89-300 分歧（The 89-300 Split）：今日的「兩速市場」實際長什麼樣

收聽平台：

重點摘要

0189-300 分歧（The 89-300 Split）——全美 300 大都會中，已有 89 個年同比房價轉負。但比快照更關鍵的是軌跡：1 月 106 個、2 月 99 個、3 月 89 個。名單在縮減而非擴大——這代表分歧是結構性的，並非恐慌
02三個翻轉的市場（The Three Flips）——亞特蘭大 -3.8%、納許維爾 -3.0%、夏洛特 -1.3%，年同比房價剛剛跨入負值。這三個原本是法人資金口中「最不會破的」Sun Belt 安全牌。它們破了。它們是 2026 年第三季承做策略的領先指標
03Hartford-Austin 落差——Hartford 從上架到簽約中位數僅 11 天，Austin 卻要 82 天（同一週、同一個國家）。這是「美國根本沒有所謂的全國房市」最具體的證據——只有兩個、甚至三個市場
04+3 法則（The +3 Rule）——只要物件位於 89-list 的任何一個大都會，你的 Cap Rate（資本化率）門檻請加 3 個百分點再算。Phoenix 的 5.5% Cap 比不過 Cleveland 將近 7% Cap 加上增值順風。那不是投資，那是捐款
05正在消失的全國市場（The Disappearing National Market）——2026 年再看到「美國房市怎麼樣怎麼樣」這種句型就要警覺了。請看區域數據，否則你只是在讀雜訊。PwC 與 Urban Land Institute 的《2026 Outlook》本週期首度將供給受限的中西部與東北部都會調升至法人配置榜單前段

章節

節目筆記

三個翻轉的市場

亞特蘭大。納許維爾。夏洛特。

三個禮拜前，這三座城市的 YoY（年同比）房價數字都還是正的——也就是今天的房價對比去年同月。四月的數據一公布，三個全部翻黑。它們加入了另外八十六個都會。合計：全美 300 大都會中，已有 89 個跌入負值區間。

至於全國的頭條數字呢？YoY +0.8%。看起來平淡無奇，幾乎是持平。但這裡的「全國」根本不是一個國家。它是兩個國家。

本集背後的數據在 4 月 18 日公布——出自 ResiClub Analytics 的 Lance Lambert，他長期追蹤這個分歧現象。如果你這個禮拜正在審查 Sun Belt 任何一個都會的物件，接下來六分鐘會改寫你的試算。

「跨過零點」代表什麼

亞特蘭大、納許維爾、夏洛特，是上一個週期 Sun Belt 敘事中最強勢的三個故事。法人資金口中的「安全牌」就是它們——就業基礎多元、不會像 Phoenix 與 Austin 那樣崩盤。

4 月 18 日公布的最新月度大都會房價數據說：它們也破了。亞特蘭大 YoY -3.8%、納許維爾 -3.0%、夏洛特 -1.3%。這些數字都不是崩盤級的，而是「跨過零點」級的。而跨過零點這個集合，才是真正關鍵的那個集合。

為什麼？因為當一個都會的年同比房價成長從正翻負，意味著供需方程式已經反轉。原本撐住市場的力量——人口移入、建商克制、就業擴張——已經不足以消化庫存。市場不會崩，它會「軟掉」。而軟化的過程通常會在止穩之前複合兩到四個季度。

所以如果你這禮拜正在承做亞特蘭大、納許維爾或夏洛特的物件，要問的不是「這個 deal 對得起去年的成交比較案嗎？」要問的是「這個 deal 對得起十月的比較案嗎？」這是兩種完全不同的數學。

如果你 2024 年在 Phoenix 或 Tampa 已經成交： 這對你不是壞消息——它本來就是你當初進場的數學基礎。出場窗口拉長了，但現金流並沒有變。請持有原部位。

數學的改變只適用於這些都會的「新」收購：未來幾個季度，請把折舊順風納入承做假設。

89——以及那條改寫故事的軌跡

回到 EP 120（four 月第一週），我們把這個現象稱為「兩速市場」。當時的數據顯示中西部與東北部都會在增值，Sun Belt 成長走廊則在降溫。有些聽眾當時反問：分歧是不是被誇大了？

六週過去，數據變得更銳利。ResiClub 持續追蹤的 300 大都會：1 月有 106 個轉負、2 月 99 個、3 月——89 個。

請再讀一次。是「下降」，不是崩盤——而是正在尋找底部。Lambert 的解讀是：分歧是結構性的，並非恐慌。Sun Belt 軟化已逐步見底；負值都會的數量正在收斂而非擴張。這是末日頭條集體錯失的重點。

關於分歧，還有一個最乾淨的事實。Hartford, CT：從上架到買方簽約的市場天數（DOM, days on market）中位數是 11。Austin, TX：82。同一週、同一個國家。Hartford 的房子大約一個半禮拜就進入待過戶；Austin 的房子要曬將近三個月。Austin 比 2022 年高點低 27.8%；Hartford 比 2022 年高點高 22.5%。這怎麼會是同一個全國市場？這是「兩個市場被新聞稿硬寫成同一個」。

如果你這個禮拜讀到「美國房市正在尋找平衡」——那篇 Florida Realtors 的稿、那篇 National Mortgage Professional 的稿、那則房價指數的新聞稿——你都讀錯了。沒有「房市」這個單數名詞。至少有兩個市場，加上太平洋西北部可能有三個。「89-300 分歧」是描述這件事最乾淨的說法。

