Filadelfia (Philadelphia-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD)
El durmiente de la apreciación. Filadelfia acumuló +42.3% en el índice federal de precios de vivienda en cinco años — superando a Dallas, pisándole los talones a Nueva York — con una tasa de capitalización proxy del 4.3% que aún cierra. Permisos a solo 2.19 por cada 1,000 residentes. Migración neta IRS: −5,750. El rendimiento funciona. La oferta está restringida.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.66×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 3.03×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
24.3%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 22.4%
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato por trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.3%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 4.9%
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
en contracción
Migración neta (Net Migration)
-0.09%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 0.09%
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
2.19
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 2.17+0.02
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
4.0%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 3.8%
- vs EE.UU.
- 4.0%=
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Filadelfia
Filadelfia-Camden-Wilmington es el durmiente de la apreciación — el metro que los inversionistas ignoran mientras supera en silencio a la mitad del Sun Belt. El área metropolitana abarca 11 condados en cuatro estados (Pennsylvania, New Jersey, Delaware y una porción de Maryland) con 6.23 millones de personas. El índice federal de precios de vivienda acumuló +42.3% en cinco años — supera a Dallas (+31.6%), a Atlanta (+38.4%) y va casi a la par de Nueva York (+45.7%). El HPI interanual es +2.63% — sigue componiendo, sin cambio de signo. El ingreso mediano llega a $89,273 (Censo ACS), la proxy de tasa de capitalización (Cap Rate) marca 4.3% — territorio trato por trato — y la tubería de permisos corre a 2.19 por cada 1,000 residentes, bastante debajo del 3.47 nacional. El rendimiento funciona. La oferta está restringida. El precio sigue moviéndose.
La historia por condados es poco habitual: la ciudad es el condado constructor. El condado de Philadelphia lidera con 3,538 permisos en los últimos doce meses (Censo BPS), +51.5% interanual. El condado de Montgomery (suburbios del Main Line) sigue con 2,365 permisos, +46.4% interanual. Juntos representan el 43% de la tubería y ambos se aceleran.
- Condado de New Castle, Delaware es la carta oculta: 1,223 permisos, +217.7% interanual — se triplicó desde una base baja. La estructura fiscal de Delaware (sin impuesto de ventas, impuesto predial bajo respecto a NJ/PA) jala desarrollo al otro lado de la frontera estatal.
- Condado de Burlington, NJ mantiene paso firme con 1,613 permisos pero marca −11.6% interanual — el lado de New Jersey aporta lastre, no aceleración.
- Condado de Cecil, Maryland se desplomó de 530 a 143 permisos (−73.0% interanual) — la periferia exurbana de Maryland se retira del crecimiento, como Loudoun en Washington DC.
La migración neta es −5,750 declaraciones, −0.09% de la población según las Estadísticas de Ingresos del IRS — esencialmente plana. El desempleo de la Oficina de Estadísticas Laborales se sitúa en 4.0% (BLS LAUS), exactamente en el nivel nacional. La Renta Justa de Mercado de HUD para 2 dormitorios es $1,810. Proporción de inquilinos con carga excesiva de renta: 48.0%, una de las más altas del país.
¿Qué hace un inversionista con todo esto?
- Si buscas flujo de caja, Filadelfia es viable. La proxy del 4.3% es la más alta entre los metros top-10, excepto Houston (4.5%) y Chicago (4.6%). La renta justa de $1,810 contra un valor mediano de $327 mil te da espacio para suscribir.
- Si juegas a la apreciación, la curva de cinco años dice que sí. +42.3% sin cambio de signo, composición estable y una tubería con oferta por debajo en 2.19/1k. La corrección de 2022 que golpeó al Sun Belt apenas se notó aquí.
- Si ya tienes propiedad aquí, enfócate en el condado de Philadelphia y el condado de Montgomery — la aceleración de permisos y la curva de apreciación convergen ahí. El lado de New Jersey es estable pero plano. Delaware vale vigilar para arbitraje fiscal.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+42.3%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+2.6% Interanual
$326,700 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Filadelfia subieron 42.3% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 2.6% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leerlo
- 01Filadelfia (línea sólida azul) acumuló +42.3% desde 2021-Q1 hasta 2026-Q1 — superando a todos los pares excepto Miami y Phoenix. El promedio de los metros de EE.UU. avanzó 24.7% en la misma ventana. Filadelfia no es el metro estancado del Rust Belt que sugiere la narrativa.
