Por qué es importante
De mayoreo a menudeo captura el spread entre el costo de adquisición y el valor después de reparaciones posterior a la remodelación. Compras a precios de mayoreo (de propietarios de propiedades en dificultades o mayoristas) y vendes a precio de menudeo después de ejecutar el presupuesto de renovación. La ganancia del flip viene de ese spread menos costos. El mayoreo alimenta el pipeline; de mayoreo a menudeo es la ejecución.
De un vistazo
- Qué es: Comprar a mayoreo (debajo de mercado), remodelar, vender a menudeo (precio de mercado)
- Por qué importa: El spread es tu ganancia; el precio de mayoreo es la base
- Detalle clave: Mayoreo = vendedor motivado o cesión de mayorista; menudeo = comprador del MLS
- Relacionados: Mayoreo, ARV, ganancia del flip
- Cuidado: El precio de mayoreo debe dejar espacio para remodelación, tenencia y ganancia
Cómo funciona
Adquisición mayorista. Compras a propietarios motivados de propiedades en dificultades, cesiones de mayoreo o deals fuera de mercado. Precio: 60–70% del ARV menos remodelación (o similar). El descuento es tu margen.
Remodelación. Ejecutas el presupuesto de renovación y el alcance de obra. Llevas la propiedad a condición de menudeo.
Venta a menudeo. Publicas en MLS o vendes a un comprador final. Precio según ARV. El comprador obtiene una casa lista para habitar; tú capturas el spread.
El spread. Precio de menudeo − precio de mayoreo − remodelación − tenencia − cierre = ganancia del flip.
Ejemplo práctico
Diego recibe un deal de mayoreo: casa de 1,200 pies cuadrados, ARV $260K, necesita $35K de remodelación. El mayorista la tiene bajo contrato a $132K. Cuota de cesión: $8K. Costo total de adquisición para Diego: $140K.
Remodelación: $35K. Tenencia: $14K (7 meses). Cierre: $18K. Total: $140K + $35K + $14K + $18K = $207K.
Venta a menudeo: $258K. Ganancia del flip: $51K.
Si Diego hubiera comprado a precio de menudeo ($200K): $200K + $35K + $14K + $18K = $267K. Vende a $258K = pérdida. El precio de mayoreo hizo posible el deal. De mayoreo a menudeo capturó el spread.
Pros y contras
- Captura el máximo spread
- El pipeline de mayoreo alimenta deals
- Menos competencia que en MLS
- Construye relaciones con mayoristas y vendedores motivados
- Requiere flujo de deals (mayoreo o directo)
- Las propiedades en dificultades pueden tener problemas de título o condición
- Las cuotas de cesión reducen el margen
- No todos los deals de mayoreo cuadran
Ten en cuenta
- Cuota de cesión: Inclúyela en tus números; $5K–$15K es lo común
- Precisión del ARV: El precio de mayoreo asume un ARV correcto; verifica comparables
- Alcance de remodelación: Los deals de mayoreo suelen necesitar más trabajo del esperado; inspecciona antes de ceder
Preguntas frecuentes
Conclusión
De mayoreo a menudeo es el modelo del fix-and-flip: comprar bajo (mayoreo), agregar valor (remodelar), vender alto (menudeo). El mayoreo y la búsqueda de propiedades en dificultades alimentan el pipeline. Protege el spread con un ARV y un presupuesto de renovación precisos.