Por qué es importante
Los criterios de inversión son tus filtros de negocio. Mínimo 6% de retorno sobre efectivo. Máximo $400,000 de compra. 2 a 4 unidades. Memphis, Indianápolis, Columbus. Sin condominios (Condos). Escríbelos. Cuando llega un negocio, pásalo por los criterios. Pasa = análisis completo (Deal Analysis). No pasa = rechazo rápido. En Phoenix, un inversionista tenía 8 criterios. Un negocio cumplía 6. Lo descartó—se ahorró 4 horas de análisis. Otro cumplía los 8. Corrió los números, hizo una oferta.
De un vistazo
- Qué es: Tus reglas y umbrales para filtrar negocios
- Por qué importa: Enfoque; decisiones más rápidas
- Ejemplos: Retorno mínimo, precio máximo, mercados, número de unidades
- Úsalo para: Filtrado inicial; gestión del flujo de negocios (Deal Flow)
- Precaución: Revísalos conforme aprendes—los criterios evolucionan
Cómo funciona
Criterios financieros. Retorno mínimo sobre efectivo—por ejemplo, 6%. Tasa de capitalización mínima—por ejemplo, 5.5%. DSCR máximo para apalancamiento—por ejemplo, 1.25. Estos son tus pisos de rendimiento y riesgo.
Criterios de mercado. Ciudades o códigos postales objetivo. Mercado primario (Primary Market) o secundario (Secondary Market). Preferencia por estados favorables al arrendador (Landlord-Friendly State). Proximidad a tu ubicación.
Criterios de propiedad. Número de unidades—2 a 4, o 5+. Tipo—unifamiliar, dúplex, multifamiliar pequeño. Sin condominios (riesgo de HOA). Sin remodelaciones mayores—solo arreglos menores. Condición: lista para alquilar (Rent-Ready) o lista para habitar (Move-in Ready).
Estructura del negocio. Pago en efectivo o financiamiento. Financiamiento de ocupante (Owner-Occupied Financing) para house hacking. Apalancamiento máximo—por ejemplo, 75% LTV.
Cómo usarlos. Primera ronda: ¿el negocio cumple tus criterios? No = rechazo rápido. Sí = análisis completo y análisis de sensibilidad (Sensitivity Analysis). Los criterios no son rígidos—puedes hacer excepciones. Pero documenta por qué.
Ejemplo práctico
Ana en Memphis. Sus criterios: mínimo 6% de retorno sobre efectivo, máximo $450,000, 2 a 4 unidades, Memphis o suburbios, sin condominios, lista para alquilar o remodelación menor únicamente. Llegó un seis unidades en Nashville. Ciudad equivocada—descartado. Un dúplex en Memphis a $380,000, retorno 4.2%—por debajo del mínimo. Descartado. Un cuádruple en Memphis a $385,000, retorno 5.9%—cercano. Hizo el análisis completo. Con renta de mercado y 8% de vacancia, el retorno daba 6.1%. Hizo una oferta. Los criterios filtraron el ruido; el análisis cerró el negocio.
Pros y contras
- Enfoca el flujo de negocios (Deal Flow)
- Decisiones más rápidas
- Reduce la parálisis por análisis (Analysis Paralysis)
- Puede dejar pasar oportunidades atípicas
- Los criterios necesitan revisión periódica
- Demasiado rígidos = oportunidades perdidas
Ten en cuenta
- Filtro excesivo: Si nada pasa, tus criterios pueden estar demasiado ajustados. Aflójalos o amplía los mercados.
- Filtro insuficiente: Si todo pasa, no estás siendo selectivo. Ajústalos.
- Evolución: Conforme aprendes, modifica. Los criterios del primer negocio no son los del décimo.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Define tus criterios de inversión. Úsalos para filtrar. Pasa = análisis completo. No pasa = rechazo rápido. Revísalos conforme aprendes. Son una herramienta, no una camisa de fuerza.