12% 的 Hard Money 還是 7% 的傳統貸款？

12% 不是風險所在，六個月的期限才是。

選項 B 是對的直覺；選項 C 才是讓它安全的紀律。

先把 Hard Money 真正的成本看清楚，因為它可以精準算到每一塊美元。在一筆 28 萬美元的買賣裡，Hard Money 貸款方以 75% 的成數放款，給你 21 萬美元的貸款。兩個點數是先付的 4,200 美元。12% 的只繳利息每月是 2,100 美元——六個月就是 12,600 美元。再加上再融資轉入傳統貸款時的第二次交割費用，抓 5,000 美元。過橋的總成本：大約 21,800 美元。

對照這筆交易創造出來的約 4 萬美元增值空間，這樣算下來你還能淨賺將近 1.8 萬美元。Hard Money 在這裡是付得起自己的。12% 的利率不是問題——它從來都不是。

問題在這裡。 選項 B 說「六個月內再融資」，講得好像那只是行事曆上的一則提醒。它不是。它是三件必須在期限內全部完成的獨立事情：空置那一戶的整修、為它簽下一紙租約，以及你的傳統貸款方要求的房產持有期（seasoning）加估價。Hard Money 是一筆六個月的貸款；你的退場是一個六個月的專案。沒有任何餘裕。

這就是為什麼選項 C 才是真正的答案——在你簽下「進場」之前，先把「退場」算清楚。 三項查核，全都在交割之前完成：

1. 讓承包商簽一份書面進度表，在第三個月完工，而不是第五個月。整修工程總會拖。要刻意把緩衝留出來，因為行事曆不會主動給你。
2. 確認整修後的估值足以清償貸款餘額。 你的傳統貸款方會按估價的 75% 放款。以 34 萬美元的整修後可比行情計算，那是 25.5 萬美元的額度，對應 21 萬美元的 Hard Money 餘額——相當寬裕。要跟貸款方確認，別想當然耳。
3. 把展延的價格算出來。 Hard Money 貸款方可以展延——要收費，通常再加一兩個點。如果一次 90 天的展延會吃掉你剩下的 1.8 萬美元，那這筆交易本來就比看起來更薄，而現在知道總比以後好。

選項 A——等便宜的傳統貸款——並沒有錯。它只是另一種押注：押遺產方會選你的價格，而不是後備買家的速度。但清算遺產的繼承人並不是在追求最後一塊美元。他們是在替一個段落畫下句點。在那張桌子上，速度贏的次數比價格多。如果你真的需要這筆交易，別把它賭在一個有動機的賣家會耐心等你的核保人兩個月上。

所以把 B 的直覺，送進 C 的查核清單裡走一遍。贏下交易，付那 21,800 美元，拿下增值——但前提是你已經證明，退場是一個你能完成的專案，而不是一個你正用 12% 在融資的指望。

在這裡輸掉的投資人，不是那個付了 12% 的人；是那個付了 12%、到第七個月還握著 Hard Money 借據的人。