Por qué es importante
Probablemente no vayas a deber ni un dólar de impuesto federal sobre el patrimonio — la exclusión es de $13.99 millones por persona en 2025, y $27.98 millones por pareja casada con portabilidad. Pero eso no es todo lo que hay que saber.
Doce estados y Washington D.C. tienen sus propios impuestos sobre el patrimonio con umbrales mucho más bajos. Oregon empieza en $1 millón. Massachusetts en $2 millones. Dos propiedades de alquiler más una residencia principal en cualquiera de esos estados pueden llevarte fácilmente por encima del límite. Y la exclusión federal estuvo en juego: la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos casi la duplicó en 2018, pero esa disposición estaba programada para expirar el 31 de diciembre de 2025, reduciéndola casi a la mitad sin una solución legislativa.
La pregunta más importante para la mayoría de los inversores no es si van a deber el impuesto sobre el patrimonio, sino si están usando la planificación patrimonial para maximizar el incremento de base que sus herederos recibirán al momento del fallecimiento. Ese incremento elimina permanentemente todas las ganancias de capital acumuladas y la recuperación de depreciación sobre las propiedades heredadas. Para una cartera de largo plazo con ganancias incorporadas importantes, esa decisión de planificación vale más que cualquier estrategia fiscal del año en curso.
De un vistazo
- Tasa federal: 40% plano sobre el patrimonio gravable que supera la exclusión
- Exclusión 2025: $13,990,000 por persona; ~$27.98M por pareja casada (con portabilidad)
- Impuestos estatales: 12 estados + D.C. tienen impuestos sobre el patrimonio; algunos comienzan desde $1M (Oregon)
- A quién afecta: Menos del 0.2% de los patrimonios en EE.UU. deben el impuesto federal
- El punto más importante: El incremento de base al fallecimiento elimina todas las ganancias de capital y la recuperación de depreciación — la oportunidad de planificación que más inversores pasan por alto
- Estrategias clave: Donaciones anuales, estructuración de entidades con descuentos de valoración, fideicomisos benéficos, mantener propiedades hasta el fallecimiento para el incremento de base
Impuesto sobre el Patrimonio = (Patrimonio Bruto − Deducciones − Monto de Exclusión Aplicable) × 40%
Cómo funciona
Cómo se calcula el patrimonio gravable. Tu patrimonio bruto incluye todo lo que posees al fallecer: bienes raíces a valor de mercado, cuentas bancarias e inversiones, cuentas de jubilación, ingresos de seguros de vida (si eres el propietario de la póliza) e intereses comerciales. Se restan las deducciones: hipotecas pendientes, deudas, gastos funerarios, honorarios del albacea, donaciones benéficas a un fideicomiso de remainder benéfico o donación directa, y la deducción conyugal ilimitada para transferencias al cónyuge sobreviviente ciudadano estadounidense. Lo que queda son las deducciones del patrimonio gravable. Se resta el monto de exclusión, se multiplica por 40%, y ese es el monto a pagar.
La portabilidad es la elección más omitida en la planificación patrimonial. Cuando fallece el primer cónyuge, el albacea debe presentar el Formulario 706 dentro de nueve meses para transferir cualquier exclusión no utilizada al cónyuge sobreviviente, incluso cuando no se debe ningún impuesto sobre el patrimonio. Muchas familias omiten esta presentación porque el patrimonio está por debajo del umbral. Luego el cónyuge sobreviviente fallece años después con un patrimonio mayor y descubre que perdió $13.99 millones en exclusión combinada. ¿Te suena familiar? Ocurre constantemente en patrimonios sin un abogado que lo señale.
