貸款常數（Loan Constant）

What Is 貸款常數（Loan Constant）?

貸款常數 = 年償債支出 / 貸款金額。一筆$300,000的貸款，年償債$24,000，貸款常數為8%。它將本金和利息合併為一個數字——便於快速檢驗DSCR和現金流。在6.5%利率、30年期的情況下，常數約為7.6%。利率越高或期限越短 = 常數越高。如果NOI / 貸款常數 >= 貸款金額，你就有正現金流（簡化計算）。

貸款常數（Loan Constant）是年償債支出（本金 + 利息）與貸款金額的比率——以百分比表示。它代表服務這筆貸款所需的年還款率。

At a Glance

定義： 年償債支出 / 貸款金額
重要性： 快速檢驗還款率；與DSCR直接關聯
典型範圍： 當前利率下30年期貸款為6%–9%
應用場景： 融資可行性分析；損益平衡出租率
DSCR邏輯的反面： 常數越低 = 越容易覆蓋債務

Formula

Loan Constant = Annual Debt Service ÷ Loan Amount

How It Works

計算方法。 年償債 = 12 x 月付（本金+利息）。貸款常數 = 年償債 / 貸款金額。一筆$250,000貸款，6.5%利率，30年期：月付約$1,580。年償債 = $18,960。常數 = $18,960 / $250,000 = 7.58%。

利率和期限的影響。 利率越高 = 常數越高。攤還期越短 = 常數越高（每年償還更多本金）。6%利率的常數低於7%。20年期的常數高於30年期。

與DSCR的關係。 DSCR = NOI / 償債支出。如果常數是8%，你需要NOI至少達到貸款金額的8%才能使DSCR等於1.0。要達到DSCR 1.25，需要NOI達到貸款金額的10%（8% x 1.25）。

損益平衡。 損益平衡出租率和最低NOI可以從貸款常數推導。如果你的常數是8%，NOI必須至少達到貸款金額的8%才能覆蓋債務。

Real-World Example

陳先生在堪薩斯城。 陳先生有一筆$380,000貸款，利率6.75%，25年攤還。月付：$2,580。年償債：$30,960。貸款常數 = $30,960 / $380,000 = 8.15%。他的NOI是$35,200。$35,200 / $30,960 = 1.14倍DSCR。貸款方要求1.20倍。他需要更高的NOI或更少的貸款。他額外追加了$15,000頭期款減少貸款；DSCR提升到1.22倍。

Pros & Cons

Advantages

用一個數字衡量債務負擔
快速檢驗DSCR和現金流
隨利率和期限變化——適用於敏感性分析

Drawbacks

不如月付直覺
不區分本金和利息

Watch Out

純息貸款： 純息貸款的常數等於利率（無本金償還）
氣球貸款： 氣球貸款在到期前常數較低——需要將氣球還款納入模型

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The Takeaway

貸款常數是年償債支出佔貸款金額的百分比。用於快速檢驗DSCR和損益平衡出租率。在架構貸款方案時，瞭解你的貸款常數。