FHA Asumible al 3% vs. Convencional al 6.5%
Un FHA asumible al 3% te ahorra $101K en intereses en 10 años — pero requiere $92K en efectivo. ¿Vas convencional al 6.5%? Martin analiza los números.
Encuentras una casa de 3 recámaras listada en $340,000 en un vecindario B — demanda de alquiler sólida, escuelas estables, baja vacancia. La propiedad genera flujo desde el primer día con cualquiera de las dos opciones de financiamiento. Pero el vendedor tiene algo que la mayoría de los listados no: una hipoteca FHA asumible del 2021.
Esto es lo que tienes sobre la mesa:
- Saldo del FHA asumible: $248,000 al 3.0% fijo (quedan 25 años)
- Brecha por cubrir: $92,000 en efectivo (no se permite segunda hipoteca en asunciones FHA)
- Alternativa convencional: 25% de enganche ($85,000), 6.5% fijo, plazo de 30 años
- Renta mensual: $2,450
- Tu efectivo disponible: $105,000
Dos caminos hacia la misma propiedad. Matemáticas muy diferentes.
Comparas los intereses a 10 años y la hipoteca asumible parece otra clase de activo:
- Pago asumible (P&I): $1,178/mes
- Pago convencional (P&I): $1,612/mes
- Ahorro mensual: $434
- Intereses ahorrados en 10 años: $52,080 en pagos menores + $49,560 en amortización acelerada del principal = $101,640 en total
Pero aquí está el problema: después de los $92K para la asunción, te quedan $13,000 en reservas. Un sistema de aire acondicionado que falla y una vacancia al mismo tiempo, y estás liquidando algo para mantenerte solvente. El camino convencional te deja con $20,000 en reservas — casi el doble.
Asumir el préstamo FHA y quedarte con $13K en reservas. Los $101,640 ahorrados en 10 años son construcción de riqueza generacional. Puedes reconstruir reservas con la diferencia de $434/mes de flujo en dos años.
Ir convencional al 6.5% y quedarte con $20K en reservas. La liquidez le gana a la tasa siempre. Una tasa del 3% no significa nada si un mal trimestre te obliga a vender la propiedad con pérdida.
Asumir el préstamo y negociar financiamiento del vendedor por la brecha de $7K. Pídele al vendedor que lleve un pagaré de $7K al 5% a 24 meses. Te quedas con $20K en reservas Y obtienes la tasa del 3% sobre $248K de la deuda.
La Tasa Es un Regalo. El Requisito de Efectivo Es el Precio.
La Opción A es el instinto correcto. La Opción C es la ejecución correcta.
Seamos honestos sobre lo que una tasa fija del 3% significa en un mundo al 6.5%: es una ventaja de $101,640 en 10 años. No es un error de redondeo. No es una mejora marginal. Es la diferencia entre una propiedad que construye riqueza y una propiedad que simplemente sobrevive. Cada mes, $434 se quedan en tu bolsillo en vez de irse al banco. En una década, eso te compra el enganche de una segunda propiedad — financiado completamente por el diferencial de tasa.
Entonces, ¿por qué no simplemente tomar la Opción A y seguir adelante?
Porque $13,000 en reservas de una propiedad de alquiler es jugar con fuego. He visto inversionistas perder propiedades no porque el negocio fuera malo, sino porque el negocio estaba ajustado. Un reemplazo de aire acondicionado de $6,800 en julio. Un inquilino que deja de pagar en agosto. Una prima de seguro que sube $1,200 en la renovación. Ninguno de esos eventos es improbable — son inevitables en un horizonte largo. Y cuando se apilan uno sobre otro, $13K se evaporan en un solo trimestre.
Por eso existe la Opción B. El camino convencional es aburrido, y lo aburrido te mantiene solvente. Pierdes $434/mes en ahorro por tasa, claro. Pero ganas espacio para respirar. Ganas la capacidad de sobrevivir un mal trimestre sin llamar a tu banco desde una posición de desesperación.
Pero la Opción C es donde la disciplina se encuentra con la oportunidad. Esto es lo que la mayoría de inversionistas no entienden sobre las hipotecas asumibles: la brecha entre el saldo del préstamo y el precio de compra no tiene que ser toda en efectivo. La diferencia de $7,000 entre la brecha de $92K y el enganche convencional de $85K es una cantidad suficientemente pequeña para que muchos vendedores la lleven como un pagaré a corto plazo. Un pagaré del vendedor de $7,000 al 5% a 24 meses te cuesta aproximadamente $307/mes durante dos años — y luego desaparece. Mientras tanto, estás pagando 3% sobre $248,000 de la deuda en vez de 6.5% sobre $255,000.
La matemática de la Opción C:
- Efectivo al cierre: $85,000 (igual que convencional)
- Reservas restantes: $20,000 (igual que convencional)
- Pago mensual P&I del préstamo asumido: $1,178
- Pago mensual del pagaré al vendedor: $307 (solo por 24 meses)
- Pago total año 1-2: $1,485/mes (vs. $1,612 convencional)
- Pago año 3+: $1,178/mes (vs. $1,612 convencional — ahorrando $434/mes)
Obtienes la tasa generacional. Mantienes reservas a nivel convencional. Y después de 24 meses, tu pago baja $434/mes comparado con donde hubiera estado. El vendedor recibe sus $340,000 completos — no tiene razón para rechazar un pagaré de $7K cuando la alternativa es perder el negocio por completo.
La verdadera lección aquí no se trata de asunciones FHA. Se trata de estructurar la pila de capital para que el negocio funcione en cada capa — tasa, reservas y tolerancia al riesgo. Una tasa del 3% con $13K en reservas es un negocio frágil. Una tasa del 3% con $20K en reservas y un pagaré al vendedor a 24 meses es un resultado diseñado. Misma propiedad. Misma tasa. Perfil de riesgo completamente diferente.
Nunca dejes que una tasa excelente te convenza de aceptar un margen delgado. Estructura la brecha, protege tus reservas, y deja que la tasa haga su trabajo con el tiempo.
- Una hipoteca asumible al 3% vs. convencional al 6.5% ahorra aproximadamente $434/mes — eso se convierte en seis cifras en una década
- La brecha entre el saldo asumible y el precio de compra es el costo real de la asunción — no solo el enganche, sino el TOTAL de efectivo necesario
- Reservas por debajo de $15K en una propiedad unifamiliar de alquiler son zona roja — un evento compuesto (vacancia + reparación) puede forzar una venta a pérdida
- El financiamiento del vendedor por una brecha pequeña ($5K-$15K) suele ser negociable porque el vendedor sigue obteniendo su precio completo
- La mejor decisión de financiamiento considera los próximos 3 negocios, no solo este
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