北達科他州不動產市場
投資者快覽
房價所得比
3.5
Census ACS
租金所得比
17.7%
HUD + ACS
Cap Rate代理
3.1%
HUD + ACS
淨遷移
-0.03%
IRS SOI
許可證/千人
3.0
Census BPS
失業率
2.7%
BLS
人口結構與所得
家庭所得中位數
$76,193
Census ACS
空置率
12.7%
Census ACS
租金負擔率
34.9%
支付30%以上所得用於租金的租戶占比
Census ACS
投資營商環境
租金管控
1031置換
押金上限
北達科他州3個都會區一覽
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS北達科他州共3個都會區。點擊查看完整資料。
| # | 都會區 | 人口 | HPI五年成長 |
|---|---|---|---|
| 1 | 大福克斯 Grand Forks, ND-MN | 0.1M | 34.8% |
| 2 | 法戈 Fargo, ND-MN | 0.3M | 34.6% |
| 3 | 俾斯麥 Bismarck, ND | 0.1M | 33.8% |
北達科他州3個都會區服務約78萬居民，低進場價與近零州稅和石油週期波動並存。房價所得比3.14在全美屬於最低水準，Cap Rate代理4.2%是北部平原最強表現之一。房價指數五年漲幅33.8%——全國來看並不搶眼，但在大宗商品週期的背景下維持了穩定。
法戈是制度骨幹。醫療（桑福德健康、Essentia）、北達科他州立大學與成長中的科技產業撐住穩定的租賃需求，與油價波動脫鉤。該都會區橫跨明尼蘇達州邊界，從兩州吸納租戶。俾斯麥身為州府提供政府就業的穩定基礎。西部靠近巴肯的都會區是純粹的石油博弈，租金波動劇烈。
最高所得稅率1.95%功能上近乎於零——是所有課徵所得稅的州中最低邊際稅率。10天驅逐時限迅速，全州無租金管控。結構性風險不在法規，而在需求集中度：法戈夠多元，但全州西半部與原油價格共進退。
- 追求現金流： 3.14的房價所得比和4.2%的Cap Rate代理讓法戈擁有上中西部最強勁的基本面。單戶型出租物業進場價低於$200K仍然可行。
- 追求增值： 法戈穩健成長的軌跡值得留意。五年33.8%的漲幅沒有陽光帶的爆發力，但複利累積的同時不帶回調風險。
- 已持有物業： 法戈營運面清爽——快速驅逐、近零所得稅、穩定租戶基礎。除非能承受石油週期帶來的空置波動，否則迴避巴肯都會區。
Cap Rate（資本化率）衡量物業年度淨營運收入佔其購買價格或當前市場價值的百分比，假設全額付現購買。
Read definition →房價所得比是房價中位數（Median Home Price）除以家戶所得中位數（Median Household Income）——衡量住房負擔能力的核心指標。
Read definition →公平市場租金（Fair Market Rent，FMR）是HUD對特定市場區域內私人所有、達標安全住宅的總租金——合約租金加上房客自付公用事業費——的年度估算值。FMR每年秋季在huduser.gov公布，並為第8節住房選擇券補貼金額計算設定上限。
Read definition →建築許可證（Building Permits）是政府頒發的新建住宅或商業建築授權文件，每月全美新批許可證數量作為領先經濟指標，在任何新單位竣工前數月，便能預示住房供給的走向。
Read definition →空置率（Vacancy Rate）衡量的是你的出租房一年中有多少時間沒有租客、沒有收入。聽起來簡單——但很多新手投資者嚴重低估了空置的真實代價。空置不只是少了那一個月的房租，而是同時在燒持有成本（房產稅、保險、水電）和翻新成本（粉刷、清潔、換鎖）。算收入的時候，永遠按10-11個月算，別用12個月騙自己。
Read definition →住宅自有率（Homeownership Rate）是指所有已占用住宅單元中，居住者為屋主而非租客的比例。它衡量特定地理區域內自有住宅與租賃住宅之間的結構性分布。
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