專業投資者的分析手冊：用 REI Prime 計算器秒級篩選交易

為什麼大多數投資者分析交易的方式是錯的

第 100 集。我每週看 35-40 筆交易，大部分在 60 秒內就被淘汰——不是因為我有什麼過人之處，而是因為我按順序跑五個指標，每一個都能更快地把爛交易過濾掉。

這就是我的系統。

1% 規則——你的 10 秒初篩器

1% 規則（1% Rule）是房地產裡最簡單的篩選工具。月租金應該至少是購買價格的 1%。就這麼簡單。

• 物業售價 $185,000 → 月租至少要 $1,850
• 掛牌資訊顯示 $185,000 的房子月租 $1,400 → 只有 0.76% → 直接跳過

不用打電話給經紀人，不用去看房，不用打開試算表。第一關就沒過。

1% 規則不會告訴你一筆交易好不好。它告訴你這筆交易值不值得再花 5 分鐘研究。在 Columbus、Memphis、Birmingham 這樣的市場，你能找到達標的物業。在舊金山或邁阿密？這條規則幾乎淘汰一切——但這本身就是關於這個市場的有用資訊。

NOI——一切的基礎

其他所有指標都建立在 NOI（淨營業收入）上。如果你的 NOI 算錯了，後面的一切都是錯的。

NOI = 總收入 - 營運費用

我的保守假設：8% 空置率、10% CapEx、5% 維護、8% 物業管理、實際稅費和保險。不含還貸——NOI 在融資線以上。

舉例： Indianapolis 的一棟 4 戶公寓。月租總計 $4,200（$1,050/戶）。年總收入：$50,400。

NOI：$28,776。 這就是物業在還貸之前的賺錢能力。後面的每個計算都取決於這個數字是否準確。

Cap Rate——它告訴你什麼（以及它不告訴你什麼）

Cap Rate（資本化率） = NOI / 購買價格。它回答一個問題：這個區域的市場願意為收入支付多少報酬率？

Indianapolis 這套四戶公寓，售價 $340,000：$28,776 / $340,000 = 8.46%

在 Indianapolis，這是個不錯的數字——小型多戶物業的市場均值在 7-9% 之間。如果這個數字是 5.5%，我會想知道為什麼。社區不好？租金灌水？隱藏的維修欠帳在拉低真實 NOI？

但 Cap Rate 不會告訴你這筆交易對你來說是否賺錢。它不考慮你的融資方式、頭期款和貸款條件。兩個投資者買同一套物業、同一個 Cap Rate，報酬率可能完全不同——取決於他們怎麼融資。

用 Cap Rate 比較同一市場的不同資產。用 Cash-on-Cash 決定這筆交易適不適合你的荷包。

Cash-on-Cash——你的實際報酬率

Cash-on-Cash（現金報酬率） = 年稅前現金流 / 實際投入的現金總額。這個指標回答的問題是：我投進去的每一塊錢實際在賺多少？

同一套四戶公寓。購買價：$340,000。頭期款（25%）：$85,000。過戶費：$6,800。現金總投入：$91,800。

貸款：$255,000，利率 7.25%，30 年期。年還貸額：$20,892。

• 年現金流： $28,776（NOI）- $20,892（還貸額）= $7,884
• Cash-on-Cash： $7,884 / $91,800 = 8.59%

在中西部多戶物業上我要求 8% 以上的 Cash-on-Cash。這筆交易過關了。在 7.25% 的利率環境下，能做到 8.59% 代表物業的基本面夠強，能承受較高的融資成本。

DSCR——安全檢查

DSCR（債務覆蓋比率）是放款機構最看重的指標。它也應該是你最看重的。

DSCR = NOI / 年還貸額

這筆交易：$28,776 / $20,892 = 1.38

物業的收入比還貸需要的金額多出 38%。放款機構通常要求傳統貸款最低 1.20，DSCR 貸款產品最低 1.25。

• 低於 1.0： 物業連自己的貸款都還不起。你每個月要從個人帳戶往裡貼錢。這不是投資——這是補貼。
• 1.0 到 1.2 之間： 很緊。一次空置或一次大修就把緩衝吃光。
• 高於 1.25： 你有餘裕。意外支出不會把你拖垮。

完整流程——5 分鐘以內

1. 1% 規則（10 秒）：過或不過。不過就下一個。
2. NOI（2 分鐘）：用保守假設建立營運預算。
3. Cap Rate（10 秒）：跟市場均值吻合嗎？遠高於或遠低於平均值都是紅旗。
4. Cash-on-Cash（1 分鐘）：用你實際的融資條件，是否達到你的最低報酬門檻？
5. DSCR（10 秒）：有沒有足夠的安全墊撐過一個壞季度？

五個指標，5 分鐘以內。大部分交易死在第 1 步或第 2 步。五關全過的才值得安排實地看房和深入分析。

Indianapolis 案例——最終判定

• 1% 規則： $4,200 月租 / $340,000 = 1.24% — 通過
• NOI： $28,776 — 紮實
• Cap Rate： 8.46% — 在市場合理區間內
• Cash-on-Cash： 8.59% — 超過 8% 門檻
• DSCR： 1.38 — 安全墊充裕

這筆交易值得看房。不是因為某一個指標好看——而是因為五個指標同時過關。這才是避免買到「紙面漂亮、實際虧錢」的物業的方法。

今天的行動

1. 重新跑一遍你上次分析的交易。 用上面的假設跑五個指標。它還是一筆好交易嗎？
2. 檢查你現有物業的 DSCR。 任何低於 1.15 的物業都需要立刻關注。
3. 試試計算器：到 reiprime.com/calculator，用你目標市場的一筆交易跑一遍，看你能多快完成篩選。

延伸資源

• 交易分析指南——五個指標的完整框架以及如何依序應用
• 投資房融資完整指南——貸款類型、頭期款結構，以及融資方式如何影響你的 Cash-on-Cash 報酬
• DSCR 貸款詳解——DSCR 貸款怎麼審、誰能貸、目前利率區間
• 投資房計算器——用任何掛牌房源的真實數據自己跑五個指標
• Freddie Mac 房貸利率週報——每週更新的 30 年和 15 年固定利率均值，用於建模你的還貸額