4月CPI年增3.8%再加速,房貸利率攀升至6.49%

核心數據

6.49%。

這是週二30年期符合規格房貸利率的最新報價,資料來自HousingWire房貸利率中心,較前一週上揚5個基點,兩週累計升幅達10個基點。30年期FHA（聯邦住宅管理局）利率走升至6.19%(+3 bps);巨型房貸則持平於6.29%。

推升動能來自週二上午公布的數據。4月CPI（消費者物價指數)年增3.8%,根據美國勞工統計局與FRED資料庫CPIAUCSL,這是近三年來最高的年增水準,3月為3.3%。整體CPI月增0.6%,雖較2、3月0.9%的步調放緩,但仍明顯高於聯準會的舒適區間。核心CPI由2.6%升至2.8%。能源類別貢獻整體漲幅逾四成,房屋類則貢獻0.6%。

背景脈絡

第一美國金融集團（First American)資深經濟學家Sam Williamson向HousingWire表示,10年期公債殖利率正「為房貸利率撐起底部」——債市對聯準會降息次數的定價,已較六週前明顯減少。4月中旬將利率壓至6.30%的房貸利差壓縮行情,如今已反轉。

REI Prime曾於4月17日追蹤地緣政治面的影響,當時伊朗停火短暫帶動10年期公債殖利率下行。但隨著荷莫茲海峽情勢再度升高,能源因素在4月CPI報告中重新主導,這股順風也隨之消散。

以40萬美元貸款試算,利率由6.30%升至6.49%,每月還款增加約50美元——這個幅度足以讓Columbus等資本化率較緊的都會區邊際DSCR交易,跌破多數放款機構1.20的門檻。

其他重要動態

• FHA壓力寫下集中度新高。 ICE 5月《房貸監測報告》指出,FHA貸款目前占嚴重逾期房貸的55%——歷史新高——與一年前相比,逾期90天以上的FHA借款人多出16.4萬戶(HousingWire)。
• 房貸授信條件收緊。 MBA房貸授信可得性指數4月下滑0.4%至107.9,終結連續三個月放寬走勢;傳統型房貸下降0.6%,巨型房貸下降1.0%(HousingWire)。
• 川普就《ROAD法案》施壓國會。 第901條將禁止持有350戶以上獨棟租賃住宅的業者再行增持;該法案3月以89比10在參議院過關(HousingWire)。
• Farmers獲准對加州91.5萬張保單調漲1.5%。 監管機關核准的漲幅,遠低於Farmers原本申請的6.9%,屬於加州新「永續保險策略」下的核定案件(NY Post)。

後續觀察

未來30天三項可量化指標:

1. 6月11日——5月CPI公布。 房屋類能否延續0.6%的月增節奏,將牽動債市對聯準會降息的定價。
2. 6月17-18日——FOMC會議。 市場共識為按兵不動於4.25-4.50%;週二CPI公布後,期貨反映降息機率為12%,一週前為38%。
3. 6月上旬——5月MCAI公布。 4月授信收緊是延續或反轉,將反映放款機構對通膨再加速的定價方式。

資料來源:FRED(MORTGAGE30US、CPIAUCSL、CPILFESL、CUSR0000SAH1)、BLS、HousingWire、ICE、MBA。