FHA vs. Convencional para Tu Primera Propiedad de Alquiler: Las Cuentas Reales

3.5% de enganche. Ese es el número que atrapa a los inversionistas nuevos. En una propiedad de $290,000, entras con $10,150. Compara eso con los $58,000 que pide un préstamo convencional al 20%, y el préstamo FHA parece la decisión obvia.

Hasta que sacas todas las cuentas.

El FHA cobra seguro hipotecario (MIP) durante toda la vida del préstamo cuando bajas menos del 10%. Son 30 años de pagos que nunca recuperas. En el mismo negocio de $290,000, estamos hablando de unos $362 más al mes en costo de seguro comparado con un convencional sin PMI. A lo largo de tres décadas, eso es mucho dinero saliendo por la puerta.

La pregunta real es: ¿vas a vivir en la propiedad o la compras para alquilar desde el día uno?

La Pregunta Clave

Los préstamos FHA exigen que vivas en la propiedad como residencia principal durante al menos 12 meses. Te mudas dentro de los 60 días después del cierre. Te quedas. No hay excepciones del tipo "la alquilo en seis meses."

Si estás comprando un dúplex y viviendo en una unidad — house hacking — el FHA aplica. Si compras una casa unifamiliar para alquilar desde el primer día, el FHA no es opción. Punto. La guía de financiamiento cubre todas tus opciones; para propiedades de inversión puras, tus alternativas son el convencional o los préstamos DSCR.

Entonces la comparación solo importa cuando decides cómo financiar una propiedad donde efectivamente vas a vivir. O cuando estás eligiendo entre house hack (FHA) vs. comprar para alquilar (convencional) como tu primera jugada.

FHA: La Jugada de Entrada

Enganche: 3.5% con un puntaje de crédito de 580+. Son $10,150 en $290,000. Tu LTV es 96.5% — estás pidiendo prestado casi todo.

MIP inicial: 1.75% del monto del préstamo. En $279,850, son $4,897. Normalmente se financia dentro del préstamo, así que no lo pagas en el cierre. Pero le pagas intereses por 30 años.

MIP anual: 0.55% cuando bajas menos del 5%. Dividido en 12 pagos mensuales. En $279,850, son unos $128 al mes. Y aquí viene lo fuerte: con 3.5% de enganche, el MIP dura toda la vida del préstamo. No puedes eliminarlo cuando llegas al 20% de equity como se hace con el PMI en un préstamo convencional.

Límite de DTI: 43% estándar. Algunos prestamistas llegan al 47% con factores compensatorios — reservas extras, potencial de crecimiento en ingresos. Tu ratio DTI importa. Saca las cuentas antes de aplicar.

Ocupación: No negociable. Tienes que mudarte dentro de 60 días. Quedarte mínimo 12 meses. Nada de "la alquilo en seis meses" — el FHA puede auditar. Violar la regla es fraude hipotecario. El avalúo va a señalar problemas de condición; el FHA es más exigente que el convencional en estándares de la propiedad. Contempla las contingencias y el depósito de buena fe como en cualquier otro negocio — pero ten en cuenta que la barra es más alta.

El FHA gana en una cosa: meterte en la puerta con menos efectivo. Si esa es la limitante, cumple su función. Solo no pretendas que el MIP es gratis.

Convencional: La Estrategia a Largo Plazo

Enganche: Para propiedades de inversión, 15–25% es lo típico. Los prestamistas piden 20–25% en casas unifamiliares de alquiler. En $290,000, son de $43,500 a $72,500. Más efectivo de entrada. Pero acumulas equity más rápido y — si bajas el 20% — evitas el PMI por completo.

PMI: Solo aplica cuando bajas menos del 20%. Y a diferencia del MIP del FHA, el PMI se puede eliminar. Solicita la cancelación cuando llegues al 80% de LTV (saldo del préstamo entre valor original). Se cae automáticamente al 78%. Si tu propiedad sube de valor, puedes obtener un nuevo avalúo después de dos años y potencialmente eliminarlo antes.

Crédito: 620 mínimo. Para inversión, 680+ es lo común. Las mejores tasas a partir de 740+. Tu puntaje de crédito impacta directamente tu tasa y si calificas o no. Las tasas para propiedades de inversión corren 0.25–0.75% más altas que para residencia principal — los prestamistas cobran por el riesgo. Inclúyelo cuando hagas tus números.

