為什麼重要
結算報表（也稱HUD-1或ALTA報表）是過戶交割的完整資金清算文件。它逐項列出每筆借方和貸方：買方頭期款、貸款金額、過戶費用、房產稅和租金的按比例分攤、登記費、過戶稅等。買方部分顯示買方需支付的費用；賣方部分顯示賣方的費用和淨收益。對於抵押貸款交易，過戶披露表涵蓋買方的貸款和費用；結算報表可能與之合併或分開，取決於所在州。對於現金購買，結算報表是主要文件。在過戶前仔細審查——它是每一分錢去向的路線圖。
速覽
- 本質： 過戶時所有借方和貸方的逐項清單。
- 為什麼重要： 清楚顯示你支付了什麼以及賣方收到了什麼。
- 關鍵細節： 過戶前審查。對不理解的項目提出質疑。
- 相關概念： 過戶披露表、過戶費用、按比例分攤。
- 注意： 按比例分攤可能很複雜——房產稅、租金、HOA。務必驗證計算。
運作原理
結構。 結算報表分為兩欄（或兩個部分）：買方和賣方。每一方列出借方（費用）和貸方（付款、調整）。最終金額是買方應付的淨現金和賣方的淨收益。
買方借方。 購買價格、過戶費用（貸款費用、產權保險、信託、登記費）、按比例分攤（預付房產稅、保險）。買方貸方：貸款金額、已付斡旋金、賣方讓步。淨額：過戶應付現金。
賣方借方。 現有抵押貸款還清金額、過戶費用（佣金、過戶稅、部分地區的產權保險）、按比例分攤（預付稅金退還給買方）。賣方貸方：購買價格。淨額：賣方收益。
提供時間。 通常在過戶前1–2天收到草稿。仔細審查。過戶當天可以修改，但臨時修改可能延遲資金到帳。
實戰案例
王 偉在St. Louis的四居室，$245,000，3月15日過戶。
買方部分。 借方：購買價格$245,000，貸款費用$2,450，產權保險 $1,100，信託 $450，登記費 $85，按比例分攤（房產稅）$1,200，預付保險$900。貸方：貸款$196,000，斡旋金 $4,900。過戶應付現金：$52,285。
賣方部分。 借方：抵押貸款還清$142,000，佣金$14,700，過戶稅 $490，按比例分攤（房產稅退還買方）$1,200。貸方：購買價格$245,000。賣方淨收益：$85,610。
優劣分析
- 完全透明——看到每一分錢的去向。
- 在簽字前發現錯誤。
- 按比例分攤清楚列出——稅金和租金分攤不用猜。
- 大多數過戶交易必備——你一定會收到。
- 內容密集——項目很多。需要時間仔細閱讀。
- 臨時變動可能發生（按比例分攤按實際數字調整）。
- 對於有貸款的購買，可能與過戶披露表重疊——格式不同。
注意事項
- 執行風險： 過戶前審查結算報表。對不認識的費用提出質疑。按比例分攤可能有誤——驗證計算。
- 建模風險： 過戶應付現金金額必須與你準備攜帶的金額一致。不要帶少了。
- 合規風險： 在部分州，結算報表是主要文件；在其他州，有貸款的交易以過戶披露表為主。了解你所在州的規定。
投資者問答
一句話總結
結算報表是過戶時的完整資金清算——買賣雙方的每一筆借方和貸方。簽字前仔細審查。驗證按比例分攤和過戶費用。清楚你的過戶應付現金。它是每一分錢去向的路線圖。