Por qué es importante
El financiamiento para fix-and-flip cubre la adquisición y el renovation budget (presupuesto de renovación) de los flips. Productos comunes: hard money loan, construction loan, bridge loan. Condiciones típicas: plazos de 6-18 meses, solo intereses, tasas del 8-12%+. Los prestamistas usan el ARV (valor después de reparaciones) y la Regla del 70% para dimensionar los préstamos. Los holding costs (costos de tenencia) incluyen los pagos del préstamo — elige productos que minimicen tu gasto mensual.
De un vistazo
- Qué es: Préstamos a corto plazo para compra + renovación de propiedades para reventa
- Por qué importa: Permite apalancamiento; no necesitas comprar en efectivo
- Detalle clave: Plazos de 6-18 meses, solo intereses, tasas del 8-12%+
- Relacionado: Hard money loan, construction loan, holding costs
- Cuidado: Puntos (2-4%), penalidades por prepago y cargos por desembolso suman al costo
Cómo funciona
Dimensionamiento del préstamo. Los prestamistas usan el ARV y la Regla del 70%. Préstamo máximo = 65-75% del ARV menos renovación. Ejemplo: ARV $300K, renovación $45K. 70% = $210K. El préstamo podría ser $195K (compra + renovación).
Tasas y condiciones. Interés del 8-12%+. 2-4 puntos (1 punto = 1% del préstamo). Plazo de 6-18 meses. Solo intereses. Sin penalidad por prepago de preferencia.
Estructura de desembolsos. Estilo construction loan: los fondos se liberan según el draw schedule (calendario de desembolsos). El hard money puede financiar compra + renovación de una vez o por desembolsos.
Salida. La venta paga el préstamo. O refinancias si conviertes a propiedad de renta.
Ejemplo práctico
Diego Ramírez hace flips en Tampa. Encuentra un negocio: compra $178K, renovación $52K, ARV $320K. Necesita fix-and-flip financing.
Compara dos prestamistas:
Prestamista A: tasa 9%, 3 puntos, plazo 12 meses. Préstamo $230K. Puntos: $6,900. Interés mensual: $1,725. Holding costs (7 meses): $12,075 + $6,900 = $18,975.
Prestamista B: tasa 10%, 2 puntos, plazo 12 meses. Préstamo $230K. Puntos: $4,600. Interés mensual: $1,917. Tenencia (7 meses): $13,419 + $4,600 = $18,019.
El Prestamista B sale ligeramente más barato. Diego elige B. Su flip profit (ganancia): $320K - $178K - $52K - $20K cierre - $18K financiamiento = $52K. El costo de financiamiento es relevante — compara siempre.
Pros y contras
- Permite apalancamiento; no necesitas comprar todo en efectivo
- Aprobación rápida (días a semanas)
- Dimensionamiento basado en ARV se adapta al modelo de flip
- Solo intereses reduce los pagos durante la renovación
- Tasas y puntos más altos que el financiamiento convencional
- Plazo corto — debes vender o refinanciar
- Los holding costs incluyen pagos del préstamo
- El proceso de desembolsos puede añadir tiempo al cronograma
Ten en cuenta
- Puntos y cargos: 2-4 puntos + originación; inclúyelos en tu modelo de flip profit
- Penalidad por prepago: Evítala si puedes; vas a liquidar al vender
- Retrasos en desembolsos: Los desembolsos del construction loan pueden retrasar al contratista; gestiona los tiempos
Preguntas frecuentes
Conclusión
El financiamiento para fix-and-flip es el motor de los flips apalancados. Hard money, construction loans y bridge loans cubren compra y renovación. Compara tasas, puntos y condiciones. Los holding costs importan — cada punto base y cada punto de comisión afectan tu flip profit.