Por qué es importante
Análisis de sensibilidad = cambias una variable, observas cómo se mueve el resultado. Una operación que funciona con 5% de vacancia podría apenas empatar con 12%. Corre escenarios: vacancia 5%, 8%, 12%; gastos 38%, 42%, 46%; renta -5%, sin cambio, +5%. En Detroit, un inversionista corrió 9 escenarios. Caso base: 6.2% de retorno cash-on-cash. Peor caso (12% vacancia, 46% gastos): 1.8%. Conocía su colchón. Compró. El primer año la vacancia fue del 10% — estaba preparado.
De un vistazo
- Qué es: Variar variables, observar cambios en resultados
- Por qué importa: Prueba de estrés; encuentra puntos de quiebre
- Variables clave: Tasa de vacancia, gastos, renta, tasa de interés
- Resultados: Flujo de caja, retorno cash-on-cash, DSCR
- Úsalo para: Decisión de compra; evaluación de riesgo
Cómo funciona
Sensibilidad de una variable. Cambia una variable a la vez. Vacancia: 5%, 8%, 12%. Observa cómo se mueven el flujo de caja y el retorno cash-on-cash. Encuentra la vacancia de equilibrio — donde el flujo de caja llega a cero.
Dos variables y múltiples. Cambia dos o más variables simultáneamente. Vacancia + gastos. Renta + tasa. Más realista pero más difícil de interpretar. Usa un análisis de hoja de cálculo o una calculadora de propiedad en renta.
Variables comunes. Tasa de vacancia — la mayoría de las operaciones son sensibles a esto. Gastos operativos — subestimarlos es un problema. Renta — el potencial de capturar renta por debajo del mercado puede fallar. Tasa de interés — afecta el refinanciamiento y el servicio de deuda.
Interpretación. Si la operación solo funciona con las suposiciones más optimistas, es frágil. Si aún funciona en el peor caso, es robusta. Apunta a que el peor caso sea aceptable — no necesita ser espectacular, pero no puede ser un desastre.
Ejemplo práctico
Ana en Memphis. Modeló un edificio de 4 unidades. Base: 8% vacancia, 42% gastos, $3,800/mes de renta. Flujo de caja: $6,200/año. Retorno cash-on-cash: 5.8%. Corrió sensibilidad. Vacancia 12%: flujo de caja $3,100, CoC 2.9%. Gastos 46%: flujo de caja $4,800, CoC 4.5%. Renta -5%: flujo de caja $4,200, CoC 3.9%. Peor caso combinado (12% vacancia, 46% gastos, -5% renta): flujo de caja $800, CoC 0.7%. Decidió que el caso base era suficientemente fuerte — el peor caso era ajustado pero positivo. Compró. El primer año la vacancia fue del 10%. Estaba lista.
Pros y contras
- Revela riesgos ocultos
- Informa la decisión de compra
- Identifica puntos de quiebre
- No puede modelar todo
- Si las entradas son malas, las salidas no sirven — el caso base debe ser sólido
- Riesgo de parálisis por análisis si se exagera
Ten en cuenta
- Exceso de modelado: 20 escenarios no ayudan si el caso base está mal. Primero asegura el caso base.
- Correlación: La vacancia y la renta pueden moverse juntas en una recesión — considera escenarios combinados.
- Acción: Usa los resultados. Si el peor caso es inaceptable, desiste o renegocia.
Preguntas frecuentes
Conclusión
El análisis de sensibilidad es la prueba de estrés de tu análisis de operación. Varía vacancia, gastos, renta. Encuentra tus puntos de quiebre. Si el peor caso es inaceptable, desiste o renegocia.