30年期房贷利率盘中触及6.75%（30-Year Mortgage Hits 6.75% Intraday as Iran Talks Collapse）

核心数据

6.75%。

这是5月19日（周一）30年期固定房贷利率的盘中高点，数据来源于HousingWire分析师Logan Mohtashami的市场综述，也触及其2026年预测区间的上沿。10年期美国国债收益率从5月14日的4.42%攀升至周一的4.68%，周二回落至4.61%收盘。伊朗停火谈判破裂后，4.46%的技术位被有效突破。

当前房贷-国债利差为1.92%，高于2026年低点1.82%，但低于2.11%的高位。Mohtashami指出，若按2023年最差利差水平计算，30年期房贷利率今天将报7.94%，而非6.75%。

背景分析

Mohtashami归因于三大变量。伊朗冲突是直接导火索——他写道，"近期10年期国债收益率和房贷利率的波动，完全源于谈判未能达成"。劳动力市场则构成结构性压力：非农就业数据接近其测算的每月7.8万个新增岗位的盈亏平衡线，令美联储降息空间收窄。油价则是不确定因素——若冲突持续至9月，可能推升通胀，迫使美联储转向鹰派。

期货市场已反映出这一转变。据Connect CRE报道，联邦基金利率期货定价6月17日FOMC会议按兵不动的概率为97.6%，但已开始将2027年初的加息风险计入价格。30年期国债收益率收报5.20%，创2007年7月以来新高。

其他动态

• 房贷申请量环比下降2.3%——截至5月15日当周，MBA数据显示购房贷款申请经季节性调整后下降4%。浮动利率贷款（ARM）占比升至9.6%，创2025年10月以来新高。MBA首席经济学家Joel Kan表示，"借款人转向利率更低的贷款类型"。ARM利率较30年期固定利率低80个基点。
• 马里兰州成为第五个推翻地方分区法的州，加入加州、科罗拉多、蒙大拿和佛罗里达的行列。州长Wes Moore签署《马里兰州交通与住房机会法案》（HousingWire），该法案将于10月1日生效，目标在300英亩州有土地上建设7,000套住宅单元。
• 纽约市议会重新提交《社区购房优先权法案》（COPA），5月14日获得22位联署支持（CRE Daily），适用范围收窄至陷入困境的4单元以上多户型物业。

后续关注

未来三周的三个关键信号：

1. 5月28日：MBA周度申请调查。 若连续第二期购房申请量下滑、ARM占比突破10%，将确认利率敏感性正向需求疲软传导。
2. 6月6日：BLS发布5月就业报告。 非农就业数据若高于Mohtashami测算的7.8万盈亏平衡线，将继续对10年期国债构成上行压力；若低于该水平，则为债市修复提供空间。
3. 6月17日FOMC会议。 市场一致预期按兵不动。鲍威尔的新闻发布会将是观察2026年是否转向加息的首个窗口。

数据来源：FRED MORTGAGE30US、FRED DGS10、FRED DGS30、MBA周度申请调查、HousingWire。