Por qué es importante
Los prorrateos dividen costos por tenencia. El impuesto predial frecuentemente se paga por adelantado — el vendedor puede haber pagado el año completo. Al cierre, el comprador recibe un crédito por la porción que cubre los días que será propietario. La renta funciona al revés: si el vendedor cobró la renta de marzo y tú cierras el 15 de marzo, recibes un crédito por la renta del 16 al 31 de marzo. Cuotas de HOA, servicios y otros gastos periódicos se prorratean igual. La hoja de cierre muestra cada prorrateo — quién recibe cargo y quién recibe crédito. Los prorrateos aseguran equidad: no pagas por tiempo que no eras propietario, y el vendedor no se queda con renta de días que serán tuyos. Revisa la hoja de cierre antes del cierre — los errores de prorrateo son comunes.
De un vistazo
- Qué es: Costos divididos entre comprador y vendedor por día de propiedad
- Por qué importa: Asegura que cada parte pague solo por su período. Afecta el efectivo al cierre
- Detalle clave: Impuesto predial y renta son los prorrateos más comunes
- Relacionado: Hoja de cierre, costos de cierre, impuesto predial, fideicomiso
- Cuidado: Errores de prorrateo — verifica las matemáticas. Fechas o montos incorrectos te pueden costar cientos
Cómo funciona
Impuesto predial. El impuesto predial generalmente se paga en atrasos (después del año) o por adelantado, dependiendo de la jurisdicción. Si el vendedor pagó el año completo y compras a mitad de año, debes tu parte. La hoja de cierre muestra: crédito del vendedor (pagó por tus días), cargo al comprador (tú le reembolsas). O al revés si los impuestos son en atrasos — el vendedor debe por sus días; el comprador recibe crédito.
Renta. Para propiedades de inversión, la renta frecuentemente se prorratea. Si el vendedor cobró la renta de marzo ($1,200) y cierras el 15 de marzo, recibes un crédito de $600 (medio mes). El vendedor se queda $600 por marzo 1-14. La hoja de cierre muestra la división.
Cuotas de HOA. Si el vendedor pagó la cuota del mes y cierras a mitad de mes, le reembolsas su parte. O si la HOA se paga en atrasos — el vendedor debe por sus días; tú recibes crédito.
Cálculo. Los prorrateos usan una tasa diaria: monto anual ÷ 365 (o 360 en algunos contratos). Multiplica por el número de días que cada parte es propietaria. La hoja de cierre muestra las cuentas.
Ejemplo práctico
Casa de 3 recámaras en San Antonio, $248,000. Cierre 18 de marzo.
Impuesto predial: Impuesto predial anual $4,200. El vendedor lo pagó en enero. Eres propietario del 18 de marzo al 31 de diciembre = 289 días. Tu parte: $4,200 × (289/365) = $3,325. Crédito del vendedor a ti: $3,325. Te cargan $3,325 — le reembolsas al vendedor la porción del año que serás propietario.
Renta: El inquilino paga $1,400/mes. El vendedor cobró la renta de marzo. Eres propietario del 18 al 31 de marzo = 14 días. Tu parte: $1,400 × (14/31) = $632. Crédito del vendedor a ti: $632. Recibes $632 — el vendedor había cobrado renta por días que serán tuyos.
Hoja de cierre: Muestra ambos prorrateos. Tu efectivo al cierre se reduce por el crédito de renta y se incrementa por el cargo de impuestos. Efecto neto: pagas $2,693 más (impuesto menos crédito de renta) al cierre.
Pros y contras
- Justo — cada parte paga solo por su período
- Estándar en cada cierre — la hoja de cierre los muestra
- Los prorrateos de impuesto predial y renta son predecibles
- Reduce disputas — las matemáticas son claras
- Ocurren errores — fechas incorrectas, montos incorrectos, tasa diaria incorrecta
- Algunos contratos usan 360 días, otros 365 — afecta las cuentas
- Revisa la hoja de cierre antes del cierre
Ten en cuenta
- Riesgo de ejecución: Verifica los prorrateos en la hoja de cierre. Revisa fechas, montos anuales y tasa diaria. Los errores te pueden costar cientos.
- Riesgo de cumplimiento: Los métodos de prorrateo varían por contrato y costumbre local. Algunos usan meses de 30 días para renta; otros usan días reales. Conoce lo que dice tu contrato.
- Riesgo de modelaje: Los prorrateos afectan el efectivo al cierre. Un prorrateo grande de impuesto predial puede agregar $2,000-$4,000 a lo que necesitas llevar. Presupuéstalo.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Los prorrateos dividen costos por día de propiedad — impuesto predial, renta, HOA. La hoja de cierre muestra quién recibe cargo y quién recibe crédito. Verifica las matemáticas antes del cierre. Los errores son comunes — verifica fechas y montos.