Crédito de 780, Un Desalojo de Hace Seis Años
Crédito 780, ingresos 3.5x, referencia entusiasta del casero — y una orden de desalojo de hace seis años. ¿Apruebas, rechazas o condicionas el contrato?
Publicas una casa de tres habitaciones a $2,100/mes en un vecindario B+. Tres días, ocho solicitudes. La que está encima del montón se ve casi demasiado limpia.
Esto es lo que arroja el reporte de selección:
- Puntaje de crédito: 780 (excelente — muy por encima de tu mínimo de 620)
- Ingreso bruto: $87,000/año (3.5x la renta anual — supera tu regla de 3x con margen)
- Empleo: Mismo empleador por cuatro años, asalariado, verificado por Plaid
- Referencia del casero actual: "Los mejores inquilinos que hemos tenido. Ojalá no se mudaran por el nuevo trabajo."
- Casero de dos atrás: Confirmado, excelentes. Pagaron a tiempo, dejaron la casa impecable.
- Verificación de antecedentes: Limpia. Sin historial criminal.
Es un solicitante del percentil 99 en cada capa de El Escudo de Cinco Capas — excepto una.
Corres la búsqueda de historial de desalojos por separado del reporte de crédito — Capa 3, como debe ser. Y ahí está.
- Una orden de desalojo. Hace seis años. Condado de Travis, TX.
- Resultado: Desestimado. El inquilino pagó completo antes de la audiencia.
- Razón declarada (según el solicitante): Disputa por una deducción del depósito de seguridad en un alquiler anterior. El casero presentó la demanda; el inquilino pagó el monto disputado bajo protesta para evitar un fallo; el caso fue desestimado.
Vuelves a tus criterios escritos. Los tuyos dicen: "Sin desalojos en los últimos cinco años." Seis años queda fuera de tu ventana. Técnicamente, este solicitante cumple la regla.
Pero la regla existe porque los desalojos en los últimos cinco años multiplican el riesgo futuro de desalojo por 4 veces. Este tiene seis años. Fuera de la ventana. La matemática no aplica — ¿o sí?
Aprobar como está, sin condiciones. Seis años queda fuera de tu ventana escrita de cinco años. El resto del perfil es excepcional. Tú escribiste la regla. Aplícala consistentemente. Endurecerla para un solicitante — cuando nada más en el archivo es preocupante — es exactamente el tipo de inconsistencia que alimenta los reclamos de Fair Housing.
Rechazar. Una orden de desalojo es una orden de desalojo. La ventana de cinco años es tu piso, no tu techo — tienes derecho a ser más conservador en tu propia propiedad. Un registro judicial pesa más que cualquier llamada de referencia. Pasa al solicitante #2.
Aprobar con un depósito de seguridad más alto. Documenta la razón específica por escrito — la orden de desalojo dentro de los últimos 7 años — y condiciona el contrato a un depósito de 1.5x o 2x el estándar. Honras tus criterios escritos, le pones precio al riesgo residual y documentas la decisión por si alguien algún día pregunta.
El Marco Correcto vs. La Acción Correcta
La Opción B se siente segura. No lo es.
Una política general de "cualquier desalojo, jamás" parece conservadora en la superficie, pero es la política con más probabilidad de llevarte frente a HUD. La doctrina de impacto desigual dice que una regla aparentemente neutral que daña desproporcionadamente a una clase protegida sigue siendo accionable — y los registros de desalojo, igual que los registros criminales, tienen patrones bien documentados de impacto desigual por raza e ingreso. La Fair Housing Act sigue intacta tras la rescisión de la guía del 25 de noviembre. Los reclamos de impacto desigual siguen vivos. Una ventana de 5 años con un proceso documentado de excepción es mucho más defendible que "rechacé a cualquiera con un desalojo desde la universidad."
Eso no convierte a la Opción A en correcta tampoco. Aprobar como está trata una orden de hace seis años como si no existiera. Sí existe. Es una señal real, aunque tenue — e ignorar señales reales es como conviertes un reporte de selección de $35 en un desalojo de $3,500.
La Opción C es el marco que te mantiene fuera de la corte por ambos lados. Así se juega.
Honras la regla escrita (sin desalojos en los últimos 5 años — el solicitante cumple). Reconoces la señal residual de la orden de hace seis años. Le pones precio. La documentas. Le haces la misma oferta al próximo solicitante con el mismo patrón de hechos, de la misma manera, cada vez.