直接命名它：正在消失的全國市場。2019 年那種——一個房貸利率、一個 HPI（房價指數）數字、一個全國平均 DOM，就足以告訴投資人下一步怎麼走的——美國房市版本，已經不見了。現在只有區域房市。請看區域數據，否則你讀的只是雜訊。

為什麼這個分歧會持續

兩個結構性驅動因素。一邊供過於求，另一邊建得不夠。

Sun Belt 供過於求是主要驅動力。Lennar 上一季法說：建商促銷折讓占售價 13.3%，是 2009 年以來最高水準。新建單戶住宅庫存 49.9 萬戶。庫存月數（Months of Supply）卡在 9 以上——按任何標準都是買方市場。建商「已完工但未售出」的庫存剛剛來到 2009 年以來最高。有 11 個州的待售庫存高於疫情前的 2019 年水準——Arizona、Colorado、Florida、Idaho、Nebraska、Oklahoma、Oregon、Tennessee、Texas、Utah、Washington。請仔細讀這份名單。每一個 Sun Belt 成長走廊都在上面。

中西部建得不夠是鏡像反面。中西部 2025 年第三季僅交付約 12,100 戶多戶住宅——是全美唯一低於十年平均建設步調的區域。中西部與東北部多數市場的待售庫存仍明顯低於 2019 年疫情前水準。兩個市場跑在完全相反的供給方程式上。

法人資金看見了。PwC 與 Urban Land Institute 的《2026 Emerging Trends Outlook》——法人不動產配置者的聖經——本週期首度將供給受限的中西部與東北部都會調升至榜單前段。聰明錢不再往 Phoenix 跑了。聰明錢正在讀「89-300 分歧」。

利率脈絡，因為一定會有人問。FRED 的 30 年期房貸利率，4 月 23 日：6.23%。前一週是 6.30%，月初是 6.46%。比 EP 120 提到的 6.38% 還要軟一些。但對利率敏感的 Sun Belt 買盤並沒有反應。2022-2024 年那波房價暴衝造成的負擔能力傷害，加上現在的供給氾濫，遠遠蓋過了利率鬆動帶來的紓解。

立場：在這個週期中，主導變數是供給，不是利率。如果你的 Sun Belt 收購模型還建立在「利率一降需求就回來」的假設上——請先把庫存數據再讀一次。

+3 法則

把你目前正在承做的 buy-box 拿出來。逐一比對 ResiClub 那份 89 個負值都會的清單（連結）。

任何出現在清單上的都會，請以比你的資本化率（Cap Rate）門檻高 3 個百分點的標準來重算這個 deal。這是用來抵消持有期間「折舊順風」的粗略調整係數。我把它稱作 +3 法則。

用具體數學來說明：

Phoenix 雙拼公寓——掛牌 $250K，預估月租金 $1,850。粗估能算出 5.5% Cap Rate。紙上看起來還可以。但 Phoenix 的 YoY 是 -2.7%。意思是你正在承做一個「持有期間每年掉 2.5 個百分點以上價值」的標的。把 +3 加進門檻：你現在需要 8.5% Cap 才能損益兩平。今年的 Phoenix 找不到 8.5% Cap 的物件。

Cleveland 雙拼公寓——$180K、預估月租金 $1,550。同樣的數學算出來將近 7% Cap。外加增值順風（2026 年 3 月 YoY +3.3%）。同樣一塊錢的自有資金，結構性結果完全不同。

那不是投資，那是捐款。（EP 120 的話，今天依然成立。）

如果加上 +3 後你的 deal 還算得過去——那就睜大眼睛繼續做。如果算不過去——你這個禮拜就要做決定，而不是等到第三季。

核心概念

89-300 分歧（The 89-300 Split） ——全美 300 大都會中，目前年同比房價轉負的數量。當前為 89 個，三個月前是 106 個，正在下降中
正在消失的全國市場（The Disappearing National Market） ——意識到 2026 年的房市是區域性的而非全國性的。「美國房市怎麼樣怎麼樣」這種句型已經錯了，請改看區域數據
+3 法則（The +3 Rule） ——只要物件位於 89-list 上的都會，承做時請把資本化率門檻加 3 個百分點。用以補償持有期間的折舊順風
三個翻轉的市場（The Three Flips） ——亞特蘭大、納許維爾、夏洛特，是 EP 120（4 月 7 日）以來從正 YoY 翻入負值的三個 Sun Belt 安全牌

相關術語5 個術語

房

房價指數（Home Price Index / HPI）

房價指數（Home Price Index，簡稱HPI）是一種統計指標，用於追蹤特定市場內住宅價格隨時間的變化。它採用重複銷售法——對同一套房產在不同時間點的售價進行比較——從而將價格變動與銷售房產結構的變化相分離。

查看定義 →

資

資本化率（Cap Rate）

Cap Rate（資本化率）衡量物業年度淨營運收入佔其購買價格或當前市場價值的百分比，假設全額付現購買。

查看定義 →

增

增值（Appreciation）

增值（Appreciation）是房產價值隨時間上漲的過程——來自通膨、人口成長、需求拉動等市場力量，或來自投資者主動作為（如翻新），後者稱為強制增值。