Por qué es importante
Costo de adquisición = precio de compra + costos de cierre. Una propiedad comprada por $320,000 con $9,600 de costos de cierre tiene un costo de adquisición de $329,600. Eso es lo que realmente pagas por poseer la propiedad -- antes de cualquier rehabilitación o reservas. El retorno efectivo usa el costo de adquisición (o la inversión total si sumas rehabilitación) como denominador. No uses solo el precio de compra -- los costos de cierre son dinero real.
De un vistazo
- Qué es: Precio de compra + costos de cierre
- Importancia: Costo real de adquisición; base para el análisis de operación
- Costos de cierre típicos: 2% a 4% del monto del préstamo
- Se usa para: Calcular retorno efectivo e inversión total
- No incluye: Rehabilitación, reservas, gastos de capital
Acquisition Cost = Purchase Price + Closing Costs
Cómo funciona
Precio de compra. El precio del contrato. Lo que recibe el vendedor. Directo.
Costos de cierre. Originación del préstamo, avalúo, seguro de título, fideicomiso, cuotas de registro, impuestos y seguros prepagados. El comprador típicamente paga del 2% al 4% del monto del préstamo. En un préstamo de $256,000 (80% de $320,000), eso son $5,120 a $10,240. El vendedor puede cubrir parte en la negociación.
Impacto en los retornos. Retorno efectivo = flujo de caja anual ÷ efectivo invertido. El efectivo invertido incluye enganche más costos de cierre. Si ignoras los costos de cierre, sobreestimas el retorno. Enganche de $64,000 + cierre de $8,000 = $72,000 invertidos. Flujo de caja anual de $4,800 ÷ $72,000 = 6.7%. Usando solo $64,000 = 7.5% -- incorrecto.
Relación con la inversión total. Inversión total = costo de adquisición + rehabilitación + otros costos iniciales. Para una propiedad lista para habitar, el costo de adquisición = inversión total. Para una propiedad que necesita rehabilitación, suma los costos de rehabilitación.
Ejemplo práctico
María en Memphis. Ofrece $385,000 por un cuádruple. Costos de cierre: $11,200 (originación, avalúo, título, fideicomiso, prepagados). Costo de adquisición: $396,200. Enganche 25%: $96,250. Efectivo total al cierre: $96,250 + $11,200 = $107,450. Su modelo de flujo de caja muestra $6,200/año. Retorno efectivo = $6,200 ÷ $107,450 = 5.8%. Si usara solo el enganche: $6,200 ÷ $96,250 = 6.4%. La diferencia de 0.6% importa al comparar operaciones.
Pros y contras
- Refleja el costo real de adquisición
- Mejora la precisión del análisis de operación
- Se alinea con el tratamiento del prestamista y fiscal
- Los costos de cierre varían por prestamista y ubicación
- Fácil de subestimar -- obtén un estimado del préstamo temprano
Ten en cuenta
- Prepagados: Los depósitos de impuestos y seguros son costos de cierre pero no son "hundidos" -- estás fondeando una cuenta. Aún así, inclúyelos en el efectivo necesario al cierre.
- Concesiones del vendedor: Si el vendedor cubre parte de los costos de cierre, tu costo de adquisición baja -- ajusta el modelo.
- Rehabilitación aparte: El costo de adquisición es compra + cierre. La rehabilitación va en la inversión total.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Costo de adquisición = precio de compra + costos de cierre. Úsalo para calcular el retorno efectivo y el análisis de operación. No uses solo el precio de compra -- los costos de cierre son efectivo real.