Por qué es importante
Go/no-go significa comprar o pasar. Ya corriste el análisis de negocio, verificaste tus criterios de inversión y probaste escenarios con análisis de sensibilidad. Los números cumplen tu estándar y el peor caso es aceptable — compra, haz una oferta. Si no cumplen — pasa, sigue adelante. En Cleveland, un inversionista dedicó 3 horas a un cuádruple. Retorno cash-on-cash de 5.2%, por debajo de su mínimo de 6%. El análisis de sensibilidad mostró que con 10% de vacancia el flujo de caja sería negativo. Pasó sin dudar.
De un vistazo
- Qué es: La decisión final de comprar o pasar
- Insumos: Análisis de negocio, criterios de inversión, análisis de sensibilidad
- Por qué importa: Cierra el ciclo y previene la parálisis por análisis
- Aplica a: Cada negocio que evalúas
- Regla: Decide. Luego actúa o sigue adelante.
Cómo funciona
El embudo. Flujo de negocios → filtro de criterios → análisis completo → análisis de sensibilidad → go/no-go. La mayoría de negocios se descartan en el filtro de criterios. Pocos llegan al análisis completo. Menos aún llegan a la decisión final.
Go. Los números cumplen tu estándar. El peor caso es aceptable. Haz una oferta. Negocia. Cierra. No esperes — los buenos negocios tienen fecha de vencimiento.
No-go. Los números no cumplen. El peor caso es inaceptable. Pasa. Sin oferta. Sin "quizás si..." Un no claro te libera para el siguiente negocio.
Documenta. Anota por qué compraste o pasaste. "No-go: CoC 5.1%, debajo del mínimo de 6%. Sensibilidad de vacancia demasiado ajustada." Esto construye reconocimiento de patrones.
¿Reevaluar? Si las condiciones cambian — baja de precio, concesión del vendedor — puedes volver a correr los números. Pero no analices el mismo negocio 10 veces esperando que los números cambien solos.
Ejemplo práctico
Ana en Memphis. Analizó un cuádruple. Costo de adquisición $396,200. Inversión total $450,200 con renovación. Flujo de caja base $7,800. Retorno cash-on-cash 1.7% — terrible para flujo de caja. Pero el rendimiento neto era 6.3%, una jugada de apreciación. Sus criterios permitían inversiones por plusvalía si el DSCR superaba 1.15. El DSCR era 1.22. Análisis de sensibilidad: con 12% de vacancia el DSCR seguía arriba de 1.0. Go. Ofreció $378,000. El vendedor respondió $382,000. Aceptó. Cerró en 32 días.
Pros y contras
- Cierre claro del proceso
- Previene la parálisis por análisis
- Libera energía mental para el siguiente negocio
- Es posible equivocarse — mitiga con análisis sólido
- Puede sentirse definitivo — esa es la idea
Ten en cuenta
- Emociones: No compres porque estás cansado de buscar. No pases porque te gusta demasiado. Apégate a los números y criterios.
- FOMO: Habrá otro negocio. Pasa y sigue adelante.
- Sobreanálisis: Una reevaluación si los hechos cambian. No cinco.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Toma la decisión go/no-go. Go = actúa. No-go = sigue caminando. Documenta por qué. No te quedes pensando. El siguiente negocio te espera.