El incremento de base es el verdadero premio. Cuando falleces siendo propietario de una propiedad apreciada, tus herederos heredan al valor justo de mercado en la fecha de tu fallecimiento — no al precio original de compra. Esto es el incremento de base. Una propiedad de alquiler que compraste por $300,000 con una base ajustada de $180,000 después de depreciación y un valor actual de $700,000 pasa a tus herederos a $700,000. Los $520,000 de ganancia incorporada — y toda la recuperación de depreciación acumulada — desaparecen permanentemente. No diferidos. Eliminados. Por eso los inversores serios conservan sus mejores propiedades en lugar de venderlas: no es inercia, es estrategia.
Las donaciones y descuentos de entidades reducen el patrimonio gravable. La exclusión anual te permite donar $19,000 por destinatario por año (2025) sin consecuencias fiscales por donaciones. Para patrimonios más grandes, la estructuración de entidades a través de una LLC familiar o una sociedad limitada te permite transferir participaciones minoritarias con un descuento de valoración del 15-35% — una cartera de alquiler de $1M en una LLC familiar puede ser valorada en aproximadamente $700,000 en el patrimonio, porque las participaciones minoritarias en entidades ilíquidas valen menos que su parte proporcional. Un Delaware Statutory Trust puede permitir dividir participaciones fraccionadas entre los herederos sin activar una venta. Pero donar bienes raíces apreciados durante tu vida significa que el destinatario hereda tu base ajustada baja — sin incremento de base. Para propiedades con ganancias incorporadas importantes, conservarlas hasta el fallecimiento ahorra más impuestos que donarlas. Casi siempre.
Ejemplo práctico
Diego y Carmen construyeron una cartera de propiedades de alquiler durante 25 años: ocho propiedades valoradas en $4.17 millones en total, con $1.63 millones en hipotecas pendientes. Su patrimonio neto en bienes raíces es de $2.54 millones — muy por debajo de la exclusión federal de $13.99M, por lo que no hay impuesto federal.
Pero viven en Oregon, donde el impuesto sobre el patrimonio comienza en $1 millón. Al sumar su residencia principal ($312,000), cuentas de jubilación ($473,000) y ahorros e inversiones ($135,000), el patrimonio bruto total asciende a $5.09 millones. Después de deducir las hipotecas y otras obligaciones, el patrimonio gravable queda en $3.41 millones. Oregon grava el monto por encima de $1 millón en una escala marginal del 10-16%, generando una factura fiscal estatal de $269,000 — pagadera en efectivo dentro de nueve meses del fallecimiento. Es un cheque real. Y vence mientras sus herederos aún están resolviendo el patrimonio.
Las propiedades no se pueden liquidar rápidamente sin generar ganancias de capital, así que el efectivo tiene que venir de algún lugar. Diego y Carmen responden con dos estrategias: reestructuran dos propiedades en una LLC familiar donde cada hijo adulto recibe participaciones minoritarias con el tiempo usando la exclusión anual, reduciendo el valor del patrimonio tanto por las participaciones donadas como por un descuento de interés minoritario del 20%; y adquieren una póliza de seguro de vida del tamaño estimado del impuesto, propiedad de un fideicomiso irrevocable para que los ingresos queden fuera del patrimonio.
En el lado federal, tres de sus propiedades llevan más de 15 años con ganancias incorporadas importantes. Esas no se venden. Nunca. Sus herederos heredarán al valor justo de mercado actual sin ninguna obligación fiscal — toda la recuperación de depreciación también desaparece.
