佛蒙特州不動產市場

佛蒙特是全美都會區規模最小的州之一,也是勞動力市場最緊俏的地區之一——單一都會區經濟,失業率在同類州中最低,服務業以大學為核心。房價所得比4.07、Cap Rate代理4.5%、房價中位數$301,075,全州645,254居民、1個都會區。有效房屋稅1.71%;最高州所得稅率8.75%。

FHFA房價指數五年累計上漲56.9%,過去一年2.3%。建商於過去十二個月核發了2,425張建築許可,每千人3.8張——以此規模的州而言,許可率出乎意料地高。淨人口遷移為−0.01%,基本持平。失業率2.7%——東北地區最低,也是全美接近最低的水準。

州內唯一一個已發布的都會區撐起整個州。伯靈頓-南伯靈頓 Burlington-South Burlington(房價中位數$370K、Cap Rate 4.51%、22.6萬人口)是核心支點——佛蒙特大學(UVM)加UVM醫學中心、聯邦服務業、尚普蘭學院、尚普蘭湖觀光外溢效應。州內次級城鎮(蒙彼利埃、拉特蘭、布拉特伯勒、巴里)並未聚合成一個已發布的都會區。

與新罕布夏州相比,佛蒙特的所得稅率高出一大截(8.75% vs 0%),都會區規模相近——新罕布夏在稅務套利上大幅勝出。與緬因州相比,伯靈頓的Cap Rate算得更快,但都會區縱深較淺。與麻薩諸塞州相比,佛蒙特進場價較低,但勞動力基礎較小。

營運環境偏慢。驅逐流程60天,無租金管制,無押金上限,72.8%自有住房率,18.6%空置率(同類州中最高——反映鄉村與季節性住房分布)。保費均價$1,036/年——同類州中最低。最高州所得稅率8.75%。

那投資人該怎麼做?

• 現金流: 伯靈頓-南伯靈頓是唯一具規模的目標,其立論是穩定優於殖利率。UVM與UVMMC提供機構級的勞動力需求;儘管州級空置率為18.6%(反映鄉村與季節性住房的分散分布),但契滕登縣核心地帶的空置率其實很低。$1,036/年的保費是一項不張揚的營運優勢。
• 增值: 伯靈頓承載了全州的增值故事——五年56.9%的房價漲幅反映了供給受限下持續的需求。機場周邊及大學鄰近子市場(南伯靈頓、威努斯基、埃塞克斯)是最乾淨的切入點。
• 外州投資者: 佛蒙特適合那些專門想透過大學驅動、單一都會區、低保費拖累進場的營運者,並願意承擔8.75%州所得稅對租金所得的侵蝕。將伯靈頓直接拿來與曼徹斯特-納舒厄(NH)比較——曼徹斯特在稅制上勝出,伯靈頓在勞動力緊俏度上勝出。