DSCR 0.96 con Nuevo Préstamo vs. 1.25 con Préstamo Asumido
Un DSCR de 0.96 te da mejor flujo pero envenena tu próximo negocio. Un 1.25 con préstamo asumido cuesta más al mes pero desbloquea tu portafolio. Martin lo analiza.
Eres dueño de una propiedad de 4 unidades que compraste hace dos años por $415,000. El edificio está estabilizado — las cuatro unidades están arrendadas, los inquilinos son sólidos y el vecindario se está valorizando silenciosamente. Quieres refinanciar para salir de tu préstamo de dinero duro antes de que se ajuste la tasa.
Tienes dos ofertas de prestamistas sobre la mesa:
- Prestamista A (nuevo préstamo DSCR): $330,000 al 7.75%, fijo a 30 años. El DSCR de la propiedad calcula en 0.96 (debajo de 1.0). El prestamista aun así financia, pero agrega una prima de 0.5% a la tasa. Pago mensual P&I: $2,367
- Prestamista B (asunción de préstamo): Asumir préstamo existente de $295,000 al 8.25%, 27 años restantes, DSCR de 1.25. Pago mensual P&I: $2,284. Pero la asunción incluye un PMI de $186/mes que el dueño anterior nunca eliminó
- Renta bruta mensual: $4,800 entre las cuatro unidades
- Gastos operativos mensuales (sin deuda): $1,920 (impuestos, seguros, vacancia, reparaciones, PM)
Dos préstamos. Misma propiedad. Señales de portafolio muy diferentes.
Estás planeando comprar dos propiedades más en los próximos 12 meses. Tu corredor hipotecario te aparta y te explica algo que la mayoría de inversionistas aprenden demasiado tarde:
- El DSCR de 0.96 del Prestamista A queda en tu expediente. Cada futuro prestamista DSCR verá una propiedad que no cubre su propia deuda. Algunos prestamistas no la contarán como activo calificante. Otros recortarán tu ingreso global por el déficit — $96/mes negativos que reducen tu capacidad de endeudamiento en el próximo negocio.
- El DSCR de 1.25 del Prestamista B señala un activo saludable con flujo positivo. Los futuros prestamistas ven cobertura excedente y lo cuentan como fortaleza del portafolio.
Tus próximas dos compras dependen de cómo se vea esta en el papel.
Tomar el préstamo con DSCR 0.96 del Prestamista A. Obtienes $35,000 más en fondos ($330K vs. $295K), y el pago mensual real es solo $83 más que el Prestamista B. Usa el efectivo extra para financiar la próxima adquisición directamente.
Asumir el préstamo con DSCR 1.25 del Prestamista B. Sacrifica los fondos extra y absorbe el pago de PMI. Un DSCR de 1.25 en tu portafolio hace que los próximos dos negocios sean más fáciles de suscribir — ese posicionamiento vale más que $35K en efectivo.
Esperar 6 meses a que las rentas alcancen el mercado. Dos de las cuatro unidades tienen contratos que vencen en 4 meses. Las rentas de mercado están $125/unidad por encima de los contratos actuales. Con rentas nuevas, el DSCR del Prestamista A sube a 1.05 — superando el umbral de 1.0 sin la prima.
Tu Próximo Negocio Ya Está Suscribiendo Este
La Opción B es el posicionamiento correcto, pero la Opción C es la jugada correcta — si tu cronograma lo permite.
Esto es lo que hace diferente a los préstamos DSCR de las hipotecas convencionales: a nadie le importa tu W-2. A nadie le importan tus declaraciones de impuestos. Lo único que le importa a un prestamista DSCR es si la propiedad se paga sola. Y cuando revisan tu portafolio existente para decidir si financian tu próximo negocio, leen el DSCR de cada propiedad como si fuera un puntaje crediticio. Un 1.25 dice "este inversionista sabe comprar bien." Un 0.96 dice "esta propiedad está bajo el agua en términos de flujo de efectivo."
No importa que el 0.96 sea una tecnicidad — que la propiedad en realidad genere flujo positivo cuando consideras los fondos extra del refinanciamiento. Los prestamistas DSCR suscriben a nivel de propiedad, y una ratio debajo de 1.0 es una alerta roja en cada sistema automatizado que ejecutan.