Ocupación: Sin requisito. Cómprala. Alquílala. Nunca tienes que vivir ahí. Por eso el convencional es la única opción para compras de alquiler puro. Sin regla de 12 meses. Sin papeleo de "intención de ocupar." Eres inversionista. El banco te trata como tal.

Reservas: La mayoría de los prestamistas piden 2–6 meses de PITI en reservas para propiedades de inversión. En un préstamo de $232,000 al 7%, el P&I es aproximadamente $3,200/mes — entonces $6,400–$19,200 en el banco. Van en serio. Tenlos listos antes de aplicar.

La compensación: necesitas más capital para empezar. Pero tu costo total a 30 años es menor cuando no estás pagando MIP de por vida.

La Comparación con $290,000

Pongamos números reales. Tasa del 7%, compra de $290,000, con ocupación del dueño (ambos préstamos son opción).

FHA al 3.5% de enganche:

• Enganche: $10,150
• Préstamo: $279,850 (más $4,897 de MIP inicial financiado)
• P&I: ~$1,862/mes
• MIP: ~$128/mes
• Total P&I + MIP: ~$1,990/mes

Convencional al 20% de enganche:

• Enganche: $58,000
• Préstamo: $232,000
• P&I: ~$1,543/mes
• PMI: $0
• Total P&I: ~$1,543/mes

Diferencia: $447 al mes. En 30 años, eso son $160,920 en pagos extra de seguro con el FHA. Aunque refinancies para salir del FHA después, ya habrás pagado años de MIP que no recuperas. Ese es el costo real del 3.5% de enganche. No es un truco — son matemáticas. Asegúrate de que la compensación valga la pena para ti.

Convencional al 15% de enganche (con PMI hasta 80% LTV): Pagarías PMI de aproximadamente $85–120/mes hasta alcanzar el 20% de equity. Aun así, menos que el MIP del FHA, y se elimina. Los números favorecen al convencional en costo total casi siempre — mientras puedas juntar el enganche.

¿Cuál Te Conviene?

Elige FHA si:

• Vas a hacer house hacking (vives en una unidad, alquilas la otra)
• Tienes poco efectivo y crédito de 580+
• Aceptas pagar MIP de por vida para entrar con 3.5%
• Vas a vivir en la propiedad al menos 12 meses

Elige convencional si:

• Compras para alquilar desde el día uno (no piensas vivir ahí)
• Tienes 15–25% de enganche y crédito de 680+
• Quieres minimizar el costo a largo plazo y eventualmente eliminar el PMI
• Planeas mantener la propiedad 5+ años y te importa el total pagado

La regla de 12 meses de ocupación del FHA no es sugerencia. Los prestamistas y el FHA se la toman en serio. Si estás indeciso, corre ambos escenarios con tus números reales. El punto de equilibrio puede sorprenderte.

Otros caminos: El financiamiento del vendedor puede funcionar cuando los bancos no aprueban. Los préstamos DSCR califican basándose en los ingresos de la propiedad, no en tu W-2. Ambos vale la pena explorarlos si ni el convencional ni el FHA te funcionan.

Un detalle más: Los estándares del FHA para la propiedad son más estrictos que los del convencional. Pintura descascarada, barandales rotos, problemas de techo — el avalúo puede matar el negocio. Los vendedores a veces prefieren compradores con convencional porque saben que la barra es más baja. En un mercado competitivo, eso puede importar. Inclúyelo en tu estrategia de oferta.

Conclusión

El FHA te mete barato. El convencional te ahorra más dinero a lo largo del tiempo. Tu mejor jugada depende de si vas a vivir ahí y cuánto efectivo tienes disponible. Corre los números para tu escenario exacto — y después elige la hipoteca que se ajuste al negocio.

CTA

¿Listo para mapear tus opciones de financiamiento? La guía de financiamiento cubre convencional, FHA, DSCR, hard money y estrategias creativas — para que encuentres el préstamo ideal para tu primer alquiler. Y si estás decidiendo entre house hack o alquiler puro, corre ambos escenarios. Los números te dirán qué camino tiene más sentido para tu situación.