Por qué es importante
Aquí está lo que importa cada vez que vendes una propiedad de alquiler: llevas años deduciendo la depreciación, lo que redujo tu ingreso gravable. Al vender, el IRS recupera parte de ese beneficio gravando tu "ganancia no recuperada de la Sección 1250" a una tasa máxima del 25% — superior a la tasa estándar de ganancias de capital a largo plazo del 0–20% que la mayoría espera pagar sobre la apreciación. Cuanta más depreciación hayas reclamado y más tiempo hayas mantenido la propiedad, mayor será la factura fiscal. Conocer ese número antes de listar la propiedad marca la diferencia entre un negocio que tiene sentido y uno que no.
De un vistazo
- Qué es: El impuesto de recuperación del IRS sobre la depreciación reclamada en bienes inmuebles (edificios, componentes estructurales), con un tope del 25%
- A quién afecta: A cualquier inversor que haya reclamado depreciación sobre bienes inmuebles residenciales o comerciales y luego venda
- La tasa: Máximo 25% — superior a las tasas estándar de ganancias de capital a largo plazo del 0%, 15% o 20%
- Qué lo activa: Una venta, intercambio u otra disposición de bienes inmuebles depreciados
- Cómo diferirlo: Un intercambio 1031 transfiere la ganancia §1250 a la base de la propiedad de reemplazo; la herencia la elimina mediante el ajuste de base
Ganancia No Recuperada §1250 = Total de Depreciación Lineal Reclamada sobre Bienes Inmuebles
Cómo funciona
La mecánica de la ganancia no recuperada. Cada año que posees una propiedad de alquiler, reclamas depreciación: $9,091 anuales sobre un edificio de $250,000 bajo el esquema residencial estándar de 27.5 años. Esa depreciación reduce tu base ajustada en la propiedad. Al vender, el IRS calcula tu ganancia total como precio de venta menos base ajustada, y la divide en dos partes. La depreciación reclamada forma la "ganancia no recuperada de la Sección 1250," gravada a un máximo del 25%. Cualquier apreciación adicional por encima de tu precio de compra original se grava a la tasa estándar de ganancias de capital a largo plazo del 0%, 15% o 20%, según tus ingresos.
Cómo difiere la §1250 de la §1245. La Sección 1250 cubre bienes inmuebles: el edificio en sí y los componentes estructurales como el techo, el sistema de climatización o la plomería. La Sección 1245 cubre bienes muebles — electrodomésticos, alfombras, instalaciones — y aplica tarifas más altas: esa recuperación se grava a tasas de ingreso ordinario, que pueden llegar al 37%. El tope del 25% de la §1250 es más favorable, aunque sigue siendo un monto significativo. Un especialista en segregación de costos puede reclasificar algunos componentes del edificio como bienes muebles, lo que acelera las deducciones actuales pero aumenta la exposición a la §1245 al vender.
Tres formas de gestionarla. Primero, un intercambio 1031 difiere completamente la ganancia §1250: se transfiere a la base ajustada de la propiedad de reemplazo y solo vence cuando vendes sin volver a intercambiar. Segundo, mantener la propiedad hasta la muerte elimina la ganancia; los herederos reciben la propiedad al valor de mercado justo (base ajustada bajo IRC §1014), borrando la depreciación acumulada. Tercero, una venta a plazos distribuye la ganancia en varios años fiscales, lo que puede mantenerte en tramos impositivos más bajos cada año. Esta es la planificación de salida que hace esencial entender la recuperación de depreciación.
Ejemplo práctico
Elena compró un duplex en San Antonio, Texas, por $312,000 en 2013 — $62,000 de terreno y $250,000 de edificio. Reclamó $9,091 en depreciación cada año y vendió en 2024 tras 11 años: $100,000 en depreciación total reclamada, con una base ajustada de $212,000.
Vendió por $419,000, generando una ganancia total de $207,000. Su contador dividió el cálculo: $100,000 es ganancia no recuperada §1250 (gravada al 25%) y $107,000 es apreciación pura (gravada al 15% en su tramo). Eso equivale a $25,000 en impuesto §1250 y $16,050 en ganancias de capital — $41,050 en total antes de los impuestos estatales.
Elena había considerado una venta a plazos para distribuir el golpe en tres años, pero su comprador necesitaba financiamiento convencional. Optó por un intercambio 1031 hacia un cuádruple en Austin, difiriendo los $207,000 de ganancia. El reloj de la §1250 se reinició contra la base de la nueva propiedad.
Pros y contras
- La tasa máxima del 25% es inferior a las tasas de ingreso ordinario (hasta el 37%), por lo que la §1250 es menos onerosa que la recuperación §1245 sobre bienes muebles
- Puedes diferir completamente la ganancia §1250 con un intercambio 1031, extendiendo tu horizonte de inversión sin activar el impuesto
- Una venta a plazos permite distribuir la ganancia en varios años, manteniendo potencialmente tramos impositivos más bajos cada año
- Mantener la propiedad hasta la muerte elimina la ganancia por completo — los herederos reciben la base ajustada al valor de mercado sin deuda de recuperación
- Conocer tu exposición §1250 desde el principio te permite incorporar el costo de salida en tu análisis original, sin sorpresas al final
- La mayoría de los inversores subestiman la factura §1250 porque solo piensan en la apreciación, no en la recuperación de depreciación
- El impuesto es inevitable en una venta directa — no existe una exclusión equivalente a la del $250,000/$500,000 de residencia principal
- Un intercambio 1031 solo difiere la ganancia; a menos que mantengas hasta la muerte, la deuda eventualmente vence en la propiedad de reemplazo
- Los estudios de segregación de costos pueden trasladar la recuperación al territorio §1245, lo que significa tasas de ingreso ordinario en lugar del tope del 25%
- Los impuestos estatales suelen añadir entre el 3% y el 9% sobre la tasa federal, elevando la tasa efectiva real hacia el 28–34% en estados de alta tributación
Ten en cuenta
- Olvida el valor del terreno: El cálculo §1250 solo aplica al edificio depreciable, no al terreno. Si sobrestimaste la porción del edificio al comprar, puede que hayas reclamado más depreciación de la debida — lo que genera una mayor recuperación y una posible alerta de auditoría.
- Ventas a mitad de año: Si vendes durante el año, puedes reclamar depreciación parcial de ese año — pero eso suma a tu exposición §1250. Revisa los números antes de decidir si cerrar en diciembre o enero.
- Momento de la segregación de costos: Un estudio realizado en el tercer año de una tenencia de 10 años puede aumentar significativamente tu recuperación §1245. Pide a un especialista en segregación de costos que modele tanto el ahorro actual como el impuesto de salida antes de proceder.
- Seguimiento de base en intercambios 1031: La ganancia §1250 diferida reduce la base ajustada de la propiedad de reemplazo — cada intercambio agrega una capa. Mantén registros detallados y no des por sentado que el asesor de intercambio 1031 que estructuró el acuerdo estará disponible cuando decidas salir años después.
Preguntas frecuentes
Conclusión
La recuperación de la Sección 1250 es el precio de haber reclamado depreciación — y vale la pena conocerlo antes de vender. En una propiedad mantenida durante una década, la ganancia no recuperada puede generar una factura fiscal federal de $20,000 a $50,000. No es razón para evitar la depreciación; es razón para planificar las salidas con el mismo rigor con que planificas las adquisiciones. Conoce tu base ajustada, calcula la ganancia antes de listar y consulta con tu contador qué estrategia de salida se adapta mejor a tu situación.