- 01十二個月的數據收據:聯準會連續 12 個月沒降息,你的 30 年期固定房貸利率還是跌了 53 個基點。聯準會並不是多數投資人以為的那根槓桿。
- 02鮑爾利差(The Powell Spread):今天聯準會基準利率與 30 年期房貸利率的差距約為 260 個基點——比 170 個基點的歷史均值多出 90。多出來的這 90 個基點是自己在走。
- 03替你房貸利率定價的是債券投資人,不是鮑爾。你的 30 年期房貸綁在不動產抵押貸款證券(MBS)上,而 MBS 追蹤 10 年期公債——不同商品、不同市場、不同時間維度。
- 04US$225,000 貸款上的 53 個基點,等於一年省 US$944。放大到五間物件,就是一年 US$4,719 的債務成本減輕——連續 30 年。不需要聯準會降息配合。
- 05利率決策浮動,交易數字鎖定。如果 6.3% 下數字跑得通,就別再等更低的利率。如果跑不通,聯準會降息也救不了你——降息根本不會讓你的房貸利率也跟著降 25 個基點。
- 06這個禮拜四要做的事:到 FRED 上把 MORTGAGE30US 抓出來。打電話給承辦銀行,只問一句:「可不可以用今天的利率重新鎖定?」接著把前三筆候選交易用新利率重跑一次。
節目筆記
聯準會連續十二個月按兵不動,房貸利率卻跌了 53 個基點
這裡有兩個數字,怎麼兜都兜不起來。
從 2025 年 4 月到本週為止,聯準會把聯準會基準利率(Fed funds rate)牢牢壓住不動——整整十二個月、零次降息、零次升息。你去翻 FRED 的利率走勢圖,就是一條平整的直線。
但就在同一段期間,美國 30 年期固定房貸的平均利率——也就是房地美(Freddie Mac)每週四公布、FRED 代號為 MORTGAGE30US 的這個指標——從 6.83% 一路滑到 6.30%。整整 53 個基點 的房貸利率下修,發生在聯準會完全沒有出手的一整年裡。
如果主流財經媒體每次 FOMC 會議前後講的那套故事成立——那個「利率之所以下降,是因為聯準會降息」的版本——這種幅度的下修根本不該發生。按照那個故事的邏輯,聯準會就是那根槓桿,你拉它,利率就動;你不拉,利率就不動。可是這一年來,槓桿完全沒動。你的房貸利率卻動了。
本週的 FOMC 會議訂在 4 月 29 日(週三)。CME FedWatch 工具 目前顯示,市場預期聯準會按兵不動的機率高達 97%。等到週四早上,聯準會就完成第十三個月沒降息的紀錄了。而你的房貸利率,應該還是會落在 6.3% 附近徘徊。又是一個指向同一個方向的數據點。
這不是巧合,這才是市場實際的運作方式。
真正在推動你房貸利率的,是誰
你的 30 年期固定房貸,價格是綁在一種債券上。更精確地說,是一種叫做不動產抵押貸款證券(Mortgage-Backed Securities, MBS)的債券——這種債券背後的底層資產,其實是一大堆房屋貸款打包組成的池子。每天都有退休基金、保險公司、各國主權財富基金在場內買進賣出這些 MBS。這些法人出多少價格,才真正決定了你承辦銀行能開給你什麼樣的利率。不是鮑爾的記者會、不是利率點陣圖(dot plot),而是坐在彭博終端機前面的債券交易員。
MBS 的價格追蹤 10 年期公債 的殖利率,再加上一塊額外的溢酬——債券市場用的術語叫「利差」(spread)。當債券投資人判斷長期通膨正在降溫,他們會買進 10 年期公債,公債殖利率下滑,房貸利率也就跟著往下走。反過來,當投資人開始擔心通膨升溫,流向就會倒過來。
這個機制在實務上長什麼樣子?舉例來說,本月稍早有一份低於市場預期的通膨數據出爐,當天下午債券交易員就開始大舉買進公債,10 年期公債殖利率應聲下跌。結果你現在正在詢價的房貸利率,到了下一個週四,已經往下掉了 7 個基點。反應就是這麼快、這麼直接。整個過程完全沒有 FOMC 會議的影子。
相對來說,聯準會基準利率本質上是一種 隔夜拆款利率——指的是銀行彼此之間借款一晚要付多少利息。這是完全不同的商品、不同的買家、不同的時間維度。你的 30 年期房貸,根本就不活在「隔夜利率」那個世界裡。
這兩種利率有時候會同向移動,但現在它們正朝反方向走。這正是為什麼在聯準會完全沒動的這一年,你的房貸利率卻掉了 53 個基點——這是市場丟給你的訊息。
