Por qué es importante
El mayoreo funciona así: encuentras un vendedor motivado, pones la propiedad bajo contrato a un precio con descuento y luego cedes ese contrato a un comprador final (generalmente un inversionista de fix-and-flip) por una cuota. Nunca eres dueño de la propiedad — cedes el contrato. Depositas arras para asegurar el deal, usas contingencias para protegerte si no encuentras comprador, y cobras la cuota de cesión al cierre cuando el comprador final toma el contrato. La cuota es la diferencia entre tu precio de contrato y lo que paga el comprador. Las cuotas promedio rondan los $13,000; mayoristas experimentados suelen obtener $15,000–$20,000 por deal.
De un vistazo
- Qué es: Pones una propiedad bajo contrato y cedes ese contrato a otro comprador por una cuota. Nunca cierras.
- Por qué importa: Puedes ganar dinero sin ser dueño ni remodelar — solo buscas deals y conectas vendedores con compradores.
- Cómo funciona: Encuentra vendedores motivados, asegura la propiedad con arras y contingencias, encuentra un comprador final, cede el contrato al cierre.
- Cuota típica: 5–10% del precio de la propiedad, o $10,000–$20,000 por deal según mercado y experiencia.
Cómo funciona
Paso 1: Encuentra un vendedor motivado. Los mayoristas buscan propiedades en dificultades, deals fuera de mercado y vendedores que necesitan vender rápido. Driving for dollars, correo directo y listas de pre-foreclosure son fuentes comunes.
Paso 2: Pon la propiedad bajo contrato. Negocias un precio debajo de mercado, depositas arras (generalmente $500–$2,000) y firmas un contrato de compraventa. Incluyes contingencias — inspección, financiamiento o cláusula de "cedibilidad" — para poder salirte si no encuentras comprador.
Paso 3: Encuentra un comprador final. Tu comprador suele ser un inversionista de fix-and-flip o BRRRR. Quieren un precio que funcione en su modelo. Tu precio de cesión debe dejarles espacio para remodelación y ganancia. El ARV (valor después de reparaciones) guía su cálculo — pagarán hasta el ARV menos costos de remodelación menos su margen de ganancia.
Paso 4: Cede el contrato al cierre. Transfieres tu derecho contractual de compra al comprador final. Ellos te pagan la cuota de cesión (la diferencia entre tu precio de contrato y lo que pagan) al cierre. El vendedor recibe su precio; el comprador recibe la propiedad; tú recibes la cuota. Nunca tomas título.
Ejemplo práctico
Dúplex en Cleveland, 2025.
Un mayorista encontró un dúplex en dificultades fuera de mercado. ARV después de remodelación ligera: $185,000. Lo puso bajo contrato a $112,000 con $1,000 de arras y contingencia de inspección de 21 días. Lo promocionó a su lista de compradores y recibió una oferta en 4 días: $127,000 de un flipper local. Al cierre, el flipper pagó $127,000; el vendedor recibió $112,000; el mayorista cobró $15,000 de cuota de cesión. Su desembolso total: $1,000 de arras (acreditadas al cierre) más marketing. Nunca fue dueño de la propiedad.
Pros y contras
- Sin propiedad — no necesitas capital para la compra, solo arras y marketing
- Ciclo rápido — encuentra, contrata, cede, cobra. Sin remodelación, sin tenencia
- Escalable — construye una lista de compradores y un sistema de leads; haz múltiples deals por mes
- Baja barrera de entrada — puedes empezar con unos pocos miles de dólares y mucha acción
- Las contingencias te protegen si no encuentras comprador
- Las arras están en riesgo si el deal se cae y no puedes recuperarlas
- Competitivo — otros mayoristas e inversionistas persiguen los mismos deals
- Zona gris legal en algunos estados — "contratar sin intención de cerrar" puede ser un problema; usa un abogado inmobiliario
- Dependes de encontrar un comprador final calificado antes de que expire tu contrato
- El vendedor puede molestarse si descubre que estás cediendo — algunos contratos lo prohíben o requieren divulgación
Ten en cuenta
- Riesgo contractual: Consigue un contrato sólido con lenguaje de cesión. Algunos estados restringen o prohíben la cesión; conoce las reglas locales.
- Riesgo de arras: Si no puedes ceder y el vendedor se queda con tus arras, pierdes ese dinero. Usa contingencias para protegerte.
- Riesgo del comprador final: Si tu comprador se echa para atrás al cierre, te quedas con la obligación de cerrar tú mismo o perder el deal y posiblemente las arras. Evalúa a los compradores antes de ceder.
- Riesgo de divulgación: Algunas jurisdicciones exigen que divulgues la cesión. Ocultarlo puede crear problemas legales. Trabaja con un abogado.
Preguntas frecuentes
Conclusión
El mayoreo es búsqueda de deals sin propiedad — conectas vendedores motivados con compradores y cobras una cuota por la intermediación. Funciona cuando puedes asegurar propiedades debajo de mercado, encontrar compradores calificados rápidamente y protegerte con contratos sólidos y contingencias. La ganancia está en el spread; el riesgo está en las arras y el reloj.