10年期美債殖利率突破4.50%升至4.58%——房貸底線告急

核心數據

4.58%。

10年期美國公債殖利率週四午盤一舉衝破Logan Mohtashami設下的4.50%阻力線,盤中觸及4.58%,資料引用自聯準會每日序列。此為2026年以來的最高水準,僅較Mohtashami為全年所設的4.60%預測高點低兩個基點。

同一日,房地美首要房貸市場調查（Primary Mortgage Market Survey）公布截至5月14日當週的30年期固定房貸利率為6.36%,較前一週的6.37%下行一個基點。週四的調查反映的是當週稍早鎖定的利率——亦即債市異動之前的水準。

背景解讀

驅動力來自債市的重新定價。4月CPI年增率錄得3.8%(FRED CPIAUCSL)——創下三年新高——背景是油價因霍爾木茲海峽持續受阻而急升。原本押注聯準會2026年降息的交易員,如今已開始為2027年的升息進行定價。

HousingWire專欄作家Logan Mohtashami週四撰文指出,他設定的6.64%門檻——歷史經驗顯示房貸利率（mortgage rate）低於該水準時成屋銷售（existing-home sales）才會改善——「現已岌岌可危」。其分析框架主張,即便房貸利差較2023年高點明顯收斂,只要10年期公債殖利率（Treasury yield）突破5%,30年期房貸利率就不可能停留在7%以下。

REI Prime曾於4月17日報導當時的利率回落,彼時30年期房貸利率觸及6.30%的四週低點。如今這扇窗口已然關閉。

其他動態

• 建築信貸緊縮放緩至2022年以來最接近中性的水準。 NAHB AD&C淨寬鬆指數第一季錄得-2.7——已是連續第17個負值季度,但緊縮幅度為這一連串讀數中最輕微。獨棟住宅建築貸款有效利率攀升至11.22%(投機建造)與11.68%(預售)。
• 眾議院5月13日公布修訂版《ROAD to Housing法案》,刪除了參議院版本針對build-to-rent專案的強制出售條款(Multifamily Dive)。業界估算,自參議院3月12日通過該法案以來,每年72,000戶BTR住宅的融資遭凍結。眾議院定於5月18日當週進行表決。
• 曼哈頓租金中位數首度突破5,000美元。 4月份的月度租賃數據顯示,租金中位數來到5,099美元,年增6%;空置率降至1.55%的六年新低,待租庫存年減25%。

後續觀察

1. 5月16日(週五)——密西根大學5月消費者信心指數初值。 數據偏弱將壓抑殖利率;偏強則延續此波升勢。
2. 5月19日(週一)——10年期公債標售。 長天期需求是判斷4.50%究竟成為新地板抑或新天花板的最純粹訊號。
3. 5月22日(週四)——下一份房地美PMMS數據。 若週四的債市走勢延續,5月21日的鎖價水準將逼近6.55-6.60%,一週之內便可抹平4月的利率回落。

資料來源:FRED(DGS10、MORTGAGE30US、CPIAUCSL)、HousingWire(Mohtashami)、NAHB Eye on Housing、Multifamily Dive。