眾議院396對13通過ROAD法案,將Build-to-Rent剔除於機構SFR禁令之外

核心數據

396對13。 美國眾議院週三表決通過《21世紀住房ROAD法案》修訂版,將這項兩黨合作的住房法案送回參議院進行協調(HousingWire)。參議院原始版本於3月間以89對10票通過。

法案保留了針對大型機構獨戶出租房持有者的關鍵限制條款:任何投資人若持有350棟以上住宅,每次違規將面臨100萬美元的民事罰款,或購買價格的三倍金額(以較高者為準)。眾議院修訂版由金融服務委員會主席French Hill(共和黨,阿肯色州)聯手該委員會資深成員Maxine Waters(民主黨,加州)共同推動,以外科手術式精準刪除了參議院第901條——該條款原本將強制Build-to-Rent(自建出租)業者在建成後七年內將存量物件出售予個人買家。

背景脈絡

這項剔除條款之所以重要,是因為Build-to-Rent與分散式機構SFR持有屬於兩種截然不同的業態。全美房屋建商協會(NAHB)與都市研究所(Urban Institute)聯合估算,參議院版本若實施,每年將從新增住房供給中抽走4萬至7.2萬棟BTR單元——建商方面主張,這些專為出租而興建的社區從來不是立法原本要規範的對象。

CREFC、NAHB與抵押貸款銀行家協會(MBA)三方聯手遊說推動該修訂案,將其定位為一方面保留機構資本投入專案型租賃開發,另一方面又能維持350棟上限對消費者的保護意圖。即便如此,本法案仍是聯邦層級首次針對聚合型SFR持有規模設定門檻。

對於持有規模超過門檻的聚合業者——Invitation Homes、AMH、Pretium集團旗下的Progress Residential——該法案為其分散式房源收購業務設定了硬性天花板。未來成長動能將轉向BTR開發、規避門檻的合資架構,以及向中小型業者的資產處分。

其他動態

• RealPage反托拉斯和解金累計突破3.6億美元。 在田納西州多區訴訟程序中,11家被告房東於5月14日提交了14份集體訴訟和解協議,總金額達2.18億美元,其中Equity Residential以5,600萬美元居首,Camden Property Trust與Mid-America Apartment Communities各5,300萬美元並列其後(Multifamily Dive)。
• 馬里蘭州凌駕地方分區管制,推動軌道周邊住宅開發。 Wes Moore州長預計將簽署《馬里蘭軌道與住房機會法案》,該法將凌駕合格軌道車站半英里範圍內的地方分區規定,並釋出300英畝州有土地,預估可興建逾7,000戶住宅單元(HousingWire)。

後續觀察

未來60天內值得追蹤的三項觀察指標:

1. 參議院協調時程。 修訂版法案返回參議院後,3月間89對10票的支持度顯示通過機率高,但確切時程未定。可留意是否採取一致同意(unanimous consent)程序,或進入正式院會表決。
2. BTR併購動能。 剔除條款解除了專案型租賃估值的重大不確定性。可觀察5,000萬至3億美元規模的BTR投資組合交易動態——這正是先前參議院原文影響最深的區間。
3. 州層級先制立法效應。 馬里蘭州加入加州、科羅拉多州、蒙大拿州與佛羅里達州的行列,推動軌道周邊分區凌駕立法。可關注維吉尼亞州、華盛頓州與紐澤西州——類似法案目前皆在委員會審議中。

資料來源:Congress.gov、HousingWire、Multifamily Dive、NAHB、Urban Institute。