Por qué es importante
Índice de asequibilidad = ingreso familiar medio / ingreso necesario para calificar a una hipoteca sobre la vivienda de precio medio. Un índice de 100 = la familia típica puede comprar la vivienda típica. Índice de 80 = necesitaría 25% más de ingreso. Índice de 120 = tiene 20% más de lo necesario. En Denver, el índice fue 72 en 2024 — el ingreso medio no alcanzaba para la vivienda media. En Indianapolis fue 115. Úsalo para análisis de mercado: mercados con baja asequibilidad suelen tener mayor demanda de alquiler porque los compradores están excluidos.
De un vistazo
- Qué es: ¿Puede el ingreso medio comprar la vivienda media?
- Por qué importa: Indicador de salud del mercado; señal de demanda de alquiler
- Índice 100: Punto de equilibrio
- Arriba de 100: Asequible
- Debajo de 100: No asequible
Affordability Index = Median Household Income ÷ Income Needed to Qualify
Cómo funciona
La fórmula. Índice de asequibilidad = ingreso familiar medio / ingreso de calificación. Ingreso de calificación = el ingreso necesario para obtener una hipoteca sobre la vivienda de precio medio a tasas actuales, asumiendo un ratio de gasto de vivienda típico (ej. 28%).
Ejemplo. Precio medio $400,000. Con tasa del 7% y 20% de enganche, PITI = ~$2,400. Al 28% de ratio de gasto, ingreso de calificación = $2,400 / 0.28 = $8,571/mes = $102,857/año. Ingreso familiar medio $85,000. Índice = $85,000 / $102,857 = 0.83 = 83. Mercado no asequible — los compradores típicos necesitan 20% más de ingreso.
Versión NAHB. La Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (NAHB) publica el Índice de Oportunidad de Vivienda (HOI) — concepto similar. Arriba de 50 = más de la mitad de las viviendas vendidas son asequibles para el ingreso medio. Debajo de 50 = menos de la mitad.
Para inversionistas. Baja asequibilidad suele significar fuerte demanda de alquiler — los compradores quedan excluidos y alquilan. Alta asequibilidad puede significar más competencia de compradores que buscan vivienda propia. Úsalo como un dato más en tu análisis de mercado, no como el único factor.
Ejemplo práctico
Ana compara Memphis y Austin para invertir en propiedades de alquiler. Memphis: precio medio $245,000, ingreso medio $52,000. Ingreso necesario para $245K al 7%: ~$58,000. Índice: $52,000 / $58,000 = 90. Ligeramente ajustado. Austin: precio medio $550,000, ingreso medio $78,000. Ingreso necesario: ~$130,000. Índice: 60. Austin es mucho menos asequible. Ana espera mayor demanda de alquiler en Austin (compradores excluidos), pero el alto ratio precio-renta dificulta el flujo de caja. Elige Memphis — mejor flujo de caja, índice razonable.
Pros y contras
- Indicador simple de salud del mercado
- Ampliamente publicado y accesible
- Comparable entre mercados
- Asume un comprador mediano; no captura la distribución de ingresos
- Usa ingreso familiar medio — puede no reflejar las características del inquilino típico
- Sensible a tasas — se mueve con las tasas hipotecarias
Ten en cuenta
- Sensibilidad a tasas: El índice cae cuando suben las tasas. Un mercado en 100 puede bajar a 80 si las tasas pasan de 6% a 8%
- Rezago censal: Los datos de ingreso familiar medio pueden tener 1-2 años de retraso. Usa los datos censales más recientes disponibles
- Un dato entre varios: Combina con ratio precio-renta, mercado laboral y crecimiento poblacional
Preguntas frecuentes
Conclusión
El índice de asequibilidad mide si la familia típica puede comprar la vivienda típica. Arriba de 100 = asequible. Debajo de 100 = no asequible. Úsalo en tu análisis de mercado. Baja asequibilidad suele significar fuerte demanda de alquiler.