認識鮑爾利差(The Powell Spread)
接下來是今天的關鍵數字。
從 2000 年以來,聯準會基準利率與 30 年期房貸利率之間的差距,歷史均值大約是 170 個基點。到了今天,這個差距擴大到接近 260 個基點——比歷史均值足足多出 90 個基點。
這個差距,就是我想給它取個名字叫做 鮑爾利差(The Powell Spread)——介於鮑爾能操控的那根槓桿、和你實際在 loan estimate(貸款估算表)上看到的那個數字之間,整整 260 個基點的落差。其中大約 170 個基點是 MBS 相對於公債的常態溢酬——這部分長期以來一直都在。真正值得注意的是多出來的那 90 個基點——這 90 個基點是獨立浮動的,完全由債券投資人在市場上決定,鮑爾碰不到。
如果你這段時間一直在等聯準會降息才要出手買、出手轉貸、或者鎖定利率,那你盯錯數字了。你一直在盯鮑爾。你該盯的,是 10 年期公債殖利率的走勢圖。
話說回來,如果這套解釋對你來說是新的——也不必因為相信過那套通俗說法而覺得自己不夠專業。每一個主流財經頭條都在說「聯準會降息,利率就降」。這是媒體的簡化版本。這個簡化版本錯了,而且已經錯了十二個月。但連多數專業的房貸交易員,上有線電視的時候也只會講那個簡化版——因為真正的解釋要講 45 秒,製作人只給他們 15 秒。你學到的是錯的版本。沒關係,現在你有正確的版本了。
鮑爾利差對你 Expand 階段的數字意味著什麼
把它換算成實際的數字。假設你現在在看一筆典型的標的:總價 US$300,000、頭期款兩成五(US$75,000)、貸款金額 US$225,000、30 年期固定利率。
用去年 4 月的利率 6.83% 去算,每月本利攤還是 US$1,471。
用今年 4 月的利率 6.30% 重算一次,同樣的貸款金額,每月本利攤還變成 US$1,393。
兩者的差距是 每月 US$79、每年 US$944、貸款存續期內累計約 US$28,311。
如果只看一間物件,一年省 US$944,大概就是一家子去海邊玩一個週末的預算。不錯,但還不到改變人生。
重點是 Expand 階段——把規模放大。
五間物件、同樣的貸款規模,一年就是 5 × US$944,等於 每年減輕 US$4,719 的債務成本——接下來三十年年年如此。這筆現金流,你不用再去買第六間物件就能拿到手。它之所以出現,純粹是因為債券市場的投資人在過去十二個月裡,一點一滴地把 10 年期公債殖利率壓低了一點點。鮑爾跟這件事沒有任何關係。
現階段的操作原則就一句話:利率決策浮動,交易數字鎖定。 如果用今天的利率試算,這筆交易的報酬率站得住腳,就不要再等更低的利率。如果用今天的利率試算,這筆交易的報酬率站不住腳,那麼聯準會降息 25 個基點根本救不了你——因為聯準會降息不會讓你的房貸利率也跟著降 25 個基點。要嘛把交易本身修好,要嘛直接放掉,別把希望押在鮑爾身上。
還有一點值得提醒:就算鮑爾週三跌破大家眼鏡真的降息——我們今天講的這十二個月的利率變化,早就已經發生了。從這裡再往下降是額外的紅利,不是重新開始的起點。既有的數據不會因為一次降息就被抹掉。
用今天的利率重新跑一次安全公式
在 EP 110——安全公式那一集,我給大家示範過當前利率環境下的壓力測試架構:65% 到 70% 的安全 LTV、末日四騎士壓力情境、六個月的堡壘級儲備金。那些數字全部都建立在一個假設的承辦利率上。本集給你的行動方案是——回頭把安全公式重新跑一次,但這次不要用你當初期望鮑爾會給你的那個利率,而是用今天實際存在的 6.30% 去重算。
另外在 EP 115 那一集,我們分析過為什麼伊朗戰事讓房貸利率在五週內跳升 48 個基點。今天這集其實是同一個課題的另一種講法,只是語氣比較冷靜。房貸債券市場是每天都在動的——上、下、橫盤——驅動它的因素,跟 FOMC 的會議行事曆沒什麼關係。真正在 Expand 階段的投資人,自己就在盯 10 年期公債殖利率的走勢圖,不會坐等鮑爾一年兩次幫他翻譯給你聽。
這個禮拜四要做的一件事
週三下午聯準會 FOMC 結果公布之後,週四一早——打開 FRED(免費、不用登入)——搜尋 MORTGAGE30US。把當天的數字抄下來。
拿這個數字,去對照你承辦銀行上一次給你的報價,或是你現在正在評估的轉貸方案所假設的利率。