¿Cómo se ve "ponerle precio" en la práctica? En un alquiler de $2,100/mes, tu depósito de seguridad estándar probablemente es un mes — $2,100. Una oferta condicional podría verse así:
- Estándar: Primer mes de renta + $2,100 de depósito de seguridad
- Oferta condicional: Primer mes de renta + $3,150 de depósito de seguridad (1.5x)
Esos $1,050 adicionales no son una tarifa — son reembolsables, en custodia según la ley de tu estado. Son seguro contra el riesgo residual que estás identificando. Si el inquilino se desempeña como predice el resto de su perfil, recupera cada dólar al mudarse.
La mayoría de los estados lo permiten. California limita el depósito total a un mes para unidades sin amueblar (desde la AB 12 de 2024), así que la Opción C tal como está escrita no funciona ahí — la Opción A queda más cerca de lo correcto en California. Nueva York tiene restricciones para alquileres estabilizados. Revisa tu estado. En la mayor parte del país (Texas incluido, que es donde vive la orden vieja del solicitante), un depósito adicional es legal mientras esté dentro del tope estatal general.
Después viene el movimiento de documentación que te protege de los reclamos de Fair Housing y de tu propio sesgo. Escribe la carta de oferta condicional. Indica la base fáctica específica: "Orden de desalojo dentro de los últimos 7 años, desestimada pero en el registro." Este es tu aviso FCRA de acción adversa — aunque no estás rechazando, estás usando información relacionada con crédito para fijar términos adversos. El aviso protege el derecho del solicitante a disputar, y te protege creando un rastro documental que muestra que la decisión se basó en un dato específico, aplicado consistentemente.
Dos notas más de EP 125 que aplican aquí.
La llamada al casero de dos atrás hizo su trabajo. Ese es el dato que debe pesar más en el archivo. El casero actual puede tener motivación para dar una referencia entusiasta para mover a alguien. El casero anterior al actual no tiene ningún incentivo — y dijo "los mejores inquilinos." Esa es la señal más fuerte en este archivo. Más fuerte que el registro judicial de hace seis años por un orden de magnitud.
No te enamores del archivo. Incluso con la Opción C ejecutada perfectamente, deberías correr los números como si hubiera un 5% de probabilidad de que esto se convierta en un desalojo. ¿Cuál es tu colchón de reservas? ¿Tienes 6 meses de pagos hipotecarios en el banco para esta propiedad? Si sí, la Opción C es una apuesta defendible sobre un solicitante del percentil 99. Si no, la Opción C es un estiramiento y la Opción B empieza a verse más honesta.
La regla no es "aprobar buenos solicitantes, rechazar malos." La regla es: escribe tus criterios, divúlgalos públicamente, aplícalos igual cada vez, documenta cada excepción con una base fáctica específica y ponle precio al riesgo residual donde la ley lo permite. Hazlo, y ya no estás eligiendo inquilinos — estás corriendo un sistema. El sistema es lo que sobrevive una auditoría.
Una orden de desalojo de hace seis años es una señal tenue. Las señales tenues se les pone precio, no se ignoran ni se usan para anular todo lo demás en el archivo. Esa es la jugada.
- El multiplicador de riesgo de desalojo de 4x cae bruscamente después de la ventana de 5 años — pero no llega a cero. Una orden de hace 6 años está más cerca del trasfondo que de la bandera roja, pero no es invisible.
- Los criterios escritos son tu armadura contra Fair Housing — pero la ARMADURA funciona en AMBAS direcciones. Endurecer la regla para un solicitante es el mismo tipo de inconsistencia que aflojarla para otro. Elige un estándar, documéntalo, aplícalo igual cada vez.
- Un depósito de seguridad adicional es una manera legal de poner precio al riesgo residual en la mayoría de los estados (revisa el tuyo — California, NY y otros lo limitan). Documenta la base fáctica específica en el aviso de rechazo o condición — para eso existe el requisito FCRA de acción adversa.
- La llamada al casero de dos atrás de EP 125 acaba de demostrar su valor. La referencia dijo 'los mejores inquilinos' — ese dato debe pesar más que un registro de hace 6 años que terminó desestimado.
- La doctrina de impacto desigual de Fair Housing sigue vigente como causa de acción — incluso después de la rescisión de la guía de HUD del 25 de noviembre de 2025. Una política general de 'cualquier desalojo, cualquier antigüedad' es más difícil de defender que una ventana estructurada de 5 años con un proceso documentado de excepción.
