Por qué es importante
Así funciona el cálculo: divides la base imponible del edificio (precio de compra menos el valor del terreno) entre 27.5 para una propiedad residencial de alquiler, o entre 39 para una propiedad comercial. Esa es tu deducción anual. El terreno siempre queda excluido porque no se desgasta con el tiempo; solo el valor de la construcción se puede depreciar. Aquí viene la parte que confunde a muchos inversores: el IRS reduce tu base ajustada por el monto de depreciación "permitido o permisible", aunque nunca hayas reclamado la deducción. Si omites la deducción, de todos modos pagarás el impuesto de recuperación al vender, sin haber recibido el beneficio. La depreciación acumulada se cobra como recuperación de la §1250 a una tasa de hasta el 25% cuando vendes — es un costo conocido y planificable desde el principio.
De un vistazo
- Propiedades residenciales de alquiler: período de recuperación de 27.5 años — la misma cantidad se deduce cada año
- Propiedades comerciales y no residenciales: período de recuperación de 39 años según MACRS
- El terreno queda excluido: solo el valor de la construcción (mejora) es depreciable — el terreno no se desgasta
- Fórmula de deducción anual: (Precio de Compra − Valor del Terreno) ÷ 27.5 (o 39)
- Recuperación al vender: la depreciación lineal acumulada en bienes inmuebles es recuperación de la §1250, gravada a hasta el 25% al momento de la venta
Depreciación Anual = (Precio de Compra − Valor del Terreno) ÷ Período de Recuperación
Cómo funciona
Los pasos del proceso. Cuando adquieres una propiedad de alquiler, asignas el precio de compra entre terreno y edificio usando la proporción del avalúo fiscal del condado — aplicas el porcentaje de mejoras del avalúo a tu precio de compra para obtener la base depreciable. Divides ese valor entre 27.5 (residencial) o 39 (comercial) para obtener la deducción anual. El primer y último año son parciales: la convención de medio mes trata la adquisición como si ocurriera el día 15 del mes, así que un cierre en agosto da derecho a 4.5 meses en el primer año. La deducción se registra en el Anexo E y reduce el ingreso neto de alquiler gravable dólar por dólar.
Por qué la asignación del terreno importa más de lo que crees. El terreno no se deteriora, por eso el IRS no permite depreciarlo — solo la construcción es elegible. Determinar bien la proporción terreno/edificio al momento de la compra tiene un efecto compuesto durante 27.5 años. En una propiedad de $383,000, una asignación de 80% construcción y 20% terreno da una base depreciable de $306,400; una asignación de 70/30 la reduce a $268,100 — una diferencia de $38,300 que equivale a aproximadamente $26,900 en deducciones perdidas durante el período completo de recuperación. La proporción del avalúo fiscal del condado es el punto de partida aceptado; un avalúo profesional puede respaldar una posición diferente.
Interacción con la depreciación acelerada y la segregación de costos. La depreciación lineal aplica a la estructura del edificio — paredes, techo, cimientos y sistemas de HVAC como parte del inmueble. Un estudio de segregación de costos identifica bienes personales (alfombras, electrodomésticos, luminarias) y mejoras de terreno (estacionamiento, paisajismo, cercas) que califican para períodos de recuperación más cortos de 5, 7 o 15 años bajo MACRS, donde la depreciación acelerada y la depreciación de bonificación pueden aplicar. Los componentes segregados aceleran; la estructura del edificio continúa en línea recta. El estudio no cambia la regla de 27.5/39 años — la complementa sacando activos que califican hacia períodos más rápidos.
Ejemplo práctico
Valentina compra un dúplex en Raleigh por $383,000. El avalúo fiscal del condado valúa el terreno en $76,600 y las mejoras en $306,400 — exactamente el 80% como construcción. Su base depreciable es $306,400 ÷ 27.5 = $11,142 anuales. Cierra en agosto, así que la convención de medio mes le otorga 4.5 meses en el primer año: $4,178. Del año dos en adelante deduce $11,142 cada año.
Al llegar al año diez ha reclamado $103,696 en depreciación acumulada. Cuando vende por $487,000, el IRS grava los $103,696 de depreciación lineal acumulada como recuperación de la §1250 a hasta el 25% — aproximadamente $25,924 en impuesto adicional, independientemente de si la venta genera una ganancia de capital o no. Valentina lo modeló desde el análisis inicial, así que el impuesto de recuperación no la tomó por sorpresa. Es un costo conocido y planificable, no una penalización.
Pros y contras
- Reduce el ingreso de alquiler gravable cada año — una propiedad con base de $306,400 genera más de $11,000 en deducciones "fantasma" anuales sin desembolso de efectivo
- Piso obligatorio — incluso los inversores que no reclaman la depreciación ven reducida su base ajustada, así que conviene reclamarla y recibir el beneficio
- Predecible y uniforme — la misma cantidad cada año facilita las proyecciones financieras a largo plazo y los análisis de salida
- Se complementa con la segregación de costos — depreciación lineal en la estructura, métodos acelerados en los componentes
- Distribuida en 27.5 o 39 años — lenta comparada con la depreciación de bonificación aplicada a bienes personales
- La recuperación de la §1250 a hasta el 25% aplica al vender — la deducción anual se cobra parcialmente al momento de la salida
- Los errores en la asignación del terreno se acumulan durante décadas — una proporción incorrecta en el año uno afecta todo el período de recuperación
- No refleja el desgaste físico real — un edificio nuevo y uno de 50 años usan el mismo período de 27.5 años
Ten en cuenta
La depreciación reduce tu base aunque no la reclames. Si omites las deducciones de depreciación durante varios años, el IRS de todos modos reduce tu base ajustada por el monto "permitido o permisible". Al vender, la recuperación se calcula sobre esa base reducida sin importar lo que hayas declarado — lo que significa que pagarías el impuesto de recuperación sin haber recibido la deducción. La solución es el Formulario 3115 (Cambio en Método Contable), que permite ponerse al día con toda la depreciación no reclamada en un solo año.
La asignación del terreno no es arbitraria. La proporción del avalúo fiscal del condado es el punto de partida esperado por el IRS. Desviarse significativamente sin respaldo — por ejemplo, asignar el 92% a la construcción cuando el condado muestra el 75% — puede atraer atención. Un avalúo profesional puede justificar una proporción diferente. Documenta la metodología al momento de la compra.
La recuperación de la §1250 es adicional a las ganancias de capital. Muchos inversores modelan la venta de una propiedad como un solo cálculo de ganancias de capital y pasan por alto la capa de recuperación. En realidad hay dos componentes: (1) recuperación de la §1250 sobre la depreciación lineal acumulada, gravada a hasta el 25%; y (2) ganancias de capital sobre la apreciación por encima de la base de costo original. Una propiedad mantenida 10 años con $103,000 de depreciación acumulada genera aproximadamente $25,750 en impuesto de recuperación — además de cualquier cálculo de ganancia de capital. Modela ambos desde el análisis inicial.
Preguntas frecuentes
Conclusión
La depreciación lineal es la base de la que parte todo inversor en propiedades de alquiler — residencial a 27.5 años, comercial a 39, la misma cantidad cada año. No es la herramienta más agresiva del arsenal (eso sería la segregación de costos combinada con la depreciación de bonificación), pero es confiable y obligatoria en su efecto sobre la base. El impuesto de recuperación del 25% al vender es el costo del beneficio — pero el valor del tiempo de las deducciones anuales casi siempre gana en plazos largos, especialmente cuando un intercambio 1031 permite diferir la recuperación a la siguiente propiedad.