La morosidad CMBS multifamiliar marca récord histórico de 7.15% en marzo
La tasa de morosidad CMBS multifamiliar de Trepp subió a un récord de 7.15% en marzo, +30 pb mensual. NY/NJ y Houston concentran casi el 80% de la nueva angustia.
7.15%. Esa es la participación multifamiliar de la tasa de morosidad CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) en el reporte de marzo de Trepp, +30 puntos básicos respecto a febrero — y tres puntos básicos por encima del pico de 7.12% registrado en octubre de 2025. Es la lectura multifamiliar más alta en la historia de la serie.
Hace un año ese mismo número era 5.44%. Eso representa aproximadamente 170 puntos básicos de deterioro en doce meses, sobre una base que estuvo por debajo del 6% durante la mayor parte de 2024.
La concentración geográfica es el dato interesante. Nueva York y Nueva Jersey representaron el 48% de los saldos de préstamos morosos; Houston aportó otro 30%. Stephen Buschbom, jefe de investigación aplicada y análisis de Trepp, señaló que las cifras representan "cerca del 80% de la nueva angustia concentrada en solo dos mercados". Buschbom también apuntó que el plazo remanente ponderado promedio de los préstamos multifamiliares recién morosos "era de poco más de tres años" — no se trata de activos estabilizados maduros quedándose sin pista. Son operaciones recientes de préstamos puente (bridge) y tasa variable originadas durante la compresión de tasas de capitalización (Cap Rate) de 2022–2023.
La tasa CMBS general subió 41 puntos básicos a 7.55% en marzo, sobre $5.1 mil millones de nuevos saldos morosos. Oficinas sigue liderando con 11.71% (+51 pb), pero el segmento hotelero saltó 137 pb a 7.31% — el movimiento mensual más pronunciado por tipo de propiedad. Industrial se mantuvo plano en 0.65%.
Para inversionistas enfocados en multifamiliar de 4 a 20 unidades fuera de esos mercados, la lectura directa es limitada — la cobertura CMBS se inclina hacia prestatarios institucionales grandes, no hacia préstamos de saldo pequeño originados por bancos. Sin embargo, los comparables de ventas forzadas que salgan de los procesos de resolución en NY/NJ y Houston anclarán los precios de apartamentos en mercados secundarios adyacentes durante los próximos doce meses. Las llamadas de capital en sindicaciones LP son la señal del lado operador — cuando un sponsor no puede refinanciar una operación puente de 2022 a las tasas de capitalización actuales, el deterioro de capital cascadea a través de la estructura.
Nota del Editor
Dos mercados cargando el 80% de la nueva angustia es concentración, no contagio — todavía. Estoy observando si el reporte de Trepp de abril muestra que la mezcla geográfica se amplíe más allá de NY/NJ y Houston mientras la tasa se mantiene por encima del 7%. Ahí es cuando empieza el reloj para la cohorte de préstamos puente originados en 2022.
Fuentes: Reporte Mensual de Morosidad CMBS de Trepp de abril 2026 vía Multifamily Dive, MBA NewsLink, Investigación CRE de Trepp.
CES es la encuesta mensual de BLS sobre nóminas de negocios que produce conteos de empleo no agrícola a nivel nacional, estatal y metropolitano — la contraparte basada en establecimientos a los datos de desempleo de LAUS.
Ver definición →Una propiedad multifamiliar es cualquier edificio residencial que contiene dos o más unidades habitacionales separadas bajo un mismo techo — desde un dúplex hasta un complejo de 300 unidades — donde cada unidad tiene su propia cocina, baño y entrada, y cada una genera ingresos por alquiler de forma independiente.
Ver definición →La Tasa Porcentual Anual (APR) es el costo total anualizado de un préstamo expresado como porcentaje, que incorpora tanto la tasa de interés como las comisiones del prestamista: cargos de originación, puntos de descuento y tarifas de correduría. Exigida por la Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA), siempre es igual o mayor que la tasa de interés nominal.
Ver definición →Un patrocinador (sponsor) inmobiliario es la persona o firma que organiza, gestiona y opera una inversión inmobiliaria — encontrando la operación, recaudando capital de inversionistas, ejecutando el plan de negocios y administrando el activo hasta la disposición. El patrocinador es tipicamente también el socio general (GP) en la estructura legal de la operación.
Ver definición →AGI (Adjusted Gross Income, o Ingreso Bruto Ajustado) es tu ingreso total menos ciertas deducciones "por encima de la línea" — es el número en la línea 11 de tu Formulario 1040 y la cifra más importante para determinar a qué beneficios fiscales calificas como inversionista inmobiliario.
Ver definición →Una cerca es una estructura de barrera que encierra o delimita una propiedad, construida con madera, malla ciclónica, vinilo, aluminio o materiales compuestos. En la inversión inmobiliaria, las cercas influyen en el atractivo para inquilinos, la renta alcanzable, la responsabilidad civil de la propiedad y las obligaciones de mantenimiento que impactan el presupuesto operativo.
Ver definición →Sophia Warren
Analista de Inversión Residencial
Mi especialidad es la inversión en bienes raíces residenciales, con talento para encontrar oportunidades en mercados emergentes. Fuera del trabajo, mi mundo florece en jardines urbanos y en el diseño de interiores.
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