Por qué es importante
El estado de liquidación (también llamado HUD-1 o estado ALTA) es la contabilidad completa del cierre. Lista cada débito y crédito: enganche del comprador, producto del préstamo, costos de cierre, prorrateos de impuesto predial y renta, cuotas de registro, impuesto de transferencia y más. La sección del comprador muestra lo que paga; la sección del vendedor muestra sus costos y producto neto. Para préstamos hipotecarios, la divulgación de cierre cubre el préstamo y costos del comprador; el estado de liquidación puede combinarse o ser separado según el estado. Para compras en efectivo, el estado de liquidación es el documento principal. Revísalo antes del cierre — es tu mapa de hacia dónde va cada dólar.
De un vistazo
- Qué es: Un desglose línea por línea de todos los débitos y créditos al cierre.
- Por qué importa: Muestra exactamente qué pagas tú y qué recibe el vendedor.
- Detalle clave: Revísalo antes del cierre. Cuestiona cualquier partida que no entiendas.
- Relacionados: Divulgación de cierre, costos de cierre, prorrateos.
- Cuidado: Los prorrateos pueden ser complejos — impuesto predial, renta, HOA. Verifica las cuentas.
Cómo funciona
Estructura. El estado de liquidación tiene dos columnas (o secciones): comprador y vendedor. Cada lado lista débitos (cargos) y créditos (pagos, ajustes). La línea final es el efectivo neto que debe el comprador y el producto neto para el vendedor.
Débitos del comprador. Precio de compra, costos de cierre (comisiones del prestamista, seguro de título, escrow, cuotas de registro), prorrateos (impuesto predial prepagado, seguro). Créditos del comprador: producto del préstamo, arras aplicadas, concesiones del vendedor. Neto: efectivo al cierre.
Débitos del vendedor. Liquidación de hipoteca existente, costos de cierre (comisiones, impuesto de transferencia, seguro de título en algunas regiones), prorrateos (crédito al comprador por impuesto prepagado). Créditos del vendedor: precio de compra. Neto: producto para el vendedor.
Entrega. Generalmente recibes un borrador 1–2 días antes del cierre. Revísalo. Las correcciones pueden hacerse en la mesa, pero cambios de último momento pueden retrasar la transferencia de fondos.
Ejemplo práctico
Casa de 4 recámaras de Diego en St. Louis, $245,000, cierre el 15 de marzo.
Lado del comprador. Débitos: precio de compra $245,000, comisiones del prestamista $2,450, seguro de título $1,100, escrow $450, cuotas de registro $85, prorrateos (impuesto predial) $1,200, seguro prepagado $900. Créditos: préstamo $196,000, arras $4,900. Efectivo al cierre: $52,285.
Lado del vendedor. Débitos: liquidación de hipoteca $142,000, comisión $14,700, impuesto de transferencia $490, prorrateos (crédito de impuesto predial al comprador) $1,200. Créditos: precio de compra $245,000. Neto para el vendedor: $85,610.
Pros y contras
- Transparencia total — ves cada dólar.
- Detecta errores antes de firmar.
- Los prorrateos están detallados — sin adivinar las divisiones de impuestos y renta.
- Requerido en la mayoría de los cierres — recibirás uno.
- Denso — muchas partidas. Toma tiempo leerlo.
- Cambios de último momento pueden ocurrir (los prorrateos se ajustan con cifras reales).
- Puede sobreponerse con la divulgación de cierre en compras financiadas — formatos diferentes.
Ten en cuenta
- Riesgo de ejecución: Revisa el estado de liquidación antes del cierre. Cuestiona cargos que no reconozcas. Los prorrateos pueden estar mal — verifica las cuentas.
- Riesgo de modelado: El monto de efectivo al cierre debe coincidir con lo que estás preparado para llevar. No llegues corto.
- Riesgo regulatorio: En algunos estados, el estado de liquidación es el documento principal; en otros, la divulgación de cierre domina para operaciones financiadas. Conoce tu estado.
Preguntas frecuentes
Conclusión
El estado de liquidación es la contabilidad completa del cierre — cada débito y crédito para comprador y vendedor. Revísalo antes de firmar. Verifica prorrateos y costos de cierre. Conoce tu efectivo al cierre. Es tu mapa de hacia dónde va cada dólar.