如果週四的數字比較低,拿起電話,打給貸款銀行,只問一個問題:「可不可以用今天的利率重新鎖定?或者把現行的 rate lock 用今天的利率展期?」 大部分銀行在鎖單還沒到期的情況下,會免費讓你往下浮動,頂多加收四分之一個百分點的成本。這種對話的成功率,可能比你以為的還高。
接下來——這是很多人會跳過的步驟——重新試算你手上前三筆候選交易。新利率、新的每月攤還金額、新的 DSCR。如果現在算得通,就停止觀望,開始打電話。
如果你手邊沒有正在進行的交易,也請把今天的數字抓出來。把這個利率牢牢記在腦子裡。下一個物件出現在市場上的時候,你不會一邊 Google 利率、一邊在試算資本化率。
週三聯準會會按兵不動,97% 機率已經 priced in 了。但鮑爾按兵不動的這段期間,你的房貸利率一路都在動。與其等鮑爾幫你收斂這個利差,不如你自己先把鮑爾利差關起來。 十二個月前就搞懂這件事的投資人,現在早就在跑 escrow 了。
核心概念
- 鮑爾利差(The Powell Spread) (本集新創)——聯準會基準利率與 30 年期固定房貸利率之間,目前約 260 個基點的差距。從 2000 年起算的歷史均值約為 170 個基點,目前約 260 個基點。多出的 90 個基點獨立於聯準會動作之外,由債券投資人在 MBS 與 10 年期公債市場的交易中決定。
- 十二個月的數據收據(The 12-Month Receipt)——本集開場的事實性矛盾:聯準會零次降息 + 房貸利率下滑 53 個基點,兩件事同時發生在同一個時間區間,用最樸素的方式證明「聯準會基準利率驅動 30 年期房貸利率」這個說法並不成立。
- 利率決策浮動,交易數字鎖定(Float the rate decisions, lock the deal math) (本集新規則)——現階段 Expand 階段投資人的操作原則。如果用今天的利率算得通,就停止觀望;如果算不通,降息 25 個基點也救不了你。
延伸資源
- FRED — MORTGAGE30US(房地美 30 年期固定房貸利率)
- FRED — FEDFUNDS(聯準會基準有效利率)
- FRED — DGS10(10 年期公債固定到期殖利率)
- 房地美初級房貸市場調查(Primary Mortgage Market Survey, PMMS)
- CME FedWatch 工具
- 聯準會 FOMC 會議行事曆
相關集數
- EP 115 — 伊朗戰事與房貸利率波動 — 五週內 48 個基點的房貸利率跳升,跟鮑爾一點關係都沒有
- EP 114 — 可承接房貸(Assumable Mortgages) — 只要找對交易,至今仍然可以繼承到 3% 利率
- EP 113 — 6.3% 的陷阱:你的轉貸戰術手冊為什麼突然失靈 — 解釋「利率鎖定效應」(rate-lock-in effect)
- EP 110 — 安全公式:如何讓你的投資組合扛得住利率衝擊 — 本集回顧的壓力測試架構
利率（Interest Rates）是借錢的成本——以年百分比表示。你在償還本金之外額外支付的部分。利率越低月付越少，利率越高你付給銀行的越多。
查看定義 →美國政府向借錢給它的投資者支付的利率——投資者透過購買公債實現這種借貸。10年期公債殖利率（10-Year Treasury Yield）是不動產領域最受關注的利率，因為30年期固定房貸利率通常比它高出150至200個基點。
查看定義 →基點（Basis Point，簡稱BP或BPS）是百分之一個百分點——即0.01%或十進位的0.0001——是金融領域用於精確衡量利率、殖利率、利差和其他數值的標準單位，適用於細微變化帶來重大影響的場合。
查看定義 →殖利率利差（Yield Spread）是兩種利率或殖利率之間的差值，以百分點或基點表示。在房地產投資中，投資者重點追蹤兩個關鍵利差：資本化率（cap rate）與10年期美國公債殖利率之間的差距，以及房貸利率與同一基準之間的差距。
查看定義 →房貸月付（Mortgage Payment）是借款人每月向貸款機構支付的固定金額，用於在約定期限內清償房產貸款。月付通常涵蓋本金、利息、房屋稅與保險——即業界常稱的PITI。
查看定義 →