Pros y contras
- El incremento de base al fallecimiento elimina permanentemente todas las ganancias de capital acumuladas y la recuperación de depreciación — el beneficio fiscal más poderoso en la inversión inmobiliaria de largo plazo
- Con $13.99M por persona en 2025, la exclusión federal es lo suficientemente alta como para que tu factura fiscal federal sobre el patrimonio probablemente sea cero
- La portabilidad permite a las parejas casadas efectivamente duplicar la exclusión con una sola presentación del Formulario 706
- La exclusión anual ($19,000/persona/año en 2025) reduce el patrimonio gravable cada año sin consecuencias fiscales por donaciones
- La estructuración de entidades con LLC o sociedades limitadas familiares puede reducir el valor evaluado del patrimonio entre un 15-35% mediante descuentos de interés minoritario en participaciones ilíquidas
- Los impuestos estatales sobre el patrimonio tienen umbrales mucho más bajos — el límite de $1M en Oregon significa que una cartera modesta puede generar exposición real
- La factura fiscal vence en efectivo dentro de nueve meses del fallecimiento, lo que puede forzar una venta apresurada de bienes raíces ilíquidos
- Donar propiedades apreciadas durante tu vida transfiere tu base ajustada baja al destinatario — sin incremento de base — creando un problema mayor de ganancias de capital para tus herederos
- La exclusión federal está sujeta a cambios políticos: estaba programada para revertir a aproximadamente $7M a finales de 2025, reduciendo casi $7M de cobertura hasta que la legislación lo resolviera
- Las estrategias de fideicomiso irrevocable requieren ceder el control permanente de los activos — un intercambio real que muchos inversores resisten hasta que es demasiado tarde
Ten en cuenta
El dilema "incremento de base vs. donación" se vuelve costoso rápido. Donar una propiedad de alquiler apreciada a tus hijos parece generoso — pero ellos heredan tu base ajustada, no el valor actual. Dona una propiedad que vale $800,000 con una base de $200,000 y tus herederos enfrentan una posible ganancia de capital de $600,000 al venderla. Si la hubieras conservado hasta el fallecimiento, habrían heredado a $800,000 sin ninguna obligación fiscal. Haz los cálculos antes de donar cualquier propiedad con ganancias incorporadas reales.
La portabilidad es una elección única con una fecha límite estricta. El albacea debe presentar el Formulario 706 dentro de nueve meses del fallecimiento del primer cónyuge. Si el patrimonio está por debajo del umbral y nadie presenta la declaración — que es exactamente lo que ocurre en la mayoría de las familias sin un abogado patrimonial — esa exclusión no utilizada se pierde permanentemente. Años después, cuando el patrimonio del cónyuge sobreviviente ha crecido, la exclusión perdida vale millones en impuestos al 40%.
Los impuestos estatales sobre el patrimonio pueden sorprender a inversores moderados. Los umbrales estatales comienzan en $1M en Oregon, $2M en Massachusetts, $2.193M en Washington. El impuesto estatal es completamente separado del cálculo federal, y las exclusiones estatales no están indexadas por inflación ni son portables entre cónyuges en la mayoría de los casos. Si tienes propiedades de alquiler en uno de estos estados, necesitas planificación específica del estado — el análisis federal solo no es suficiente.
Al usar un Delaware Statutory Trust para planificación patrimonial, entiende lo que estás cediendo. Las participaciones DST pueden dividirse fraccional mente entre los herederos sin activar una venta, lo cual es útil. Pero pierdes todo el control operativo del activo subyacente — sin refinanciamiento, sin reposicionamiento, sin venta sin la decisión del patrocinador. Trabaja con un abogado patrimonial específicamente en estructuras DST antes de usarlas como vehículo de transferencia de riqueza.
Preguntas frecuentes
Conclusión
El impuesto federal sobre el patrimonio probablemente no te afecte — la exclusión de $13.99M por persona en 2025 está muy por encima de lo que la mayoría de las carteras alcanzan. Las exposiciones reales son los impuestos estatales que comienzan desde $1M, el riesgo de que la exclusión federal disminuya si el Congreso no actúa, y la decisión estratégica de si estás conservando tus mejores propiedades hasta el fallecimiento para maximizar el incremento de base. Conserva tus propiedades de alquiler más apreciadas hasta el fallecimiento y el IRS elimina permanentemente toda la ganancia incorporada y la recuperación de depreciación. Esa decisión vale más que casi cualquier estrategia fiscal que ejecutes mientras estás vivo. Conoce las reglas de tu estado y asegúrate de que la elección de portabilidad esté en tu lista de verificación — esos dos movimientos por sí solos pueden valer millones para las personas que dejas atrás.