- 01PITI 代表本金、利息、稅費、保險（Principal, Interest, Taxes, Insurance）——每個部分隨時間的表現完全不同
- 02一筆 $300K、6.5% 利率的房貸，第一個月月供 $1,896——但只有 $271 進了本金
- 03APR（年化利率）包含貸款手續費和點數——6.25% 利率加 2 個點的 APR 比 6.5% 零點數的還高
- 04房產稅和保險是不確定因素——每年可能讓你的月供波動 $200-400
節目筆記
逐項拆解
你的月供由四個部分組成——PITI。本金（Principal）是唯一能累積權益（Equity）的部分。一筆 $300,000、6.5% 利率的房貸，第一個月的 $1,896 月供裡只有 $271 是本金，佔 14%。利息（Interest）拿走剩下的——$1,625 直接進了貸款機構的口袋。稅費（Taxes）按月存入託管帳戶（Escrow）；一棟 $300K 的房子在稅率 1.5% 的郡，每月大約 $375。保險（Insurance）——自住或出租房東保單——再加 $100–150/月。稅費和保險都不累積權益，純粹是持有成本。
P 和 I 在貸款期內固定不變。T 和 I 不是——它們年年漲。對於使用 DSCR 貸款的投資者，貸款機構在覆蓋率裡只算 P&I，不算完整 PITI。但你口袋裡真正流出的現金流（Cash Flow）包含全部四項。做投資試算時，一定要用完整月供。
攤還：第 1 年 vs 第 15 年
同一筆 $300K、6.5% 的房貸，第 1 個月是 $271 本金加 $1,625 利息。到第 180 個月——也就是第 15 年——翻轉為 $1,089 本金、$807 利息。轉折點大約在第 12 年。在那之前，你大部分月供都在替銀行打工。如果你計畫第 5 年賣出或再融資，你幾乎沒碰到本金。權益增長主要靠物業增值，而不是還貸。這就是為什麼 DSCR 貸款機構關注完整的 P&I——他們要確認你的NOI（淨營業收入）能覆蓋那 $1,896，而且還有餘量。
利率 vs. APR
你在利率表上看到 6.5%，以為那就是你的成本。不是。APR——年化利率（Annual Percentage Rate）——把貸款手續費、點數和其他過戶費用都算進去了。6.5% 利率零點數的 APR 可能是 6.58%。6.25% 利率加 2 個點數的 APR 可能高達 6.72%。利率更低的那個未必更划算——你提前付了 $6,000 去買低利率。30 年來看可能划算，5 年呢？大概率不值。對於 FHA 貸款（FHA Loan）的借款人，APR 還包含預付房貸保險費（Upfront MIP），可能額外增加半個百分點。永遠比較 APR——利率是標題，APR 才是真實成本。
不確定因素
房產稅會漲。重新評估隨時可能發生。今天 $4,500/年的帳單，三年後可能變 $5,200。保險也一樣——氣候風險、理賠紀錄、通膨。一份 $1,200 的保單可能漲到 $1,500，一年多 $250。你的託管帳戶（Escrow）會調整，所謂「固定」月供其實並不固定。對投資者來說，這直接影響現金流（Cash Flow）預測。在 Florida、Texas、加州沿海這些市場，保險一年就可能波動 $400 以上。每一筆交易都要把稅費和保險往保守了估。
最後一點：如果你在比較 FHA 貸款和傳統貸款（Conventional Loan），FHA 的月供在頭期款低於 10% 時會包含貸款期內的房貸保險。算一算——有時候傳統貸款利率高一點，反而比帶房貸保險的 FHA 更划算。
延伸資源
- 投資房融資完整指南——貸款類型、審核條件和融資策略一站搞定
- 交易分析指南——NOI、DSCR 和現金流分析的指標框架
- DSCR貸款詳解——DSCR 貸款怎麼審、誰能貸、目前利率區間
- 投資房計算器——用實際數據跑你自己的 PITI 分項和現金流預測
- Freddie Mac 房貸利率週報——每週更新的30年和15年固定利率均值
LTV（Loan-to-Value Ratio，貸款價值比）就是你的貸款金額佔房產價值的比例。一套估值$200,000的房子，貸款$150,000，LTV就是75%——意思是銀行出了75%，你自己的淨值（Equity）佔25%。這個數字直接決定了兩件事：銀行願不願意貸給你、以及貸多少。對BRRRR投資者來說，LTV更是決定再融資能拿回多少資金的核心參數。
查看定義 →DSCR（Debt Service Coverage Ratio，債務償還覆蓋率）是衡量一套投資物業的租金收入夠不夠還貸款的指標。公式很簡單：淨營業收入（NOI） ÷ 全年還款總額。結果大於1.0代表房子賺的錢夠還貸款，小於1.0代表每個月要自己貼錢。對華人投資者來說，DSCR貸款最大的吸引力是——完全不看你的W-2薪資，只看房子本身的租金表現。
查看定義 →FHA Loan（Federal Housing Administration Loan）是由聯邦政府提供保險擔保的房貸產品，符合資格的借款人最低只需 3.5% 頭期款，就能購入 1–4 個單位的住宅——條件是至少在其中一個單位自住滿 12 個月。
查看定義 →現金流（Cash Flow）是投資房產最實在的指標——所有費用和貸款還完之後，你口袋裡到底還剩多少錢。算法很直接：NOI（淨營業收入）減去每月貸款月供（本金+利息+稅+保險，即PITI）。正的就是賺，負的就是虧。正現金流意味著房子自己養自己還往你手裡塞錢；負現金流意味著你每個月在倒貼。對於靠租金收入過活的投資者來說，現金流就是生命線。
查看定義 →NOI（Net Operating Income，淨營業收入）是衡量一套投資房產賺不賺錢的第一個數字。算法很直接：一年的總租金收入，減掉空置損失和所有營運費用，剩下的就是NOI。貸款月供不算、大修費用不算、所得稅不算。NOI只看這套房子本身的經營能力——跟你怎麼融資、稅務身份如何完全無關。幾乎所有關鍵指標——Cap Rate（資本化率）、DSCR（債務覆蓋率）、物業估值——全都從NOI開始算。
查看定義 →