Así que eliminemos la Opción A de una vez. Los $35,000 en fondos extra se sienten significativos. No lo son. Distribuidos en 30 años de pagos, estás pidiendo $35K adicionales al 7.75% más una prima DSCR de 0.5% — eso es 8.25% efectivo sobre dinero que no necesitabas pedir. Y el DSCR de 0.96 te costará mucho más que $35K cuando el Prestamista C (el que aún no conoces) rechace tu próxima solicitud u ofrezca 50 puntos base peor porque tu perfil de portafolio es débil.
La Opción B funciona, pero es paciencia costosa. El PMI de $186/mes es dinero real — $2,232/año yendo a una aseguradora por una cobertura que no necesitas. El DSCR de 1.25 es limpio, y los futuros prestamistas lo van a valorar. Pero también estás tomando $35K menos en fondos, lo que significa que tu prestamista de dinero duro queda pagado pero tu fondo para la próxima adquisición queda más delgado. Si planeabas usar los fondos del refinanciamiento como enganche del negocio #2, este camino te retrasa.
Sin embargo, el PMI no es permanente. Después de 12-18 meses de pagos consistentes, puedes solicitar la eliminación del PMI una vez que el loan-to-value baje del 80% — y en una propiedad que se está valorizando en un mercado que se estabiliza, eso es realista. Así que los $186/mes son un impuesto temporal al posicionamiento del portafolio.
La Opción C es la jugada de precisión. Dos contratos vencen en cuatro meses. Las rentas de mercado están $125/unidad por encima de las actuales. Si puedes renovar esos dos inquilinos a precio de mercado — o reemplazarlos a precio de mercado — tu renta bruta pasa de $4,800 a $5,050/mes. Pasemos eso por los términos del Prestamista A sin la prima de DSCR:
- Nuevo NOI: ($5,050 - $1,920) x 12 = $37,560/año
- Servicio de deuda del Prestamista A (sin prima): $2,294/mes = $27,528/año
- Nuevo DSCR: $37,560 / $27,528 = 1.36
Eso no solo supera 1.0 — supera 1.25. Obtienes los $330K completos en fondos de refinanciamiento, eliminas la prima de tasa, te saltas el PMI, y el DSCR de tu portafolio es más fuerte que con la ruta de asunción. Tres problemas resueltos esperando 120 días.
Pero la Opción C tiene un prerrequisito. Tu préstamo de dinero duro tiene un ajuste de tasa o vencimiento próximo. Si la comisión de extensión es $3,300 (1% de $330K) y el ajuste agrega 2 puntos a tu tasa por esos 6 meses, estás gastando aproximadamente $4,500 por comprar tiempo. Eso sigue siendo menos que 24 meses de PMI ($4,464) — pero apenas. Y si el mercado se debilita o los inquilinos no renuevan al precio de mercado, vuelves al problema del 0.96 con menos ventaja.
El marco de decisión es este: ¿Puedes sobrevivir 6 meses con los términos actuales de tu préstamo sin sangrar más de $5K en costos de extensión? Si la respuesta es sí, la Opción C gana — lo obtienes todo. Si no, la Opción B gana — sacrificas fondos por posicionamiento y eliminas el PMI con un refinanciamiento en 18 meses.
Lo que nunca haces es tomar el 0.96. Tu próximo negocio ya está suscribiendo este. Actúa en consecuencia.
- Un DSCR por debajo de 1.0 no solo te cuesta una prima de tasa hoy — envenena tu perfil crediticio para los próximos 12-24 meses de adquisiciones
- Cada refinanciamiento suscribe dos negocios a la vez: el que estás cerrando y el que todavía no has encontrado
- El PMI en un préstamo asumido es un problema resoluble — refinanciarlo después de 12-18 meses de historial de pagos es rutinario, y el costo es temporal
- Esperar 6 meses para refinanciar solo funciona si los términos de tu préstamo actual sobreviven la espera — revisa las comisiones de extensión y las fechas de ajuste de tasa de tu préstamo de dinero duro primero
- El pago mensual más barato y la mejor jugada para tu portafolio casi nunca son el mismo préstamo
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