Por qué es importante
La planificación de escenarios construye casos distintos: base (tu mejor estimación), optimista (renta 5% mayor, vacancia 2% menor), pesimista (renta 5% menor, vacancia 12%). Ves el rango de flujo de caja y retorno cash-on-cash. Complementa el análisis de sensibilidad — la sensibilidad varía una variable; los escenarios combinan múltiples variables en historias coherentes. Úsalo para la decisión de avanzar o no: si el escenario pesimista es aceptable, el negocio puede valer la pena. Si es feo, pasa de largo.
De un vistazo
- Qué es: Modelar casos base, optimista y pesimista (o más)
- Por qué importa: Ver el rango de resultados; informar la decisión
- Casos típicos: Base, optimista, pesimista
- Diferencia con sensibilidad: Combina variables en escenarios coherentes
- Úsalo para: Análisis de negocio, decisión de avanzar o no
Cómo funciona
Caso base. Tu mejor estimación — renta de mercado de comparables de renta, 8% vacancia, 42% ratio de gastos. Este es tu resultado "esperado".
Caso optimista. Renta 5% mayor (capturas más rápido el ajuste de renta por debajo de mercado). Vacancia 5%. Gastos 38%. ¿Cuánto dan el flujo de caja y el retorno cash-on-cash? Optimista pero plausible.
Caso pesimista. Renta 5% menor. Vacancia 12%. Gastos 46%. Tasa 0.5% mayor. ¿Qué pasa? Si el flujo de caja se vuelve profundamente negativo, el negocio es frágil.
Regla de decisión. Algunos inversionistas exigen que el caso pesimista siga con flujo positivo o al menos en punto de equilibrio. Otros aceptan negativo en el pesimista si el base y el optimista son fuertes. Define tu regla.
Valor agregado. Para proyectos BRRRR o de valor agregado, los escenarios pueden incluir: a tiempo y en presupuesto, retraso de 3 meses, sobrecosto del 15% en rehabilitación. Cada uno cambia el valor después de reparaciones y el resultado del refinanciamiento.
Ejemplo práctico
Ana en Indianápolis. Construyó tres escenarios para un edificio de 6 unidades. Base: renta bruta $4,200, vacancia 8%, gastos 42%. Retorno cash-on-cash: 6.2%. Optimista: renta $4,400, vacancia 6%, gastos 40%. Retorno: 8.1%. Pesimista: renta $4,000, vacancia 12%, gastos 45%. Retorno: 2.8%. El pesimista seguía positivo. Compró. El primer año quedó entre base y optimista — 7.1%. El rango de escenarios la preparó para la varianza.
Pros y contras
- Ver el rango completo de resultados
- Informa la decisión de avanzar o no
- Complementa el análisis de sensibilidad
- Criterios conservadores cuando el pesimista es realista
- Puede sobrecomplicar el análisis
- Los escenarios siguen siendo estimaciones
Ten en cuenta
- Sesgo optimista: No hagas el caso optimista demasiado rosa
- Realismo del pesimista: El caso pesimista debe ser plausible — no apocalíptico
Preguntas frecuentes
Conclusión
La planificación de escenarios modela los casos base, optimista y pesimista. Úsala junto con el análisis de sensibilidad para poner a prueba los negocios. Si el caso pesimista es aceptable, puedes avanzar con los ojos abiertos.