為什麼重要
附屬套房（In-Law Suite）是一個自成一體的單元——臥室、浴室、廚房或小廚房、獨立入口。通常在地下室或增建部分。你住樓上，出租套房。在St. Louis，一間1,200平方英尺的平房帶600平方英尺地下室套房可租$950/月——屋主的PITI是$1,400，所以他每月只付$450。分區和建築許可規定適用。有些地區預設允許；有些需要分區變更。出租前必須取得使用執照。
運作原理
什麼構成套房。 獨立入口。至少一間臥室、一間浴室。廚房或小廚房（水槽、冰箱、微波爐——有些地方要求爐灶）。與主屋之間的隔音。地下室需要逃生窗。必須符合當地宜居性規範。
分區。 有些城市在獨棟住宅區預設允許附屬套房。其他城市需要特別許可或分區變更。購買或建造之前先確認。
許可。 改造地下室或建造增建部分需要建築許可。電氣、管線、逃生——都必須通過檢查。最終檢查後核發使用執照。沒有使用執照不要出租。
租金潛力。 地下室套房通常能租到同等地面單元的60–75%。主屋兩房$1,400，地下室一房套房可能$850–$1,050。地點和條件決定數字。
實戰案例
Li 李在Denver的案例。 她買了一間1,400平方英尺的平房，帶700平方英尺未完工的地下室。花$45,000改造：臥室、全浴室、小廚房、獨立入口、逃生窗。拿到建築許可和使用執照。她住樓上，套房出租$1,200/月。她的PITI是$1,850。淨住房成本：$650。她本來可以租類似公寓要$1,400。她在累積權益，每月還省$550。套房單靠現金流大約6年收回改造成本——如果算上增值，更快。
優劣分析
優勢
- 租金收入抵消房貸
- 自住貸款利率
- 成本低於購買雙併住宅
- 在很多市場普遍存在
不足
- 分區和許可障礙
- 施工成本和工期
- 隱私不如雙併住宅
- 地下室單元租金較低
注意事項
- 未經許可的套房： 如果套房沒有許可，你可能需要按法規改造——費用不菲。購買前做房產檢查並查驗許可。
- 保險： 告知保險公司你有房客；你可能需要不同的保險類型。
- 逃生： 地下室臥室需要符合法規的逃生窗——這是不可妥協的安全要求。
投資者問答
一句話總結
附屬套房是強大的自住投資工具。建造前取得分區和建築許可核准。出租前取得使用執照。然後享受租金收入。