- 01El tope de la deducción SALT sube de $10K a $40K — alivio enorme para residentes de estados con impuestos altos como NJ, NY, CA
- 02Con $250K de ingreso, el aumento de SALT solo ahorra $6,000-8,000 en impuestos federales
- 03La depreciación acelerada al 100% (bonus depreciation) está de vuelta — adelantá deducciones en propiedades de alquiler adquiridas este año
- 04La deducción QBI (Sección 199A) se extiende — los ingresos por alquiler siguen calificando para la deducción pass-through del 20%
Notas del episodio
Aumento del Tope SALT: Quién se Beneficia Más
El tope de la deducción de impuestos estatales y locales (SALT) salta de $10,000 a $40,000. Si vivís en New Jersey, New York o California, estuviste limitado a $10K desde 2018. Una pareja en Bergen County pagando $25,000 en impuestos estatales y locales antes deducía $10,000. Ahora deducen $25,000. Con una tasa marginal del 32%, son $4,800 en ahorro federal. Llevalo a $40,000 en SALT y estás hablando de $9,600. Para un hogar de $250,000 en un estado con impuestos altos, el aumento de SALT solo significa $6,000–8,000 de vuelta en tu bolsillo. Redirigí eso y en 2–3 años tenés el enganche de un alquiler.
Depreciación Acelerada para Inversores de Alquiler
La Gran Ley (Big Beautiful Bill) restauró la depreciación acelerada al 100% (bonus depreciation) para propiedades calificadas puestas en servicio después de enero de 2025. Para la clase media, la jugada es esta: comprá un alquiler este año y adelantá tu depreciación (depreciation) en mejoras calificadas. Un dúplex de $300,000 con $80,000 en trabajo de valor agregado (value-add) — techo nuevo, HVAC, remodelación de cocina — te da $80,000 en depreciación acelerada el primer año. Eso elimina una parte importante de tu NOI a efectos impositivos. Tu flujo de caja (cash flow) se queda en tu bolsillo mientras el IRS ve una pérdida en papel.
La segregación de costos (cost segregation) es la herramienta. Una tasación estándar mete todo en el período de 27.5 años. Un estudio de segregación reclasifica alfombras, electrodomésticos y accesorios como propiedad de 5 o 15 años — y esos califican para el 100% de depreciación acelerada. Una adquisición de $250,000 podría tener $40,000 en propiedad de vida corta. Son $40,000 en depreciación acelerada este año. La propiedad tiene que estar en servicio antes de fin de año.
Deducción QBI e Ingresos por Alquiler
La Sección 199A — la deducción pass-through del 20% — se extiende. Los ingresos por alquiler de una LLC o sociedad (partnership) bien estructurada siguen calificando. Si tu NOI de alquiler es $30,000 y estás en el tramo del 32%, esa deducción del 20% te ahorra unos $1,920. No es el plato principal, pero suma. Combinada con la depreciación (depreciation) y el arreglo de SALT, tu tasa efectiva sobre ingresos de alquiler baja. El IRS ha endurecido las reglas sobre cuándo los alquileres califican — contratos triple-neto y ciertas estructuras de gestión pueden descalificarte. Si no estás seguro, consultá a un profesional.
Tu Plan de Acción
Uno: si estás en un estado con impuestos altos, recalculá tus impuestos estimados. El aumento de SALT podría significar que estás reteniendo de más. Dos: si estás cerrando un alquiler en 2025, tené la segregación de costos y la depreciación acelerada al 100% bien armadas. Tres: si planeás un intercambio 1031 (1031 exchange), las reglas no cambiaron — sin tope de diferimiento. Asegurá tus fechas de identificación y cierre.
Un ángulo más: si tenés una propiedad y estás pensando en hacer un upgrade, el intercambio 1031 (1031 exchange) sigue siendo tu mejor herramienta para escalar. Sin límite de monto. Sin reducción gradual. Diferí el impuesto a las ganancias de capital (capital gains tax) sobre la ganancia total, reciclá el capital y seguí construyendo.
Recursos Mencionados
- Financiamiento para Propiedades de Inversión — tipos de préstamo, calificación y estrategia para el entorno de tasas actual
- Guía de Análisis de Negocios — el marco de métricas detrás del NOI, flujo de caja y análisis de depreciación
- Estrategias Fiscales para Inversores Inmobiliarios — depreciación, intercambios 1031 y segregación de costos explicados
- Calculadora de Propiedades de Inversión — corré tus propias proyecciones de depreciación y flujo de caja con números reales
- Encuesta de Tasas Hipotecarias de Freddie Mac — promedios semanales de tasas fijas a 30 y 15 años
El impuesto sobre ganancias de capital (Capital Gains Tax) es el gravamen federal (y a veces estatal) que pagas cuando vendes un activo — como una propiedad de inversión — por más de lo que te costó.
Ver definición →La depreciación es la deducción que el IRS otorga a los propietarios de inmuebles en renta para descontar el costo de la edificación (excluyendo el terreno) a lo largo de 27.5 años — un gasto que existe solo en papel pero que reduce efectivamente tu carga fiscal.
Ver definición →El intercambio 1031 (1031 Exchange) es la herramienta fiscal más poderosa para inversionistas de bienes raíces en Estados Unidos. Te permite vender una propiedad de inversión y diferir el pago de impuestos sobre ganancias de capital (Capital Gains Tax) y la recaptura de depreciación (Depreciation Recapture) al reinvertir todo el producto neto en otra propiedad de igual o mayor valor. Un intermediario calificado (Qualified Intermediary o QI) custodia los fondos de la venta durante todo el proceso — tú nunca tocas el dinero. Esta es una provisión exclusiva del código fiscal estadounidense; no existe un equivalente en los sistemas tributarios de América Latina.
Ver definición →El NOI (Net Operating Income, ingreso operativo neto) es el primer número que necesitas para saber si una propiedad de inversión genera dinero. Se calcula así: tomas la renta anual total, le restas la pérdida por vacancia y todos los gastos operativos, y lo que queda es el NOI. No incluye el pago de hipoteca, ni gastos de capital mayores, ni impuestos sobre la renta. El NOI solo mide la capacidad operativa de la propiedad — sin importar cómo la financies. Casi todas las métricas clave arrancan desde aquí: cap rate (NOI entre precio), DSCR (NOI entre servicio de deuda) y valuación de propiedades comerciales.
Ver definición →El flujo de efectivo (cash flow) es la métrica más honesta en bienes raíces de inversión: lo que realmente te queda en el bolsillo después de pagar todos los gastos y la hipoteca. Se calcula restando el servicio de deuda (pago mensual del préstamo) al NOI (ingreso operativo neto). Si el resultado es positivo, la propiedad se mantiene sola y te genera ingreso. Si es negativo, estás subsidiando la propiedad de tu propio bolsillo cada mes. Para inversionistas que dependen del ingreso por renta, el flujo de efectivo es la línea de vida.
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