為什麼重要
如果你正以傳統貸款擴張一個出租物業組合，前方有一道牆，你應該預見它的到來。由房利美擔保的傳統貸款機構，每位借款人最多會為 10 棟已融資的 1 至 4 戶住宅物業放款。第 11 棟物業無法透過房利美或房地美融資——這個上限跟著你走，不是跟著貸款機構走，換一家銀行不會重置它。
有兩個細節會讓擴張中的投資人措手不及。第一，這個計數包含每一棟你個人負有償還責任的已融資 1 至 4 戶住宅物業——包括你自己背著房貸的住家。一棟無貸款全額持有的物業不算數；一棟背著房貸的物業算數。第二，要求是分階段收緊的：房利美要求你持有的現金準備金，在你有第五棟已融資物業時就會上升，到第七棟又再上升一次，所以摩擦遠在第 10 棟物業之前就開始了。
對一位處於擴張階段的投資人而言，重點很簡單：這是一個已知的里程碑，不是一個意外。在傳統貸款用盡之前，趁它還是你能取得的最便宜的錢時，刻意地使用你的傳統貸款名額，並先排好你的下一筆融資——DSCR 貸款、組合型貸款。
速覽
- 上限： 在傳統貸款下，每位借款人 10 棟已融資的 1 至 4 戶住宅物業
- 算數的： 每一棟你個人負有償還責任的已融資 1 至 4 戶住宅物業——包括背著房貸的自住住宅
- 不算數的： 無貸款全額持有的物業；商用物業；一般而言，持有在 LLC 名下、並以對該 LLC 放出的貸款融資的物業
- 準備金分階段上升： 房利美在你有 1 至 4 棟已融資物業時要求準備金約為你其他已融資物業餘額的 2%，5 至 6 棟時約 4%，7 至 10 棟時約 6%
- 它是按借款人計算： 更換貸款機構——或改用房地美——都不會重置這個計數
- 超過上限之後： DSCR 貸款、組合型貸款、商用或整批貸款、合夥
運作原理
這個計數，以及什麼會被算進去。 這條上限計算的是你個人負有償還責任的已融資 1 至 4 戶住宅物業。常見的錯誤是假設它只算透過房利美融資的出租物業。它算你背著房貸的自住住宅、你的第二棟房子，以及任何以你自己名義融資的出租物業——包括以 DSCR 貸款融資的，只要那筆貸款掛在你個人名下。把一棟物業還清，它就脫離計數。
LLC 的區別。 有一個重要的例外：一棟持有在 LLC 名下、並以對該 LLC 放出的貸款來融資的物業——這正是大多數 DSCR 與組合型放款背後的架構——一般而言不會被算進你的個人上限，因為你是保證人，而不是個人債務人。這是投資人在擴張時轉向 LLC 持有、非機構融資的一個結構性理由。實際認定取決於貸款與產權如何設立——請與你的貸款機構確認你自己的情況。
要求分階段收緊。 投資人想像在第 10 棟有一道乾淨的牆。實務上，地面更早就移動了——透過房利美的現金準備金要求。準備金是以你其他已融資物業的未償還餘額來衡量：當你有一到四棟已融資物業時，大約是那些餘額合計的 2%；五或六棟時約 4%；七到十棟時約 6%。所以你必須持有的準備金現金，在第五棟物業就攀升一次，到第七棟又攀升一次，遠在絕對上限之前。貸款機構的附加條件（lender overlays）通常會在這之上再加一個更高的最低信用分數門檻——而房地美的平行方案，則為擁有七到十棟已融資物業的借款人，明確訂出 720 分的最低分數。
為什麼它是按借款人計算。 這條上限是一條機構規則，所以它橫跨整個傳統貸款市場跟著你走。你沒辦法把第 11 筆交易帶到另一家銀行就重置計數——每一家傳統貸款機構查的都是同一個計數。而另一家機構房地美，跑的是它自己一套平行的已融資物業上限，所以把貸款繞道房地美也幫不上忙。傳統貸款作為一個整體，有一個天花板。
過了 10 棟之後你往哪裡走。 觸及上限，結束的是擴張中最便宜的那一章，不是擴張本身。後傳統貸款的路徑——DSCR 貸款、組合型貸款、商用與整批貸款——在下面的常見問答中說明。它們全都比傳統貸款貴，而那正是為什麼你會先把每一個傳統貸款名額都用掉。
實戰案例
劉建宏建立了一個出租物業組合，並自認為已經投資了八棟物業：一棟他自己住、背著房貸的住家，加上七棟已融資的出租物業，全部掛在他個人名下。
