Por qué es importante
Un mayorista encuentra vendedores motivados (propiedades en dificultades, heredadas, fuera de mercado), negocia un precio de compra y firma contrato. Luego cede el contrato a un inversionista a cambio de una cuota en lugar de cerrar él mismo. El inversionista obtiene un deal fuera de mercado; el mayorista obtiene su cuota. Encuéntralos en reuniones de asociaciones de inversionistas y redes de referidos. Haz tu propio análisis de deal — los deals de mayoreo pueden ser buenos o malos. La cuota está incluida en tu precio de compra.
De un vistazo
- Qué es: Alguien que encuentra deals fuera de mercado y cede contratos a compradores
- Por qué importa: Acceso a deals que nunca llegan al MLS
- Cuota: Típicamente $5,000–15,000 por deal (incluida en tu precio)
- Dónde encontrar: Asociación de inversionistas, red de referidos
- Regla: Haz tu propio análisis de ARV y deal
Cómo funciona
Proceso. El mayorista encuentra un vendedor motivado (dificultades, ejecución, herencia). Negocia un precio (ej. $120K por una casa con ARV de $180K). Firma contrato con cláusula de cesión. Te lo cede por $130K (tú pagas $130K, el mayorista se queda $10K, el vendedor recibe $120K). Tú cierras y tomas posesión.
Cuota de cesión. La diferencia entre el precio del contrato y lo que tú pagas. $5K–15K es típico para unifamiliar. Estás pagando por el deal — no por la propiedad. Los números deben funcionar después de la cuota.
Calidad variable. Los mayoristas varían. Algunos encuentran excelentes deals; otros empujan propiedades sobrevaluadas. Haz tu propio análisis de ARV, estimaciones de reparación y flujo de efectivo. No compres solo porque es "fuera de mercado".
Ejemplo práctico
Sofía en Denver. Un mayorista de su asociación de inversionistas le envió un dúplex. Contrato: $245,000. Cesión: $255,000. ARV: $312,000. Reparaciones: $28,000. Sacó cuentas: $255K + $28K = $283K todo incluido. ARV $312K. Había margen. Cerró. El mayorista ganó $10K. Ella obtuvo un deal que nunca llegó al MLS. El siguiente deal que el mayorista envió estaba sobrevaluado — lo rechazó. Siempre haz tus propios números.
Pros y contras
- Deals fuera de mercado — sin competencia del MLS
- El mayorista hace la búsqueda de vendedores y la negociación
- Construye un pipeline — buenos mayoristas envían deals regularmente
- Buscadores y mayoristas pueden alimentar tu flujo de deals
- La cuota suma a tu costo — los números deben funcionar después de ella
- La calidad varía — parte del flujo es malo
- No eres el único comprador — los buenos deals se van rápido
Ten en cuenta
- Sobrepagar: La cuota de cesión es tu costo. ARV menos reparaciones menos cuota debe dejar margen para ganancia. No compres solo porque es "fuera de mercado".
- Doble cesión: Algunos mayoristas ceden a otro mayorista que te cede a ti — doble cuota. Pregunta: "¿Quién es el titular original del contrato?"
- Términos del contrato: Revisa la cláusula de cesión. Asegúrate de que puedes ceder y que el vendedor lo ha aprobado. Algunos contratos prohíben la cesión.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Los mayoristas pueden ser un pipeline de deals fuera de mercado. Encuéntralos en asociaciones de inversionistas y redes de referidos. Haz tus propios números — la cuota debe caber en tu análisis de ARV y flujo de efectivo. No compres malos deals solo porque son "fuera de mercado".