Por qué es importante
Fix-and-flip significa comprar una propiedad deteriorada, renovarla y venderla. No la conservas para rentar — buscas una ganancia rápida. La fórmula: ARV (valor después de reparaciones) menos rehab costs (costos de renovación), menos precio de compra, menos costos de tenencia y venta = tu ganancia. La Regla del 70% dice que el costo máximo total = ARV x 0.70 - renovación. Normalmente usas un hard money loan (préstamo de dinero duro) por velocidad, y el scope creep (expansión del alcance) es el enemigo #1 de tu ganancia. Apunta a un 15-25% del ARV como ganancia neta — en un flip de $200K, eso son $30K-$50K si ejecutas bien.
De un vistazo
- Qué es: Comprar propiedad deteriorada, renovar y vender — tenencia corta (3-12 meses), sin fase de renta
- Por qué importa: Forced appreciation (apreciación forzada) por renovación; ganancia = ARV - costos totales
- Cómo usarlo: Regla del 70%: costo máximo total = (ARV x 0.70) - rehab costs; hard money para financiar
- Referencia común: Apuntar a 15-25% del ARV como ganancia neta; scope creep suma 15-25% al presupuesto si no se controla
Cómo funciona
Compras una propiedad que necesita trabajo. La renovas. La vendes. La diferencia entre lo que pagaste (compra + rehab costs + costos de tenencia) y por lo que se vende (ARV) es tu ganancia.
La Regla del 70%. Costo máximo total = ARV x 0.70 - renovación. Eso deja 30% para ganancia, costos de tenencia y costos de venta (típicamente 6-8%). Ejemplo: ARV $180,000, renovación $35,000. Costo máximo total = $126,000 - $35,000 = $91,000. Tu oferta máxima de compra es $56,000 ($91K - $35K renovación). Si compras a $60,000, ya empezaste perdiendo.
Financiamiento. Los hard money loans (préstamos de dinero duro) financian los flips — tasa 10-12%, 2-5 puntos, plazos de 6-12 meses. Sin verificación de ingresos. Prestan sobre el activo. Necesitas cerrar rápido, renovar rápido, vender rápido. Cada mes extra te cuesta 1% del préstamo en intereses. Un préstamo de $100K al 12% = $1,000/mes solo en intereses.
La trampa del scope creep (expansión del alcance). "Ya que estamos aquí, también cambiemos las cubiertas de la cocina." Cinco de esas y te pasas $8,000 del presupuesto. Tu ganancia de $35,000 se convirtió en $27,000. Define el alcance antes de cerrar. Órdenes de cambio por escrito para cada adición. Si no sube el ARV, la respuesta es no.
Ejemplo práctico
Casa de 3 recámaras estilo ranch en Memphis, 2024.
Carlos Herrera compra por $72,000. Rehab costs (costos de renovación): $38,000 (cocina, baños, pisos, pintura, servicio de HVAC). ARV según comparables: $158,000. Costo total: $110,000. Verificación Regla del 70%: $158,000 x 0.70 = $110,600. Está por debajo. Bien.
Hard money: $88,000 al 11%, 4 puntos. Carlos pone $22,000 (compra) + $4,000 puntos = $26,000. La renovación se financia en desembolsos. Tenencia: 5 meses. Intereses: ~$4,000. Costos de venta (6%): $9,480. Neto: $158,000 - $110,000 - $4,000 - $9,480 = $34,520 de ganancia. Sobre $26,000 invertidos, eso es 133% de ROI — pero es ganancia única. Un scope creep de $7,000 lo habría reducido a $27,520.
Pros y contras
- Forced appreciation (apreciación forzada) — creas valor con la renovación, no esperando al mercado
- Tenencia corta — capital de vuelta en 3-12 meses, listo para el siguiente negocio
- Hard money = velocidad, sin verificación de ingresos
- Salida clara — vendes y listo (vs el riesgo de refinanciamiento de BRRRR)
- Impuesto sobre ganancias de capital a corto plazo — tasas de ingreso ordinario (22-37% federal) si mantienes menos de 1 año
- Scope creep y sobrecostos de rehab costs devoran el margen rápidamente
- Hard money es costoso — 10-12% + puntos
- Riesgo de mercado — si no puedes vender al ARV, te quedas atorado o bajas el precio
Ten en cuenta
- Riesgo de valuación: No modeles con el mejor ARV posible. Usa comparables conservadores. Un error de $5K en el avalúo de un flip de $150K es 3.3% de tu ganancia
- Riesgo de ejecución: Un mal contractor (contratista) = retrasos, sobrecostos, acabados de mala calidad. Verifica referencias. Define el alcance. Órdenes de cambio por escrito
- Riesgo de scope creep: Cada propuesta de "ya que estamos" necesita una pregunta: "¿Esto aumentará el appraisal (avalúo)?" No = no
- Riesgo de salida: Si el mercado se debilita o mejoraste de más, tendrás que mantener más tiempo o bajar el precio. Ten un Plan B — BRRRR y renta si no puedes vender
Preguntas frecuentes
Conclusión
Fix-and-flip es comprar, renovar, vender. La Regla del 70% te mantiene disciplinado. ARV y rehab costs son las variables que controlas — acértalas. Scope creep es la variable que te controla a ti si la dejas. Define el alcance, usa hard money para velocidad y apunta a 15-25% del ARV como ganancia neta. Cuando los números no cuadran, retírate. Siempre hay otro negocio.