- 02La pendiente sube de forma estable, sin meseta ni cambio de signo. El interanual marca +2.63% — sigue en positivo, sigue componiendo, sin corrección a la vista. Es el único metro top-10 con +40% de apreciación Y una proxy de tasa de capitalización por encima del 4%.
- 03La serie estatal de Pennsylvania (punteada) traza un camino cercano pero ligeramente inferior al focal — lo que significa que Filadelfia arrastra el promedio estatal hacia arriba, no lo cabalga.
- 04El retroceso de Q3-2022 a Q1-2023 que golpeó a los metros del Sun Belt apenas se registra aquí. Filadelfia no se disparó durante la burbuja pandémica y por ende no corrigió. La composición ha sido lineal, no parabólica.
- 05Para un inversionista, la lectura es: este es un metro de comprar y mantener, no de flipeo. La proxy del 4.3% de tasa de capitalización significa que los tratos cierran desde el día uno — y la curva de apreciación pone viento a favor que la mayoría de los metros del Noreste ya perdieron.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Chester (Chester County) | $461,800 | $123,041 | 3.75× | moderado |
| Condado de Bucks (Bucks County) | $421,700 | $111,951 | 3.77× | moderado |
| Condado de Montgomery (Montgomery County) | $409,900 | $111,521 | 3.68× | moderado |
| Condado de New Castle (New Castle County) | $329,800 | $89,901 | 3.67× | moderado |
| Condado de Burlington (Burlington County) | $326,700 | $105,271 | 3.10× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,810
/ mes · HUD FMR FY 2026
24.3% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 24.3% de su ingreso — 1.1 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 1.9 puntos por encima de Pensilvania (Pennsylvania) (22.4%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,520 | $18.2K | 20.4% | cómodo |
| 2 Rec | $1,810 | $21.7K | 24.3% | cómodo |
| 3 Rec | $2,170 | $26.0K | 29.2% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
4.0%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Filadelfia es debilitándose, con un desempleo de 4.0% — 0.0 puntos por encima de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
4.0%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$89,273
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
13,661
Censo BPS · últimos 12 meses
+40.4% interanual
2.19 permisos por 1,000 habitantes
Filadelfia obtuvo 13,661 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 40.4% interanual. Eso equivale a 2.19 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
7,838
últimos 12 meses
2–4 unidades
780
últimos 12 meses
5+ unidades
5,043
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 11 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leerlo
- 01El condado de Philadelphia lidera con 3,538 permisos TTM, +51.5% interanual. A diferencia de Dallas o DC, la ciudad misma es donde se construye — no los suburbios.
- 02El condado de Montgomery (los suburbios del Main Line) sigue con 2,365 permisos, +46.4% interanual. Juntos, los dos condados más grandes de Pennsylvania acaparan el 43% de la tubería del metro y ambos están acelerando.
- 03El condado de New Castle, Delaware es la carta oculta: 1,223 permisos, +217.7% interanual — se triplicó desde una base baja. La estructura impositiva de Delaware (sin impuesto de ventas, impuesto predial bajo respecto a NJ/PA) está jalando desarrollo al otro lado de la frontera estatal.
- 04El lado de New Jersey (Burlington 1,613, Gloucester 1,419, Camden 1,003) aporta oferta estable de nivel medio pero sin aceleración — los tres están dentro de ±12% interanual. NJ es mercado maduro, no en auge.
- 05El condado de Cecil, Maryland se desplomó de 530 a 143 permisos (−73.0% interanual) — la periferia exurbana de Maryland se retira del área de crecimiento del metro, repitiendo el patrón de Loudoun en Washington DC.
Cómo leer el mapa
- 01Cuatro estados iluminan el mapa: sureste de Pennsylvania, sur de New Jersey, norte de Delaware y la esquina noreste de Maryland. Filadelfia es una de tres áreas metropolitanas top-10 que cruzan cuatro jurisdicciones (junto con Washington DC y — casi — Nueva York).
- 02La celda más oscura es el condado de Philadelphia mismo — el centro urbano con 3,538 permisos. El condado de Montgomery (al noroeste de la ciudad) es el segundo más oscuro. La gravedad de construcción tira hacia el centro, no se aleja de él.