他去為第八棟出租物業融資，卻得到一個意外。他的貸款機構把他的自住住宅算了進去，所以他真正的計數是八，不是七——這筆新貸款讓它變成九。在 7 至 10 棟這個區間內融資，他現在欠下的準備金，大約是他其他已融資物業餘額合計的 6%——遠高於頭幾筆交易那大約 2%——外加一個更高的最低信用分數。這筆貸款仍然辦得成，但那些準備金綁住了一大筆他原本計畫當頭期款的現金。
劉建宏為第九棟和第十棟融資，每一次都跨過同一道更高的門檻。接著他找到第十一筆交易——而每一家傳統貸款機構都給出同樣的答案：在 10 棟已融資物業時，傳統貸款已經用盡，而改用房地美也幫不上忙，因為房地美一樣為已融資物業數量設了上限。
那個提前規劃的投資人本來會知道他的住家算數——所以「八棟物業」其實是用掉了九個名額——並且本來會更早就開始透過一個 LLC、以 DSCR 融資買進，把一些物業留在他的個人計數之外。劉建宏的物業組合沒問題。只是他的融資管道，恰好在他找到下一筆交易的那一刻卡住了。
優劣分析
- 傳統貸款是你能拿到的最便宜的錢 — 上限以內的貸款條件通常勝過 DSCR、組合型與商用貸款，所以把每一個名額都用好有實質價值
- 這個上限可預測、可規劃 — 它是一個固定、公開的數字；一個知道它的投資人能刻意安排收購的順序
- 還清一棟物業就收回一個名額 — 只有已融資物業算數，所以清掉一筆房貸就在上限下騰出空間
- 準備金的分階段上升提供早期警訊 — 準備金在第五棟物業攀升、到第七棟又攀升一次，遠在上限之前就發出傳統貸款跑道即將結束的訊號
- 這個轉向不會讓成長停止 — DSCR 與組合型放款沒有同等的數量上限；這個上限結束的是一章，不是整本書
- 最便宜的融資有一道硬性天花板 — 在 10 棟已融資物業時，傳統貸款就到此為止，而替代方案成本更高
- 這個計數比投資人預期的更廣 — 你背著房貸的住家算數，任何以你個人名義融資的出租物業也算數，所以投資人經常少算
- 準備金遠在上限之前就咬人 — 7 至 10 棟已融資物業那約 6% 的準備金要求，從第七棟物業起就綁住真實的現金
- 你沒辦法靠換貸款機構繞過它 — 它是一條按借款人計算的機構規則，而房地美的平行上限堵住了那個顯而易見的繞路
- 它可能讓投資人卡在交易中途 — 一個沒規劃好過渡的投資人，可能找到一筆絕佳的第 11 筆交易卻沒有融資排好
注意事項
把你的自住住宅和每一棟個人融資的物業都算進去——不只是你的出租物業。 這條上限計算所有你個人負有償還責任的已融資 1 至 4 戶住宅物業。如果你的住家背著房貸，它就在計數裡。那些只追蹤「透過我主要貸款機構融資的出租物業」的投資人，一貫地相信他們的空間比實際上更多。
把第 5 棟和第 7 棟物業當成警訊，而不是第 11 棟。 準備金要求在第五棟已融資物業上升，到第七棟又再上升一次。當一筆傳統貸款突然要求大得多的準備金時，那就是開始建立你後傳統貸款融資關係的訊號。
了解你的法律實體結構如何影響這個計數。 一棟以你個人名義融資的物業算數；一棟持有在 LLC 名下、並以對該 LLC 放出的貸款來融資的物業，一般而言不會被算進你的個人上限。認定的關鍵在於誰是實際的債務人——所以請與你的貸款機構確認你自己的具體結構，而不是憑空假設。
在你需要之前就排好你的下一筆融資。 這個上限不會重置——換一家貸款機構不行，房地美也不行。在傳統貸款跑道結束之前，就建立你的 DSCR 與組合型貸款機構關係，好讓這個過渡是一次有計畫的交棒，不是一場緊急狀況。
投資者問答
一句話總結
房利美 10 棟物業上限，是一位物業組合投資人會用到的最便宜融資的天花板——也是房地產中最可預測的障礙之一，這使得被它逮到是一次規劃失誤，而不是壞運氣。傳統貸款為每位借款人擔保最多 10 棟已融資的 1 至 4 戶物業；這個計數包含你背著房貸的住家和每一棟以你個人名義融資的出租物業；而現金準備金的要求在第 5 棟物業收緊一次，到第 7 棟又收緊一次。處於擴張階段的做法是：刻意地使用你的傳統貸款名額、把準備金的分階段上升讀成你的早期警訊，並在傳統貸款用盡之前就讓 DSCR 和組合型貸款機構——以及很可能一個 LLC 持有的結構——就位。那樣處理，這條上限就只是你的融資策略改變的那個里程碑——而不是你的成長停止的地方。