的房产，而非你去银行贷款。
- 为什么重要： 无需银行审批即可过户，条款通常比常规贷款更灵活。
- 如何使用： 与卖方谈判首付、利率、还款期限和气球式尾款（如有）。
- 常见条款： 5–10年还款期，5–8%利率，10–30%首付，许多交易最后有气球式尾款。
运作原理
第一步：谈判交易。 你和卖方就购买价格、首付、利率和还款计划达成一致。与银行不同，卖方可以设定双方都接受的任何条款——在法律允许范围内。
第二步：签署本票和信托契约。 本票明确你的欠款金额、利率和还款日期。信托契约将贷款与房产挂钩，卖方在你违约时可以取消赎回权。
第三步：向卖方还款。 你每月直接向卖方付款（或按约定周期）。一些卖方使用还款服务公司来代收款项和处理文书工作。
第四步：处理气球式尾款（如果有的话）。 许多卖方融资交易包含气球式尾款——在3年、5年或10年后到期的一笔大额最终付款。届时你可以通过传统贷款机构再融资、现金还清，或与卖方协商延期。
卖方融资不改变权益的计算方式——随着本金偿还，你仍在积累所有权。它只是改变了谁持有借据。
实战案例
张 磊在Phoenix的双拼别墅，2024年。
卖方有一栋$340,000的双拼别墅，两个单元各租$1,450。张 磊无法通过常规贷款审批（其他房产导致债务收入比过高），但他有$68,000用于20%首付。双方达成卖方融资协议：6.5%利率，10年期，月付$2,040，第10年到期时有$245,000的气球式尾款。张 磊12天完成过户——无需评估、无需核保。卖方获得稳定的6.5%回报，并通过分期收款延迟了资本利得税。
优劣分析
注意事项
- 文件风险： 确保有正式的本票、信托契约和产权保险。口头协议在一方去世或条款争议时会崩盘。
- 气球式尾款风险： 测算尾款到期时的情况。如果届时利率是8%且你无法再融资，你就陷入困境了。
- 卖方违约风险： 如果卖方自己的抵押贷款有到期付清条款，他们的贷款机构可能在他们"出售"给你时要求全额还款——即使是分期付款交易。务必核实卖方的贷款条款。
- 退出风险： 在借据还清前出售房产，需要买方接手你的还款义务或卖方一次性收回全款。不是每个买方都愿意接手卖方融资。
投资者问答
一句话总结
卖方融资在银行行不通时是一个强大的工具——更快过户、灵活条款，以及绕过传统核保的购房路径。但魔鬼在细节里：一切白纸黑字，做好气球式尾款的准备，并确认卖方自己的贷款没有可能搞砸交易的到期付清条款。