Por qué es importante
Sin seguro ni garantía gubernamental. Para propiedades de inversión: enganche mínimo del 15% en unifamiliares y 25% en edificios de 2-4 unidades. Si das menos del 20% de enganche, pagas PMI (seguro hipotecario privado), pero se puede cancelar cuando el saldo baja al 80% del valor — ventaja enorme frente al FHA. Las tasas son un poco más altas que las de vivienda principal. Un puntaje de crédito de 740+ te da las mejores condiciones; por debajo de 680, prepárate para un enganche del 25% o más.
De un vistazo
- Respaldo gubernamental: Ninguno — a diferencia de FHA, VA o USDA
- Enganche (inversión): 15% mínimo en unifamiliar, 25% en 2-4 unidades
- House hack (vivir y rentar): Solo 5% de enganche en 2-4 unidades si ocupas una
- PMI: Se cobra cuando el enganche es menor al 20%, se cancela al llegar a 80% LTV
- Crédito: 740+ para las mejores tasas; debajo de 680, condiciones más estrictas
Cómo funciona
El proceso es directo. El banco evalúa tus finanzas, aprueba el préstamo y lo fondea. Después vende esa hipoteca a Fannie Mae o Freddie Mac — por eso se llama "conforme": tiene que cumplir los estándares de compra de esas agencias. Si el monto supera el límite conforme ($766,550 en 2024), entra en territorio jumbo: el banco se queda con el préstamo y los requisitos suelen ser más exigentes.
Enganche según el escenario:
- Inversión unifamiliar: desde 15%
- Inversión 2-4 unidades: 25%
- House hack (ocupar una unidad) en 2-4 unidades: solo 5% — la entrada más accesible al mundo de la inversión inmobiliaria con un préstamo convencional
El PMI (Private Mortgage Insurance) se agrega automáticamente cuando el enganche es menor al 20%. Puede ir de unas cuantas decenas a varios cientos de dólares al mes, dependiendo del monto del préstamo y tu puntaje de crédito. La ventaja clave: cuando el saldo del préstamo baja al 80% del valor de la propiedad, puedes solicitar que lo eliminen. En contraste, el MIP del FHA te acompaña durante toda la vida del préstamo — una diferencia enorme si piensas mantener la propiedad a largo plazo.
En cuanto al crédito, 740+ te coloca en el mejor rango de tasas. Entre 700-739 la tasa sube un poco. Por debajo de 680 no significa que te rechacen, pero tanto la tasa como el enganche requerido aumentan de forma notable. Los prestamistas también revisan tus reservas — generalmente necesitas tener entre 6 y 12 meses de pagos mensuales en efectivo disponible para demostrar que puedes absorber vacancia o gastos inesperados.
Ejemplo práctico
Roberto compra un condominio de inversión en Tampa.
Roberto trabaja como contador en Atlanta. Después de cinco años ahorrando, quiere comprar su primera propiedad de inversión en Tampa: un condominio de $280,000 para rentar.
Sus números: puntaje de crédito 755, enganche del 15% ($42,000). Le aprueban un préstamo convencional al 7.25%. Como el enganche es menor al 20%, paga $95 al mes de PMI. Su pago total mensual (PITI más PMI) queda en $1,820. La renta en esa zona para propiedades similares: $2,100.
Después de cubrir todos los pagos, le quedan unos $150 al mes. No es una fortuna, pero cuando el saldo baje al 80% LTV podrá cancelar el PMI — $95 mensuales que pasarán directo a su bolsillo.
Otro escenario: Carlos, amigo de Roberto, quiere comprar un fourplex de $520,000 en la misma ciudad como inversión pura. Al ser un edificio de 2-4 unidades sin ocupación propia, necesita el 25% de enganche: $130,000. Su crédito es 698, así que la tasa le queda en 7.75%. Enganche más alto, tasa más alta — ese es el costo de los préstamos convencionales para multifamiliares de inversión.
¿Y si Carlos decide vivir en una de las unidades? El enganche baja a solo 5%, es decir $26,000. La misma propiedad, más de $100,000 de diferencia en el enganche — ahí está el poder del house hack con un préstamo convencional.
Pros y contras
- No exige que vivas en la propiedad — funciona para inversión pura
- El PMI se puede cancelar — a diferencia del MIP del FHA que dura toda la vida del préstamo
- Variedad de productos: tasa fija, tasa ajustable, plazos de 15 o 30 años
- Opciones jumbo para propiedades de alto valor
- Con house hack, solo 5% de enganche te da acceso a edificios de 2-4 unidades
- Enganche mucho mayor que FHA para inversión (15-25% vs 3.5%)
- Requisitos de crédito más estrictos — por debajo de 680 las condiciones empeoran considerablemente
- Tasas de inversión 0.5-1% más altas que para vivienda principal
- Reservas de 6-12 meses ejercen presión sobre tu liquidez
- Cada prestamista calcula las reservas de manera diferente — conviene consultar varios
Ten en cuenta
La diferencia de tasas entre inversión y vivienda principal toma a muchos por sorpresa. Con el mismo perfil crediticio, la tasa para una propiedad de inversión suele ser 0.5-1% más alta que para vivienda principal. En el pago mensual la diferencia parece menor, pero a lo largo de 30 años suma seis cifras. Pide ambas cotizaciones desde el inicio e inclúyelas en tu modelo financiero.
El PMI no desaparece solo. Una vez que el saldo del préstamo baja al 80% LTV, tú tienes que solicitar formalmente la cancelación. Algunos bancos piden un avalúo nuevo. Si no lo pides, ellos siguen cobrando con gusto. Monitorea tu saldo y presenta la solicitud en cuanto cruces ese umbral.
El cálculo de reservas varía entre prestamistas. Algunos solo cuentan efectivo y cuentas de ahorro; otros incluyen cuentas de retiro y portafolios de inversión con descuento. Si un banco te dice que no cumples con las reservas, consulta otro — los criterios realmente difieren.
Preguntas frecuentes
Conclusión
El préstamo convencional es la herramienta principal para financiar propiedades de inversión — no requiere ocupación, el PMI es cancelable y la gama de productos es amplia. A cambio, el enganche va del 15 al 25%, y los requisitos de crédito y reservas son más estrictos que para vivienda principal. Si estás empezando, la estrategia de house hack te permite entrar con solo 5% de enganche en un edificio de 2-4 unidades, y a largo plazo resulta más económico que el FHA porque el PMI eventualmente se elimina.