Por qué es importante
No puedes comparar un edificio de 12 unidades a $847,000 con uno de 8 unidades a $720,000 solo por el precio — tienen diferentes cantidades de puertas y el número bruto no dice nada sobre el valor relativo. El costo por unidad resuelve eso: divide el costo total de adquisición (precio de compra + costos de cierre + rehabilitación inmediata) entre el número de unidades y ya estás comparando manzanas con manzanas. En mercados secundarios Clase B, el rango normal en 2025 es $70K–$120K/unidad. Por debajo de $90K/unidad estás en territorio de valor agregado (Value-Add) — rentas por debajo del mercado, mantenimiento diferido, o ambos. La construcción nueva corre entre $200K–$350K/unidad. El costo por unidad es el primer número que te dice si una propiedad merece un análisis completo.
De un vistazo
- Qué es: Costo total de adquisición dividido entre el número de unidades — normaliza el tamaño del trato para comparaciones directas
- Fórmula: Costo Por Unidad = (Precio de Compra + Costos de Cierre + Rehabilitación Inmediata) / Número de Unidades
- Mercados secundarios Clase B (2025): rango típico $70K–$120K/unidad
- Señal de valor agregado: Por debajo de $90K/unidad — verifica rentas por debajo del mercado o mantenimiento diferido
- Construcción nueva: $200K–$350K/unidad según mercado y submercado
- Error común: Usar solo el precio de compra — siempre incluye costos de cierre y rehabilitación en el numerador
Costo Por Unidad = Costo Total de Adquisición / Número de Unidades
Cómo funciona
Costo total de adquisición, no solo el precio de compra. La fórmula requiere tres componentes: precio de compra, costos de cierre y rehabilitación inmediata. Si omites los costos de cierre estás subestimando tu base en un 2–3%. Si omites la rehabilitación estás comparando una propiedad renovada contra una que necesita $4,000/unidad de trabajo — una comparación que no vale nada.
La mecánica de normalización. Un edificio de 12 unidades con costo total de $916,175 da $76,348/unidad. Uno de 8 unidades a $720,000 da $90,000/unidad. Sin el costo por unidad, verías el precio más bajo del edificio de 8 y asumirías que es más barato. No lo es. El de 12 unidades cuesta $13,652 menos por puerta incluso después de $48,000 en rehabilitación. Esa diferencia se amplifica en cada métrica — tu cap rate, tu retorno sobre efectivo (cash-on-cash return), tu retorno sobre capital (return on equity) — porque el denominador de cada cálculo de retorno se hace más pequeño.
Los rangos de referencia anclan tu análisis. Multifamiliar Clase B en mercados secundarios: $70K–$120K/unidad. Clase A en núcleo urbano: $150K–$250K/unidad. Por debajo de $90K/unidad suele señalar rentas por debajo del mercado o mantenimiento diferido — el punto de entrada para un plan de valor agregado. A $95K/unidad para un trato llave en mano Clase B, estás comprando a precio de mercado y tu ROI lo reflejará.
Lo que el costo por unidad no te dice. No considera los niveles de renta. Un trato a $70K/unidad en un mercado de rentas fuertes es distinto a $70K/unidad en un submercado en declive. Siempre combina el costo por unidad con el análisis de retorno total (total return) y el cap rate. El costo por unidad te lleva a la siguiente conversación — no la cierra.
Ejemplo práctico
Diego está analizando dos propiedades multifamiliares en el mismo mercado secundario. La primera es un edificio de 12 unidades a $847,000. Su inspector identifica $48,000 en rehabilitación inmediata — paneles eléctricos deteriorados, dos unidades que necesitan pisos nuevos, un baño completo. Su prestamista cotiza costos de cierre del 2.5%: $21,175. Costo total de adquisición: $916,175. Dividido entre 12 unidades: $76,348 por puerta.
La segunda propiedad es un edificio de 8 unidades a $720,000, recientemente renovado, sin rehabilitación inmediata. Costos de cierre: $18,000. Total: $738,000. Dividido entre 8 unidades: $92,250 por puerta.
El edificio de 8 unidades parece más barato por precio de lista — $127,000 menos. Pero Diego está pagando $15,902 más por puerta — base adicional sin ventaja de ingresos correspondiente, ya que ambos edificios tienen rentas de mercado comparables.
Diego hace el análisis completo del edificio de 12 unidades. NOI: $87,600 anuales. Cap rate: $87,600 / $916,175 = 9.56%. Con un 20% de enganche ($183,235), el flujo de efectivo del primer año llega a $24,600. Retorno sobre efectivo (cash-on-cash return): $24,600 / $183,235 = 13.4%.
Diego elige el de 12 unidades. El costo por unidad le dijo en 60 segundos lo que el precio bruto nunca pudo: estaba comprando $13,652/unidad más barato al aceptar una rehabilitación conocida y bien delimitada.
Pros y contras
- Normaliza el tamaño del trato al instante — compara un edificio de 6 unidades con uno de 24 en un solo cálculo
- Funciona en la etapa previa a la carta de intención — filtro rápido antes del análisis completo
- Señala oportunidades de valor agregado cuando el costo por unidad cae por debajo de los rangos del mercado
- Obliga a incluir todos los costos de adquisición en el numerador, evitando el error de analizar solo el precio de compra
- Ignora los niveles de renta — un costo bajo por unidad en un mercado débil puede seguir siendo un mal trato
- No capta la mezcla de unidades — un edificio de 12 estudios cuesta menos por puerta que 12 departamentos de dos recámaras; el costo por unidad los trata igual
- Los rangos varían por geografía; los promedios nacionales engañan en mercados costeros caros o en mercados secundarios del Midwest
- Las estimaciones de rehabilitación en la etapa de análisis son suposiciones — el costo por unidad es tan preciso como tu estimado de obras
Ten en cuenta
Los vendedores suelen excluir la rehabilitación de sus propios cálculos de costo por unidad. Un corredor que comercializa una propiedad a "$68,000/puerta" puede estar dividiendo solo el precio de lista entre el número de unidades. Cuando sumas el estimado de rehabilitación de tu inspector ($4,500/unidad) y los costos de cierre del 2.5%, el número real podría ser $78,000/puerta — aún bueno, pero no lo que se anunció. Siempre construye el número tú mismo a partir de los tres componentes.
No compares mercados distintos sin ajustar los rangos de referencia. Un trato a $95,000/unidad en Indianapolis es caro. El mismo precio en Denver es una ganga. Los rangos son específicos al mercado — usar promedios nacionales para evaluar un trato local te llevará en la dirección equivocada. Construye un conjunto de comparables de propiedades multifamiliares cerradas recientemente en tu submercado objetivo antes de aplicar cualquier regla general.
Preguntas frecuentes
Conclusión
El costo por unidad normaliza el costo de adquisición multifamiliar sin importar el tamaño del trato. Divide el costo total de adquisición — precio de compra más costos de cierre más rehabilitación inmediata — entre el número de unidades y puedes comparar cualquier par de propiedades directamente. En mercados secundarios Clase B, $70K–$120K/unidad es el rango de 2025; por debajo de $90K señala una oportunidad de valor agregado. Combínalo con el cap rate y el retorno sobre efectivo (cash-on-cash return) para completar el análisis.