為什麼重要
轉貸損益兩平點（Breakeven Refinance）回答一個核心問題：「這次轉貸多久才能回本？」對於利率型轉貸，你要比較月供節省額和過戶成本。損益兩平 = 過戶成本 ÷ 月供節省額。如果過戶成本$8,000，每月節省$300，損益兩平就是27個月。只有在你計畫持有物業超過損益兩平點時才應該轉貸。對於增貸取現（如BRRRR中的操作），邏輯不同——你是在回收資本而非降低月供。但如果新月供更高，你需要確保現金流仍然可行。
速覽
- 核心概念： 轉貸節省額等於過戶成本的時間點——回收成本所需的月數
- 為什麼重要： 在損益兩平之前出售物業代表轉貸虧錢
- 關鍵公式： 損益兩平 = 過戶成本 ÷ 月供節省額
- 相關概念： 轉貸、增貸取現、利率、過戶成本
- 注意事項： 包含所有費用——鑑價費、產權費、貸款點數、貸方費用。少算費用會縮短表面損益兩平時間
Breakeven Months = Closing Costs ÷ Monthly Payment Savings
運作原理
利率型轉貸。 目的是降低月供。月供節省 = 舊月供 - 新月供。損益兩平 = 總過戶成本 ÷ 月供節省。例：$9,000費用，每月節省$350 = 26個月。如果在26個月前出售或再次轉貸，你就虧了。
增貸取現。 目的是增加貸款並取出現金。新月供通常更高，不存在「節省」的概念。損益兩平不以同樣方式適用。應該問：新月供下現金流是否仍然可行？能否承受這筆債務？
費用包含範圍。 鑑價費、產權費、貸方費用、貸款點數、預付項目。使用貸款估算表（Loan Estimate）的總額。不要遺漏舊貸款的提前還款罰金（如適用）。
決策規則。 只有在你預計持有時間超過損益兩平點時（利率型轉貸），或者資本回收的目標明確時（增貸取現），才應該轉貸。
實戰案例
陳志明有一筆$280,000的貸款餘額，利率7%，月供$1,863。銀行提供5.75%的利率型轉貸。新月供$1,634。每月節省$229。過戶成本$7,200。損益兩平 = $7,200 ÷ $229 = 31個月。陳志明計畫持有8年。他將節省$229 × 96個月 = $21,984，減去$7,200 = 淨收益$14,784。轉貸有道理。如果他計畫18個月內賣出，他會節省$4,122但支付$7,200——淨虧損$3,078。
優劣分析
- 用簡單數學避免一次糟糕的轉貸決策
- 確保你只在真正划算時才轉貸
- 適用於利率型轉貸和類似產品
- 強制你計入所有過戶成本
- 不考慮機會成本（節省的錢還能做什麼）
- 假設月供保持不變（浮動利率會影響計算）
- 對增貸取現，這個框架不直接適用
- 計畫趕不上變化——你可能在損益兩平之前因故出售
注意事項
- 費用低估風險： 使用完整的貸款估算表。遺漏費用會縮短表面損益兩平時間，導致錯誤決策
- 利率假設風險： 如果你做了利率型轉貸後利率繼續下降，你可能在損益兩平之前再次轉貸——雙倍費用
- 提前出售風險： 只有在你確信會持有到損益兩平之後才轉貸。工作調動、市場機會或生活變化都可能迫使你提前出售
投資者問答
一句話總結
轉貸損益兩平點（Breakeven Refinance）是利率型轉貸的必做計算。知道你的損益兩平——過戶成本 ÷ 月供節省——只有在你會持有超過這個時間時才轉貸。對於增貸取現，目標是資本回收而非降低月供，應該計算現金流和DSCR。