10年期美债突破，房贷利率升至6.56%创七周新高（Mortgage Rates Hit 6.56% — 7-Week High as 10Y Breaks Out）

核心数据

6.56%。

这是截至5月15日当周的30年期合规房贷利率。根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）每周申请调查的数据，该利率较前一周的6.46%上涨10个基点，为七周以来最高水平。经季节性调整后，申请总量周环比下滑2.3%，其中购房指数下跌4%，再融资指数基本持平于−0.1%（同比仍增长35%）。报告内部的行为信号更值得关注：ARM浮动利率房贷（adjustable-rate mortgage）申请占比跃升至9.6%，创2025年10月以来新高；ARM利率较30年期固定利率约低80个基点。

背景分析

此次走高由债券市场推动，而非美联储。10年期美国国债收益率从5月15日的4.42%一路攀升至盘中峰值4.68%，随后回落至4.61%附近，突破了自4月下旬以来一直守住的4.46%技术位。

HousingWire分析师Logan Mohtashami撰文指出，此次突破为利率上行打开了通道，本周中段盘中房贷报价一度触及6.75%。驱动因素包括：伊朗局势紧张、通胀预期黏性，以及对美联储路径的重新校准。

长端走势更具警示意义。Connect CRE债券观察指出，30年期美债收益率报5.20%——为2007年7月以来最高水平——这是美联储最终必须正视的信号。房贷利差（mortgage spread）收于1.92%，介于2026年高点2.11%与年内低点1.82%之间。

其他动态

• 纽约市重启COPA法案，瞄准陷入财务困境的多户型物业。该法案获得22位市议员联署支持，并得到Mamdani市长背书，此前2025年12月遭Adams市长否决（CRE Daily）。
• MRED暂停Zillow芝加哥地区数据接入，因合约违约纠纷,约43,000条活跃房源被切断；Zillow提起的反垄断反诉仍在审理中（HousingWire）。
• Scion Group与Ares完成9.1亿美元学生住房收购——涵盖10州12处物业、7,578个床位，为2026年最大规模组合出售案（Commercial Observer）。
• 联邦法官5月15日批准1.1亿美元富国银行和解协议，其中1亿美元用于在50多个都市区开展为期三年的借款人援助计划（HousingWire）。

后续观察

未来数周的三个观察信号：

1. 5月21日（周四）——房地美PMMS将公布官方30年期数据。该数据是确认6.56%还是反映6.75%的盘中峰值，将是判断方向的最清晰指标。
2. 6月17日FOMC会议——根据CME美联储观察工具（CME FedWatch），联邦基金利率期货显示按兵不动的概率为97.6%；当前争论焦点是首次降息将落在9月还是12月。
3. 10年期美债能否站稳4.70%以上。若持续收于该水平之上，将确认技术性突破，并可能推动30年期房贷利率向7%靠拢。催化剂需关注油价与地缘政治。

数据来源：FRED（MORTGAGE30US、DGS10、DGS30）、MBA每周申请调查、HousingWire、Connect CRE。