6.45%房貸利率鎖定第四個失敗的春季銷售季（A fourth failed spring locks in）

核心數據

6.45%。

這是抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association, MBA）公布的每週30年期合約利率,適用於2026年5月初當週——已連續第七週停留在6%中段。購屋貸款申請量較2019年同期減少34%,部分週次甚至跌破新冠封鎖期間的低點。

合約市場跟隨申請量同步走弱。NAR待售房屋銷售指數（Pending Home Sales Index）——觀察前瞻需求最直接的指標——較2019年3月低30%。2026年1月的讀數創下NAR系列追溯至2010年中以來的歷史新低。

Wolf Street的Wolf Richter將2026年定調為連續第四個失敗的春季——2023、2024、2025、2026——每年的元兇相同:利率跌不破6%、屋主拒絕掛牌、買家被擠出市場。

背景脈絡

數學的根源在於規模化的鎖定效應（lock-in effect）。約三分之二的存量房貸利率低於4%,這些屋主不會在沒有被迫搬遷的情況下,把3.25%的房貸換成6.45%。而願意承擔6.45%的邊際買家,根本撐不起市面上掛牌物件的每月房貸支出。

REI Prime在上月關於11州2019年庫存分歧的簡報中追蹤過平行訊號:11個州的活躍掛牌量已重建至疫情前水準,中西部與東北部則持續吃緊。2026年的需求崩跌證實了一件事——當利率仍高於鎖定門檻,單靠庫存重建並無法重啟交易量。

Calculated Risk的Bill McBride曾寫道,「多數屋主擁有可觀的房屋淨值,搭配低房貸利率」——正是這個條件讓凍結局面自我延續。實際讀數反映在待售房屋銷售印證:合約活動僅達2019年基準的70%,意味著比較案件減少、上市天數拉長、買賣雙方議價落差擴大。

同期動態

• 美國3月非農就業增加17.8萬人,延續2月-13.3萬的下修讀數;營建業在31州合計增加2.6萬個工作機會,德州以+4.68萬居首(NAHB Eye on Housing)。
• MAA公布2026年第一季出租率達95.5%、平均租金1,685美元(年減0.3%),並指引混合租金成長率1.0–1.5%,主因陽光帶供給管線收斂(Multifamily Dive)。
• UWM第一季新增放款449億美元(年增38.5%)、淨利1.7億美元,並將收購Two Harbors的報價提高至每股12美元,與CrossCountry Mortgage競標(HousingWire)。

關注焦點

未來30天內值得追蹤的三個觀察點:

1. 4月待售房屋銷售指數(NAR,5月底公布)——標題數字會跌破1月的歷史低點,還是僅持平。
2. MBA每週30年期利率是否突破6.40%(任一方向)。跌破6.30%重啟邊際成交;升破6.50%則將凍結延伸至夏季。
3. 房貸利率對10年期公債的利差。目前利差接近200個基點;進一步擴大將使合約利率維持高檔,與政策利率走向脫鉤。

如需都會區層級的需求脈絡,REI Prime的全國市場中心持續追蹤待售銷售、供給月數,以及州與CBSA層級的價格動態。

資料來源:NAR Pending Home Sales、MBA每週申請調查、Wolf Street、Calculated Risk、NAHB Eye on Housing、BLS州別就業。