為什麼重要
洗衣收入來自公寓大樓和小型多戶住宅的共用洗衣房。屋主安裝洗衣機和烘乾機，選擇自營（投幣或感應卡）或外包給洗衣設備公司（按比例拆帳）。小型多戶住宅每戶每年淨洗衣收入通常在$50–$150。這是附加收入——以較低的增量成本增加NOI，而營運費用不會等比例增加。增值型多戶策略通常包括增設或升級洗衣設施來提升洗衣收入。
速覽
- 定義： 公共區域中共用洗衣設施產生的營收
- 重要性： 以較低增量成本增加NOI的附加收入
- 關鍵數據： 每戶每年淨收入$50–$150；因戶數和拆帳比例而異
- 關聯： 附加收入、停車收入、NOI、營運費用、公共區域
- 注意： 外包拆帳會降低淨收入；設備維護屬於營運費用
運作原理
營運模式。 自營：你購買和維護設備，收取投幣或感應卡付款。外包：洗衣設備公司安裝和維護設備，按比例拆帳（通常屋主分得50%–60%）。外包降低資本支出和維護成本，但也降低你的分潤比例。
收入與成本。 毛收入取決於戶數、設備數量和使用率。淨收入 = 毛收入減去外包拆帳（如適用）和直接成本（維護、感應卡手續費）。洗衣收入通常是高利潤的附加收入——增量營運費用極低。
NOI影響。 洗衣收入直接計入NOI。以5.5%的資本化率計算，每年$2,000的洗衣收入可為房產增加約$36,000的價值。這是常見的增值手段。
實戰案例
景園公寓，16戶。 屋主設有共用洗衣房，配備4台洗衣機和4台烘乾機。他與洗衣設備公司簽約——60/40拆帳（屋主60%）。毛收入$6,400/年；屋主淨洗衣收入為$3,840。設備公司負責維護和維修。洗衣房的營運費用（照明、清潔）為$400/年——已包含在公共區域預算中。淨洗衣收入為NOI增加了$3,440。以5.5%資本化率計算，相當於$62,500的房產價值增值。洗衣收入有助於抵銷公共區域的營運成本。
優劣分析
優勢
- 高利潤的附加收入
- 增加NOI和房產價值
- 外包模式減少資本支出和維護工作
不足
- 收入因使用率波動，無法保證
- 外包拆帳降低淨收入；自營需要承擔維護
- 小型建築的洗衣收入潛力有限
注意事項
- 外包條款： 仔細審查拆帳比例和合約期限。屋主分得50%–60%是正常水準；低於此比例可能使洗衣收入變得微不足道。
- 承保估算： 不要在pro forma中誇大洗衣收入。使用實際數據或保守估算。
- 設備老化： 舊設備可能需要汰換；將此納入營運費用或增值預算。
投資者問答
一句話總結
洗衣收入是多戶住宅的標準附加收入來源。它以較低增量成本增加NOI。在承保分析中使用實際數據或保守估算；增值策略可包括增設或升級洗衣設施。