- 03El condado de New Castle, Delaware (al sur) es conspicuamente oscuro para su tamaño — 1,223 permisos sobre 571 mil residentes. La estructura fiscal de Delaware jala desarrollo cruzando la línea estatal.
- 04Los condados de New Jersey (Burlington, Gloucester, Camden) forman una banda de tono medio en la orilla este del río Delaware. Oferta estable, sin explosión — el lado de NJ es el lastre, no el motor.
- 05El condado de Cecil, Maryland (la celda más pequeña abajo a la izquierda) es el más claro de los 11 — solo 143 permisos tras un desplome interanual del 73%. La periferia exurbana de Maryland se retira del área de crecimiento del metro.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Filadelfia (Philadelphia County) | 1,593,208 | $60,698 | $232,400 | 3,538 | +51.5% |
| 2 | Condado de Montgomery (Montgomery County) | 856,399 | $111,521 | $409,900 | 2,365 | +46.4% |
| 3 | Condado de Bucks (Bucks County) | 645,163 | $111,951 | $421,700 | 640 | +2.6% |
| 4 | Condado de Delaware (Delaware County) | 575,312 | $88,576 | $302,400 | 244 | |
| 5 | Condado de New Castle (New Castle County) | 570,567 | $89,901 | $329,800 | 1,223 | +217.7% |
| 6 | Condado de Chester (Chester County) | 536,474 | $123,041 | $461,800 | 1,393 | +14.4% |
| 7 | Condado de Camden (Camden County) | 522,581 | $86,384 | $262,200 | 1,003 | +3.2% |
| 8 | Condado de Burlington (Burlington County) | 461,853 | $105,271 | $326,700 | 1,613 | |
| 9 | Condado de Gloucester (Gloucester County) | 302,621 | $102,807 | $283,500 | 1,419 | +0.3% |
| 10 | Condado de Cecil (Cecil County) | 103,876 | $91,146 | $311,800 | 143 | |
| 11 | Condado de Salem (Salem County) | 64,840 | $78,412 | $223,000 | 80 | +2.6% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Filadelfia por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Filadelfia es más comparable en tamaño a Atlanta, Houston, Miami, Phoenix.
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Filadelfia está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Filadelfia (Philadelphia) | 6.23M | $89K | $327K | 3.66× | 4.3% | +42.3% | 2.19 | -0.09% | 4.0% |
Atlanta | 6.09M | $86K | $335K | 3.88× | 4.2% | +38.4% | 5.23 | +0.11% | 3.3% |
Houston | 7.14M | $80K | $275K | 3.42× | 4.5% | +38.8% | 8.89 | +0.23% | 4.2% |
Miami | 6.12M | $73K | $406K | 5.52× | 4.7% | +55.3% | 3.63 | -0.16% | 3.5% |
Phoenix | 4.86M | $85K | $401K | 4.74× | 3.6% | +53.8% | 7.99 | +0.31% | 3.5% |
Dallas-Fort Worth (Dallas) | 7.67M | $87K | $330K | 3.79× | 4.6% | +31.6% | 8.43 | +0.39% | 3.6% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-5,750
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.09% de la población del metro
21,898 del origen principal
Filadelfia está esencialmente plana en migración neta — una salida de −5,750 declaraciones (−0.09% de la población) en un metro de 6.2M es apenas un margen de redondeo. El +42.3% del HPI a cinco años se acumuló SIN un viento de cola poblacional, que es lo que hace de este metro el durmiente de la apreciación.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Filadelfia (Philadelphia County), PA | 21,898 |
| Condado de Montgomery (Montgomery County), PA | 10,906 |
| Condado de Delaware (Delaware County), PA | 8,418 |
| Condado de Camden (Camden County), NJ | 6,853 |
| Condado de Bucks (Bucks County), PA | 6,737 |
| Condado de Chester (Chester County), PA | 5,317 |
Quién vive en Filadelfia
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 39.1
- Ocupación del propietario
- 67.0%
- Licenciatura+
- 41.5%
Filadelfia relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 39.1, 67.0% ocupación del propietario 41.5% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 48.0% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $89,273
- Edad mediana
- 39.1
- Licenciatura o superior
- 41.5%
- Tasa de ocupación del propietario
- 67.0%
- Tasa de vacancia
- 6.2%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 48.0%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q1 2026 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026