Por qué es importante
Inversión total = costo de adquisición + rehabilitación + reservas + otros gastos iniciales. Para una propiedad lista para rentar, es solo el costo de adquisición. Para una propiedad a rehabilitar, suma la rehabilitación. Una compra de $320,000 con $9,600 de cierre, $35,000 de rehabilitación y $8,000 de reservas = inversión total de $372,600. Retorno sobre efectivo = flujo de efectivo anual ÷ inversión total. No elijas a conveniencia—incluye todo lo que pusiste.
De un vistazo
- Qué es: Todo el efectivo invertido para adquirir y estabilizar
- Componentes: Costo de adquisición, rehabilitación, reservas, otros
- Por qué importa: Es el denominador del retorno sobre efectivo
- Úsalo para: Análisis de operación; comparación de rendimientos
- Precaución: Incluye todo—sin costos ocultos
Total Investment = Acquisition Cost + Rehab + Reserves + Other Upfront
Cómo funciona
Costo de adquisición. Precio de compra + costos de cierre. La base.
Rehabilitación. Renovación, reparaciones, gastos de capital iniciales. Los $35,000 de cocina y baño cuentan. También los $8,000 del techo nuevo antes de rentar. Si lo gastaste para poner la propiedad en condición rentable, entra.
Reservas. Efectivo que apartas al cierre. Algunos inversionistas calculan 3 a 6 meses de PITI como reservas. Otros usan un monto fijo. Si es parte de tu "efectivo para cerrar" o "efectivo para estabilizar," inclúyelo.
Otros gastos iniciales. Honorarios legales, inspecciones, evaluación ambiental si se requiere. Todo lo que pagas antes de que la propiedad genere ingresos.
Por qué importa. Retorno sobre efectivo = flujo de efectivo anual ÷ inversión total. Si subestimas la inversión total, sobreestimas el retorno. $5,000 de flujo de efectivo ÷ $100,000 = 5%. El mismo flujo ÷ $125,000 = 4%. El segundo número es honesto si realmente invertiste $125,000.
Ejemplo práctico
Carlos en Memphis. Compró un cuádruple por $385,000. Costos de cierre: $11,200. Costo de adquisición: $396,200. Rehabilitación: $42,000 (2 cocinas, 3 baños, pisos). Reservas: $12,000 (3 meses de PITI). Inversión total: $450,200. Enganche de $96,250. Rehabilitación y reservas salieron de ahorros. Flujo de efectivo anual después de estabilizar: $7,800. Retorno sobre efectivo = $7,800 ÷ $450,200 = 1.7%. Si hubiera usado solo el enganche: $7,800 ÷ $96,250 = 8.1%—engañoso. El número honesto le dijo que la operación era de plusvalía, no de flujo de efectivo.
Pros y contras
- Cálculo de rendimiento honesto
- Captura el requerimiento total de capital
- Comparable entre operaciones
- Requiere disciplina para incluir todo
- Las reservas son debatibles—algunos las excluyen
Ten en cuenta
- Descontrol de rehabilitación: Rastrea cada dólar. Se acumulan.
- Rehabilitación financiada: Si la rehabilitación está en el préstamo, tu desembolso real es menor—ajusta la inversión total.
- Reservas: Sé consistente. Inclúyelas siempre o nunca al comparar operaciones.
Preguntas frecuentes
Conclusión
La inversión total es todo lo que pusiste. Úsala para el retorno sobre efectivo. No la subestimes—sobreestimarás tus rendimientos y tomarás malas decisiones.