Por qué es importante
El ROI mide cuánta ganancia obtuviste en relación con tu inversión total. Fórmula: (Ganancia Neta / Inversión Total) x 100. Una inversión de $41,000 que genera $6,000 netos en el primer año te da un ROI de 14.6%.
Es diferente del cap rate (que ignora el financiamiento) y del retorno cash-on-cash (que solo mide flujo de efectivo). El ROI puede capturar el panorama completo — flujo de efectivo, amortización del principal y plusvalía al vender. Te dice si tu dinero está trabajando o no.
De un vistazo
- Fórmula: (Ganancia neta / Inversión total) x 100
- Inversión total incluye: Enganche, costos de cierre, rehabilitación, todo el efectivo que realmente pusiste
- Anualizado vs. total: Para propiedades de renta usa ROI anualizado; para flips usa ROI total pero aclara el período
- Rango objetivo: 8-10%+ anualizado en rentas; más alto en flips pero con más riesgo
- Usar en conjunto: Revisa también cap rate y retorno cash-on-cash — cada métrica tiene su enfoque
Cómo funciona
El ROI responde una pregunta: por cada dólar que invertí, ¿cuánto me regresó?
La fórmula. Ganancia neta / inversión total, multiplicado por 100 para obtener el porcentaje. "Inversión total" significa todo lo que gastaste: enganche, costos de cierre, rehabilitación, reservas que tuviste que fondear. "Ganancia neta" es lo que realmente te quedó: para una propiedad de renta es el ingreso neto anual (NOI menos servicio de deuda); para un flip es el precio de venta menos todos los costos.
Anualizado vs. total. Para propiedades de renta, generalmente calculas el ROI anualizado: ingreso neto del primer año / efectivo total invertido. Para un flip, es la ganancia total / inversión total, expresada como porcentaje del capital desplegado durante el período. $50,000 de ganancia sobre $200,000 invertidos en 8 meses es un ROI de 25% — pero anualizado es aproximadamente 37.5%. Siempre aclara el período cuando compares tratos.
Cómo se diferencia del cap rate y del cash-on-cash. Cap rate = NOI / valor de la propiedad. Ignora tu financiamiento — el cap rate es igual con 20% o 50% de enganche. Retorno cash-on-cash = flujo anual / efectivo invertido. Captura el financiamiento pero ignora crecimiento de equidad y plusvalía. El ROI puede incluir todo: flujo, amortización de principal y plusvalía al vender. Usa los tres: ROI para rentabilidad general, cap rate para rendimiento independiente del financiamiento, CoC para viabilidad mensual.
Ejemplo práctico
Dúplex en Memphis — dos escenarios.
Escenario de renta. Compras por $185,000. Enganche $46,250 (25%), costos de cierre $4,200, reparaciones inmediatas $12,000. Inversión total: $62,450. Año uno: renta bruta $2,400/mes. Después de impuestos, seguro, mantenimiento, reserva de vacancia e hipoteca ($1,047/mes P&I), te quedan $4,800 netos al año. ROI = ($4,800 / $62,450) x 100 = 7.7%. Por debajo de tu meta de 8% — pero cerca. Sube la renta $75 por unidad y llegas a 8.2%.
Escenario de flip. Misma zona, compras por $120,000, inviertes $35,000 en rehabilitación, vendes por $195,000 en 7 meses. Después de comisiones y costos de mantenimiento, ganancia neta $38,000. Inversión total: $155,000. ROI = ($38,000 / $155,000) x 100 = 24.5%. Se ve bien — pero asumiste riesgo de renovación, riesgo de mercado y 7 meses de costos de mantenimiento. El ROI no muestra eso. Corre los números de ambas formas antes de decidir.
Pros y contras
- La métrica de retorno con mayor cobertura — puede incluir flujo, amortización y plusvalía
- Permite comparar diferentes tipos de inversión (renta vs. flip, bienes raíces vs. acciones) en la misma escala
- Fórmula intuitiva y simple — cualquiera entiende "cuánto puse y cuánto gané"
- Te ayuda a establecer umbrales claros — menos de 8% no, más de 10% prioridad
- Te obliga a contar todos los costos — cierre, rehabilitación, reservas, sin excepción
- Fácil de inflar omitiendo costos selectivamente — sin costos de cierre ni sobrecostos de rehabilitación, el ROI se infla
- No tiene dimensión temporal incorporada — 20% en 6 meses y 20% en 3 años son historias completamente diferentes
- El ROI de renta y el de flip miden cosas distintas — no se comparan directamente sin aclarar el período
- El apalancamiento amplifica el ROI cuando los valores suben, pero también amplifica las pérdidas cuando bajan — una propiedad al 90% LTV que baja 15% destruye tu equidad
Ten en cuenta
Omitir costos selectivamente. Si excluyes costos de cierre, reservas de CapEx o sobrecostos de rehabilitación de tu "inversión total," el ROI se infla. Incluye todo. Un trato que solo muestra 11% cuando omites $8,000 en costos no es un ROI de 11% — es un ROI de 7% con mala aritmética.
Ignorar el tiempo. Un ROI de 20% en 6 meses anualiza a 40%. Un ROI de 20% en 3 años es 6.3% por año. Siempre anualiza cuando compares propiedades de renta con flips.
Comparar manzanas con naranjas. El ROI de un flip (ganancia por venta) y el ROI de una renta (ingreso neto anual) miden cosas diferentes. No compares el 30% de un flip con el 8% de una renta sin aclarar el período.
La trampa del sobre-apalancamiento. El apalancamiento impulsa el ROI cuando los valores suben. Cuando bajan, amplifica las pérdidas. Una propiedad al 90% LTV que pierde 15% de valor elimina tu equidad — tu ROI se vuelve brutalmente negativo.
Preguntas frecuentes
Conclusión
El ROI te dice si tu dinero está trabajando. (Ganancia Neta / Inversión Total) x 100. Apunta a 8-10% en propiedades de renta; más alto en flips, pero incluye el riesgo y el tiempo en tu cálculo. Incluye cada dólar que pusiste — costos de cierre, rehabilitación, reservas. Úsalo junto con cap rate y retorno cash-on-cash. Define tu umbral de ROI antes de buscar propiedades. Retírate cuando los números no lo alcancen.